울산지방법원 2025타경12366. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-031호 상가입니다. 소유자 천선욱은 2023.08.14. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 740,693,000원입니다. 같은 날 동창원농업협동조합의 채권최고액 560,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.19. 동창원농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 매각으로 소멸할 근저당과 경매개시결정 외에 매수인이 승계하는 것으로 계산된 권리는 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 반면 물건 현황은 단순한 독립 점포와 다릅니다. 감정요항표와 매각물건명세서에는 1-031호가 다른 3개 호실과 함께 경계벽면이나 바닥 경계선 없이 하나의 물품보관창고로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2023년 근저당

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리인 동창원농업협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다

감정가 776,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 266,168,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 266,168,000원입니다.

하지만 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 일반 주거용이 아니라 상가이고, 현재 1-030·1-031·1-032·1-033호가 일단으로 SPAO의 물품보관창고로 이용됩니다. 독립 점포로서의 현재 사용성, 호실 간 경계 상태, 다시 개별 점포로 사용할 수 있는 조건을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,168,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 집행비용 4,526,352원을 제외한 261,641,648원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 298,758,352원입니다. 신청채권자의 청구액은 471,154,339원이며, 위 배당 시나리오는 제공된 채권최고액 기준 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 용도는 판매시설이지만, 현황은 1-030호·1-032호·1-033호와 일단으로 상호 SPAO의 물품보관창고로 이용 중입니다.
• 경계. 매각물건명세서에는 경계벽면이나 바닥경계선 없이 수개의 호실을 하나의 물품보관창고로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산지하철 2호선 증산역 북서측 인근이며, 주위는 주상복합건물과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철이 소재합니다.
• 도로. 남동측 약 40m, 남서측 약 35m, 북동측·북서측 약 18m 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물의 1층이며, 공동위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·에스컬레이터·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 가로장방형 평지의 상업용 건부지이며, 용도지역은 유통상업지역입니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 독립 호실 경계 확인. 1-031호가 다른 호실과 물리적으로 일단 사용되고 있으므로 실제 경계벽·바닥 경계선과 개별 점포 형태를 현장에서 확인하세요.
• 현재 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. SPAO 물품보관창고 사용 주체와 점유 근거를 확인해야 합니다.
• 상가 환금성 점검. 3회 유찰된 상가이고 현황도 판매시설이 아닌 물품보관창고입니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각성을 판단하지 마세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 근저당 채권최고액 대비 미배당이 커도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
• 관리비·운영비 확인. 집합상가의 공용부분 관리비 및 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 호실 경계를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건성은 단순하지 않다”

이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.08.14. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 266,168,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 물건 자체입니다. 공부상 판매시설인 1-031호가 인접한 세 호실과 경계 없이 하나의 SPAO 물품보관창고로 이용되고 있고 이미 3회 유찰됐습니다.

따라서 감정가 776,000,000원 대비 34.3%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 깔끔하지만, 현황 사용과 독립성·상가 환금성을 확인해야 하는 C등급형에 가깝습니다. 입찰의 승부처는 단순 할인율이 아니라 1-031호 자체의 독립 사용 가능성과 실제 점유, 그리고 향후 상가로서의 처분 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.