울산지방법원 2025타경12589. 울산 동구 전하동 전하대경넥스빌 106동 3층 310호, 전용 83.7657㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 김지연의 주택임차권입니다. 김지연은 2021.04.29 전입·점유했고 원계약 확정일자는 2021.03.26입니다. 말소기준으로 제시된 2024.11.28 울산신용보증재단 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당에서 보증금 260,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 이어지는 구조입니다.
현재 최저가 179,200,000원을 그대로 매각가로 보면 집행비용 3,308,800원을 뺀 175,891,200원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 84,108,800원입니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 179,200,000원 + 84,108,800원으로 보증금 260,000,000원에 가까워져 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 직접 제거하는 대항력포기확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 301-28 전하대경넥스빌 106동 3층 310호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.7657㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 23층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이영한 (2020.05.22 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (4회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 반전
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 106동 3층 310호 전부 · 주거 | 260,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.04.29 | 우선변제 확정 2021.03.26 · 배당요구 | 실질 0원 2026.08.11 확약 |
김지연의 주택임차권은 2024.05.08 등기됐지만 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2021.04.29입니다. 따라서 2024.11.28 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 배당 부족액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 회차 기준 부족액은 84,108,800원, 5회 유찰 시 룰상 119,447,040원, 6회 유찰 시 147,717,632원으로 증가합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
대경넥스빌 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 257,041,666원입니다. 현재 최저가 179,200,000원은 이 평균의 69.7%입니다. 최신 거래는 2026.09의 278,000,000원이고, 전체 표본 범위는 220,000,000원부터 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.77㎡ | 9 | 278,000,000원 |
| 2026.09 | 83.77㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 75.61㎡ | 10 | 257,500,000원 |
| 2026.06 | 83.77㎡ | 11 | 278,500,000원 |
| 2026.06 | 83.77㎡ | 13 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 83.77㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 75.61㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 17 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 24 | 226,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 257,041,666원 |
감정가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 257,041,666원과 비슷한 수준이지만, 4회 유찰된 현재 최저가는 179,200,000원까지 내려왔습니다. 확약 반영 후 실질취득도 179,200,000원이므로 최근 평균·최신 거래·표본 최저가 220,000,000원보다 모두 낮습니다. 반대로 확약을 배제하면 보증금 인수 구조 때문에 실질취득이 260,000,000원에 가까워져 이 가격 메리트는 사실상 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 260,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 33,179,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,435,670원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지연의 미배당 보증금은 84,108,800원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 2026.08.11 제출된 대항력포기확약서에 따라 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 23층 건물 내 3층이며 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 단지 4면이 중로 및 소로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 서라벌유치원·전하초등학교 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 대경넥스빌은 794세대, 2004.05.20 준공 단지입니다. 최근 12건 실거래가 220,000,000원~305,000,000원에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.08.11 대항력포기확약서의 제출 주체·적용 임차인·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 김지연 임차인에 관한 것입니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 김지연 1명입니다.
- 가격 판단 기준. 확약이 유효하게 반영된다면 실질취득 179,200,000원은 최근 12개월 평균 257,041,666원의 69.7%, 최신 거래 278,000,000원보다 낮습니다.
- 배당구조 확인. 현재 계산상 임차인 배당액은 175,891,200원이고 미배당은 84,108,800원입니다. 이 미배당액이 확약 때문에 매수인에게 남지 않는지가 핵심입니다.
- 4회 유찰 배경 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 3.1회보다 본건이 더 많이 유찰됐으므로 권리 외에 내부상태·점유·현장 사정도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·대항력포기확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약 확인’이 가격보다 먼저다
표면만 보면 감정가 256,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 179,200,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 257,041,666원 대비 69.7%라 가격 차이도 큽니다. 그러나 이 할인만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 김지연은 2021.04.29 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 260,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 84,108,800원 인수가 발생해 실질 부담이 보증금 수준으로 올라갑니다.
반대로 2026.08.11 대항력포기확약서가 명세서 기재대로 유효하게 적용되면 김지연의 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 그 경우 실질취득은 현재 최저가 179,200,000원이고, 최근 실거래 평균의 69.7% 수준입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약서의 적용을 원본으로 확인한 뒤 그 전제에서 가격을 판단하는 것입니다.
