울산지방법원 2025타경12381. 울산 남구 삼산동 ‘태화강더뷰’ 7층 708호, 전용 32.0575㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차권과 확약서의 결합입니다. 박사랑은 임대차계약일 2021.07.22, 점유개시 2021.08.17, 전입 2021.08.20, 확정일자 2021.07.22로, 현재 말소기준인 2025.04.02 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 인수되는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 2026.09.02 신청채권자 한국주택금융공사의 인수조건변경확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 매수인이 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 없다는 전제의 배당 계산상 부족분은 2,200,000원이지만, 이 사건에서는 그 금액을 실질취득가에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 708호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 32.0575㎡ · 지하3층/지상20층 중 7층 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2017.06.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
현재 말소기준은 2025.04.02 울산세무서 압류입니다. 과거 2019.11.22 경남은행 근저당권 440,000,000원은 2021.08.10 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 박사랑의 전입일 2021.08.20은 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박사랑 | 708호 32.0575㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1억이 최근 거래보다 높다
태화강더뷰 동일 면적대 32.06㎡ 실거래 12건 중, 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -10.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 81,000,000원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득가는 100,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 81,000,000원의 123.5%로, 최근 평균보다 19,000,000원 높습니다. 최신 거래 77,000,000원과 비교해도 23,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라 실질취득가 자체가 최근 시세 이상이라는 점이 가격 판단의 중심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 박사랑 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 계산이라면 박사랑 보증금 미배당분 2,200,000원이 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.09.02 확약서의 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 이 사건의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 전용 32.0575㎡ 물건입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브존 서측 인근이며, 주위는 단독주택·숙박시설·각종 상가·태화강공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상20층, 사용승인일 2017.06.21이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 환금 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.02 인수조건변경확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 77,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.1%이므로 과거 100,000,000원 거래만 보고 현재 가치가 유지된다고 전제하지 않아야 합니다.
- 현재 가격 착시 주의. 4회 유찰이라는 숫자와 별개로 현재 최저가는 100,000,000원이며 최근 12개월 평균의 123.5%입니다.
- 등기 말소 절차. 확약에 따라 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 있으므로, 매각 후 실제 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 조세·집행 관련 변동 요소를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 부담이 큰 사건입니다. 실제로 확약을 적용하지 않는 배당표에서는 2,200,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.09.02 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하고 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 100,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 123.5%이고, 최신 거래 77,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름도 -10.1%로 내려가고 있으며, 단지 경매 통계는 평균 4.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 인수 위험은 해소됐지만, 현재 가격과 환금성 지표가 부담스러운 오피스텔로 정리됩니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
