49,000,000원
101,282,000원
울산지방법원 2025타경12381. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 7층 708호, 전용 32.0575㎡ 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 49,000,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 기준점은 최저가가 아닙니다. 임차권자 박사랑은 2021.08.17 점유를 시작하고 2021.08.20 전입했으며, 2021.07.22 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2025.04.02 국 압류보다 모두 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 49,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 52,282,000원은 매수인 부담입니다. 따라서 화면에 보이는 낙찰가와 달리 실질취득 부담은 49,000,000원 + 52,282,000원 = 101,282,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 708호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 32.0575㎡ · 지하3층/지상20층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 코마리아이앤지 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2017.06.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부에 있었던 경남은행 근저당권 440,000,000원은 2021.08.10 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.04.02 국 압류이며, 이후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 계약·점유·전입·확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박사랑 7층 708호 32.0575㎡ 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 계약·확정 2021.07.22 점유 2021.08.17 전입 2021.08.20 임차권등기 2024.04.22 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 52,282,000원 인수 |
박사랑은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 100,000,000원 한 건이며, 중복 합산할 신고도 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금으로는 전액 회수가 불가능합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 49,000,000원 | 52,282,000원 | 101,282,000원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 101,017,400원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 100,832,180원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
태화강더뷰 전용 32.06㎡의 전체 12건 평균은 88,583,333원이지만, 과거 90,000,000원~100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 77,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 거래보다 -10.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
최저가 49,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 60.5%지만, 이는 인수액을 뺀 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 부담 101,282,000원은 최근 평균 81,000,000원의 125.0%, 최신 거래 77,000,000원의 131.5%입니다. 최근 시세가 하락 중인 상황에서 시세보다 약 20,282,000원 높은 총부담이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 | - |
| 1. 임차인 박사랑 보증금 | 100,000,000원 | 47,718,000원 | 52,282,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 임차보증금 미배당분 52,282,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브존 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·숙박시설·각종 상가·태화강공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물로 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·삼산지구 지구단위계획구역이며, 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 태화강더뷰는 195세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 실거래 추세도 최근 -10.1%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 낙찰가 49,000,000원에 임차보증금 인수 52,282,000원을 더한 101,282,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가가 34,300,000원이나 24,010,000원으로 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 100,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 인수액은 최종 매각가와 집행비용, 조세채권 및 배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남으므로 인도 협의와 보증금 반환 관계를 함께 준비해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세채권 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸진 것은 낙찰가뿐이다
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 최저가 49,000,000원까지 내려왔지만, 경제적 부담은 절반으로 줄지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 가격의 바닥을 만들고 있기 때문입니다. 현재 회차 기준 매수인은 49,000,000원을 법원에 납부한 뒤 미배당 보증금 52,282,000원을 추가로 부담해 총 101,282,000원을 투입하게 됩니다.
반면 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이며 가격 추세도 -10.1%입니다. 최저가는 최근 평균의 60.5%지만, 실질취득은 최근 평균의 125.0%입니다. 이 사건에서 가장 위험한 판단은 49% 할인율만 보는 것입니다. 권리구조는 명확하지만, 가격은 시세 이상인 대항력 인수형 — 결론은 보류입니다.
