한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상가 활용성입니다. 공부상 판매시설이지만 현재 1-030호·1-032호·1-033호와 함께 SPAO 의류매장의 물품보관창고로 사용 중이라 실제 사용·환금성을 확인해야 합니다.
감정가
776,000,000원
상가 감정
최저가
543,200,000원
1회 유찰·70%
실질취득
543,200,000원
인수액 0원
핵심지표
상가 활용 확인
창고 사용 상태
울산지방법원 2025타경12366. 양산 물금읍 증산역로 177에 위치한 라피에스타양산 1층 상가입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2023년 설정된 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 별도 권리는 없습니다.
하지만 상가는 아파트처럼 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 최저가가 매력적으로 보일 수 있지만, 실제 수익성과 재판매 가능성은 현재 이용 형태와 호실 활용 가능성에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-031호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(상가) · 공부상 판매시설 · 현황 물품보관창고 |
| 소유자 | 천선욱 |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 543,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 471,154,339원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 승계하는 보증금도 없습니다. 말소기준권리인 동창원농업협동조합 근저당권 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 상가 가치 판단 — 가격보다 사용 상태가 핵심
감정가는 776,000,000원, 현재 최저매각가는 543,200,000원입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 상가는 단순 할인율보다 현재 영업 구조와 임대 가능성이 중요합니다.
⚠️ 현황 사용 주의 본건은 공부상 판매시설이나, 현황조사상 1-030호·1-032호·1-033호와 일단으로 SPAO(의류매장)의 물품보관창고로 이용 중입니다. 낙찰 후 독립 상가 활용 가능 여부와 내부 구획 상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,832,000원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 560,400,000원 | 535,368,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 가격 변화
유찰 회차별 최저매각가 기준
✅ 권리 관점 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리분석 자체는 단순한 물건입니다.
⛔ 상가 관점 상가는 공실·업종 제한·임대수요가 가격을 결정합니다. 현재 창고 형태 사용 중인 점을 감안해 독립 상가로서의 활용 가능성 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근으로 주상복합건물과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 시내버스 정류장과 지하철이 있어 접근성은 확보되어 있습니다.
- 환경. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 내 상업용 건부지입니다.
- 환금성. 라피에스타양산 상가 특성상 업종·임대수요에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 확인. 물품보관창고로 사용 중인 공간의 구획·원상회복 가능 여부를 확인하세요.
- 임대성 검토. 독립 점포로 임대 가능한 구조인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 상가 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 상가는 현장”
이 물건은 권리상으로는 명확합니다. 인수금액은 0원이고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 상가는 가격 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실제 승부처는 1층 상가로서의 활용성과 임대 가능성입니다. 권리는 합격, 최종 판단은 현장 확인입니다.