울산지방법원 2025타경12400. 양산시 다방동 새진흥아파트 1층 106호입니다. 현재 소유자는 정다인이고, 2013.09.26. 거래가액 74,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2015.12.29. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2023년에 설정된 주식회사디지비캐피탈과 롯데캐피탈 주식회사의 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 반대입니다. 신건 최저매각가 61,000,000원은 전체 실거래 평균 58,600,000원보다도 높고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 56,000,000원과 최신 거래 57,000,000원도 모두 웃돕니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 -7.2% 흐름을 보이는 만큼, 과거 최고가 77,000,000원을 근거로 현재 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12400 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 다방동 498 새진흥아파트 1층106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 다방길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 6층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 정다인 (2013.09.26. 거래가액 74,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 44,314,318원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2015.12.29. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 주식회사디지비캐피탈 가압류 4,209,305원, 롯데캐피탈 주식회사 가압류 10,909,177원, 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·가압류·압류와 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
새진흥의 비교 실거래는 전용 78.36㎡ 거래들입니다. 전체 5건 평균은 58,600,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 56,000,000원이고 최신 거래는 2026.01. 57,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.36㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 78.36㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.11 | 78.36㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2023.01 | 78.36㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2022.03 | 78.36㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 56,000,000원 |
최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%입니다. 최신 거래 57,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -7.2%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 59,502,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 4,209,305원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 10,909,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 75,118,482원, 예상 배당액은 59,502,000원, 미배당액은 15,616,482원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 15,616,482원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 27,596,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 37,181,202원 | 0원 |
권리구조만 놓고 보면 유찰로 매각가가 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구액은 44,314,318원이고, 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 37,937,280원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 다방동 소재 다방교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·제조업소·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 단지 남서측으로 폭 35m 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 8m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 106호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 새진흥은 72세대이며 준공일은 1988-12-19입니다. 실거래 표본은 5건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 58,600,000원보다 최근 12개월 평균 56,000,000원과 최신 거래 57,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -7.2%이므로, 과거 최고가 77,000,000원을 현재 가격의 근거로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 발생하더라도 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유·임차관계 확인은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2015.12.29. 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 56,000,000원의 108.9%이고 최신 거래 57,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 -7.2%인 점까지 합치면, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상인 점을 감안하면, 결론은 등기권리는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로, 점유관계는 반드시 확인입니다.
