울산지방법원 2025타경12577. 울산 남구 야음동 영진아파트 3층 305호입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 현재 소유관계도 김대성 11분의 2, 손미경 11분의 2, 손미정 11분의 2, 손미진 11분의 2, 송병소 11분의 3으로 나뉘어 있습니다. 등기부상 현재 남아 있는 근저당권은 없고, 과거 국민은행 근저당권 등은 이미 말소됐습니다. 제공된 권리분석에서는 2024.09.13. 갑구 13-1번 가압류변경을 말소기준으로 잡고 있으며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 상당히 내려와 있습니다. 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,500,000원, 감정가의 70%입니다. 제공된 같은 단지 전용 60㎡대 실거래 평균 112,000,000원과 비교하면 59.4% 수준입니다. 다만 두 거래 모두 2021년 자료라는 점 때문에, 이 차이를 그대로 현재 시세 대비 할인율로 받아들이는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12577 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 591-2 영진아파트 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 3층 305호 |
| 공유자 | 김대성 11분의 2 · 손미경 11분의 2 · 손미정 11분의 2 · 손미진 11분의 2 · 송병소 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 원인 | 2025.09.23. 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 김대성 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 현재 근저당은 없고, 핵심은 가압류
과거 압류·근저당·가압류가 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 특히 2012.09.21. 설정된 국민은행 근저당권 57,600,000원은 2023.05.25. 해지로 말소돼 현재 부담으로 남지 않습니다. 제공된 기준에서는 2024.09.13. 갑구 13-1번 가압류변경 11,460,000원이 말소기준이며, 2025.09.24. 등기된 이 사건 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 최신 거래가 2021년
같은 단지 ‘영진’의 전용 60㎡대 제공 실거래는 2건입니다. 평균은 112,000,000원, 최신 거래는 2021.11의 114,000,000원입니다. 현재 최저가 66,500,000원은 이 평균의 59.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.0㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2021.10 | 60.67㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 2건 | 112,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 최저가가 과거 실거래 최저 110,000,000원, 평균 112,000,000원, 최신 114,000,000원보다 모두 낮습니다. 하지만 실거래 시점이 2021.10~2021.11에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 표본은 아닙니다. 따라서 “현재 시세보다 40% 이상 싸다”는 식의 확정적인 판단보다는, 과거 거래 대비 가격은 낮고 현재가 검증이 필요하다고 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 2. 갑구 13-1번 가압류 | 11,460,000원 | 11,460,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김대성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,443,000원 |
현재 회차 66,500,000원 기준으로 가압류 청구금액 11,460,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 53,443,000원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 66,500,000원 | 11,460,000원 | 53,443,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 46,550,000원 | 11,460,000원 | 33,852,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,584,999원 | 11,460,000원 | 20,138,469원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조는 현재 자료에서 확인되지 않습니다. 따라서 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 이 점은 가격이 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가는 구조라는 의미입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 야음동 소재 울산번영로 두산위브아파트 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 3층 305호이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있으며 난방설비 작동 여부는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 20세대이고 준공일은 1980.08.13입니다. 제공 실거래가 2건에 그쳐 시장가격 판단 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래 평균은 112,000,000원이지만 최신 거래가 2021.11입니다. 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차 현황을 입찰 전에 재확인하세요.
- 공유물분할 경매 구조. 신청인은 공유자 김대성이고 청구금액은 0원입니다. 일반적인 담보권 실행 경매와 원인이 다르다는 점을 원본 문서에서 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 제공 분석에서는 갑구 13-1번 가압류변경을 말소기준으로 보고 있습니다. 매각물건명세서와 최신 등기부에서 최종 확인하세요.
- 난방설비 확인. 감정요항에 난방설비 작동 여부를 경매 진행 시 확인하라고 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “현재 시세가 얼마인지”가 먼저다
이 물건은 등기상 살아 있는 근저당이 없고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 66,500,000원도 감정가 95,000,000원의 70%, 제공 실거래 평균 112,000,000원의 59.4%까지 내려와 숫자상 매력은 분명합니다.
다만 이 사건의 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 시세의 신선도입니다. 거래 표본은 2건이고 최신 거래는 2021.11입니다. 단지도 20세대 규모여서 제공 데이터만으로 2026년 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다. 게다가 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 최저가도 충분히 내려왔지만, 현재 시세와 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
