울산지방법원 2025타경12394. 양산시 남부동 양산신도시 벽산블루밍아파트 105동 16층1601호입니다. 현재 소유자는 이종선으로, 2019.01.25. 매매를 원인으로 174,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 132,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 4,567,444원, 신한카드 38,545,825원, 우리은행 10,293,582원의 가압류와 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 138,600,000원입니다. 이 가격을 최근 실거래와 비교하면 권리뿐 아니라 가격에서도 의미 있는 할인 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 565-1 양산신도시 벽산블루밍아파트 105동 16층1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 16층1601호 |
| 소유자 | 이종선 (2019.01.25. 거래가 174,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 43,804,598원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2019.01.25. 접수된 을구 7번 하나은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.10.02. 한국주택금융공사로 이전등기가 이뤄졌지만, 말소기준권리의 승계 관계입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드, 신한카드, 우리은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 79.2%
양산신도시벽산블루밍아파트의 전용 59.92㎡ 대상 면적과 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 170,000,000원이며, 표본 전체 범위는 140,000,000원~199,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 7 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 17 | 199,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 79.2%입니다. 감정가 198,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 내려오면서 실질취득액 기준 가격대가 달라졌습니다. 특히 최근 12건의 최저 실거래 140,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,567,444원 | 3,859,600원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 38,545,825원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 10,293,582원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 43,804,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 229,211,449원, 채권자 예상배당은 135,859,600원이며 미배당은 93,351,849원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 138,600,000원 | 135,859,600원 | 93,351,849원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 97,020,000원 | 94,873,640원 | 134,337,809원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 162,919,901원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건 데이터에서는 매수인이 떠안을 금액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 실질취득액이 다른 권리 때문에 고정되는 구조가 아니라, 매각가격 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 단지·토지·환금성 메모
- 단지 규모. 양산신도시벽산블루밍아파트는 766세대이며 준공일은 2003.04.03.입니다.
- 거래 표본. 대상 면적 59.92㎡와 매칭된 최근 실거래가 12건 확인되며, 거래가는 140,000,000원~199,000,000원입니다.
- 토지. 토지면적 44,199.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류·중로2류·소로2류 및 공공공지에 접합니다.
- 보호구역. 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,027,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.01.25. 하나은행 근저당권 132,000,000원이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 근저당 이전등기 확인. 을구 7번 근저당권은 2025.10.02. 한국주택금융공사로 이전등기돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 확인. 현재 자료상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 시세 상한 확인. 현재 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 79.2%이지만, 실제 응찰가는 개별 호수 상태와 층별 거래 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 채권자 미배당 93,351,849원은 존재하지만, 데이터상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰에서 달라졌다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음·인수 0원, 그리고 말소기준 이후 권리 소멸입니다. 감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 138,600,000원으로 내려왔고, 실질취득액도 같은 금액입니다. 최근 12개월 실거래 평균 175,000,000원과 비교하면 79.2%입니다. 최신 거래 170,000,000원, 최근 표본 최저 140,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 권리 부담 없이 할인된 가격을 검토할 수 있는 현재 회차가 이 물건의 핵심입니다.
