울산지방법원 2025타경12407. 양산 신기동 신기주공아파트 108동 5층 502호입니다. 감정 이용상태는 공동주택이며, 1993.06.09 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 5층입니다. 현재 소유자는 최문정으로 2012.10.15 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2025.05.13 설정된 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권 채권최고액 67,500,000원입니다.
현재 최저매각가는 37,240,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 최근 12건 실거래 평균은 73,833,333원, 실거래 최저는 60,000,000원, 최신 거래는 2026.07 87,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 실거래 최저보다도 낮습니다. 이번 사건은 권리 인수보다 유찰로 벌어진 가격 차이가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12407 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신기동 508-3 신기주공아파트 108동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 · 15층 중 5층 |
| 전용면적 | 38.64㎡ |
| 사용승인 | 1993.06.09 |
| 소유자 | 최문정 (2012.10.15 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
과거 한국주택은행 명의 근저당권 2건은 2002.12.31 해지를 원인으로 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준은 2025.05.13 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 5번 전세권 5,000,000원, 이후 삼성카드·삼성생명보험·한화생명보험의 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 50.4%
신기주공의 최근 거래 자료는 전용 38.64㎡와 41.3㎡ 거래 12건으로 구성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 73,833,333원이며 현재 최저매각가 37,240,000원은 그 평균의 50.4%입니다. 최신 거래는 2026.07 87,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.3㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 5 | 72,500,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 38.64㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 38.64㎡ | 7 | 76,500,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 73,833,333원 |
실거래 범위는 60,000,000원~100,000,000원이고, 현재 최저가 37,240,000원은 실거래 최저 60,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 76,000,000원은 최근 12개월 평균 73,833,333원과 비교적 가까웠지만, 2회 유찰을 거치며 최저가가 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국금융파트너스대부 | 67,500,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 전세권 · 주식회사한국금융파트너스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,827,671원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 35,733,983원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,332,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 145,394,581원 중 예상배당은 36,169,680원이며, 미배당은 109,224,901원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 109,224,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 120,195,805원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 127,875,438원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 26,068,000원, 두 차례 더 진행되면 18,247,600원 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차부터 이미 실거래 최저와 최근 평균을 크게 밑돌기 때문에, 추가 유찰 여부만큼 왜 2회 유찰됐는지 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 신기동 소재 신기초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 신기주공은 2,280세대이며 1993.06.09 준공됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 5층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 787,600원/㎡입니다. 공동주택용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·계획. 중로1류·중로2류·도시철도·어린이공원·완충녹지에 접하고, 제1종지구단위계획구역에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 상태 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 을구 4-1 대조. 근저당권부채권 질권설정이 기재돼 있으므로 말소기준 근저당과 함께 등기 원본의 부기등기 관계를 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 최근 평균의 50.4%까지 내려왔습니다. 현장 상태와 수요·점유 등 가격 외 원인을 확인해야 합니다.
- 노후도 확인. 1993.06.09 사용승인 건물입니다. 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족은 매수인 인수와 구분. 현재 시나리오상 미배당 채권은 109,224,901원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘유찰 이유’를 확인할 물건
이 사건의 숫자는 분명합니다. 감정가 76,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 37,240,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 73,833,333원의 50.4% 수준입니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 상당히 유리한 구조입니다. 다만 이미 2회 유찰됐고, 1993.06.09 사용승인된 아파트라는 점, 임대관계가 미상으로 기재돼 있다는 점, 을구 4번 근저당권부채권에 질권설정이 붙어 있다는 점은 원본과 현장에서 확인해야 합니다. 가격은 충분히 내려왔고, 승부처는 ‘숨은 인수금’이 아니라 실제 점유·현장 상태와 유찰 사유의 확인입니다.
