울산지방법원 2025타경12589. 전하대경넥스빌 106동 3층 310호, 전용 83.7657㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 256,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 125,440,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서에는 임차인 김지연의 보증금 260,000,000원, 전입·점유개시 2021.04.29, 확정일자 2021.03.26, 주택임차권등기 2024.05.08이 확인됩니다. 말소기준권리인 울산신용보증재단 가압류는 2024.11.28로 더 늦습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 떠안습니다.
현재 최저가 125,440,000원에서 집행비용 2,556,160원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 122,883,840원입니다. 보증금 260,000,000원 중 남는 137,116,160원이 매수인 인수액입니다. 즉 입찰가격은 125,440,000원이지만 실제 부담은 125,440,000원 + 137,116,160원 = 262,556,160원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 반대로 증가하므로, 총 취득부담은 보증금과 집행비용을 합한 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 301-28 전하대경넥스빌 제106동 제3층 제310호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.7657㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 23층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이영한 (2020.05.22. 거래가 215,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 106동 3층 310호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2021.04.29 확정 2021.03.26 재계약 확정 2023.04.28 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 승계 아님 |
실제 임차인은 김지연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다.
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
현재 회차의 매각대금은 임차보증금보다 작습니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되고, 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 낮아 보이는 것과 실제 취득비용이 낮은 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 125,440,000원 | 137,116,160원 | 262,556,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,808,000원 | 174,172,544원 | 261,980,544원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,465,599원 | 200,040,782원 | 261,506,381원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
대경넥스빌의 최근 거래 12건은 전용 75.61㎡와 83.77㎡ 거래로 구성돼 있으며, 최근 12개월 평균은 251,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 전용 75.61㎡ 10층의 257,500,000원이고, 최근 거래 범위는 215,000,000원~297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.61㎡ | 10 | 257,500,000원 |
| 2026.06 | 83.77㎡ | 11 | 278,500,000원 |
| 2026.06 | 83.77㎡ | 13 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 83.77㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 75.61㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 17 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 24 | 226,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 83.77㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 83.77㎡ | 17 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 251,125,000원 |
최저가 125,440,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 50.0%로 보입니다. 그러나 이 사건에서 시세와 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 262,556,160원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균보다 11,431,160원 높고, 최신 거래보다 5,056,160원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 104.6%, 최신 거래의 102.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 260,000,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 33,179,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,435,670원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김지연은 122,883,840원을 배당받고, 보증금 부족분 137,116,160원은 매수인이 인수합니다. 울산신용보증재단·신용보증기금·주택도시보증공사에는 배당가능액이 남지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전하초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 대경넥스빌은 794세대이며 사용승인일은 2004.05.20입니다. 대상 호실은 철근콘크리트조 23층 건물 중 3층입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전과 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 4면이 중로와 소로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다. 대표지번 기준 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 거래 범위. 최근 12건 거래가는 215,000,000원부터 297,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 251,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 최저가 기준 실질취득은 262,556,160원입니다. 입찰가 125,440,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다.
- 임차인 배당액 재확인. 집행비용과 조세채권 등에 따라 임차인의 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 261,980,544원, 4회 유찰 시 261,506,381원으로 최저가 하락 폭에 비해 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 현재 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 열쇠 인도, 잔존 물품 및 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 미납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 여부와 임차권등기 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 절반 가격”
이 사건의 핵심은 간단합니다. 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각대금으로는 보증금을 전액 배당할 수 없습니다. 최저가 125,440,000원에 낙찰받더라도 137,116,160원을 추가로 인수해 총 부담은 262,556,160원입니다. 이 금액은 감정가 256,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 251,125,000원과 최신 거래 257,500,000원도 웃돕니다.
추가 유찰 역시 해결책이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 261,506,381원~262,556,160원 수준에 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰된 저가 아파트”가 아니라, 선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 최근 시세 이상으로 유지되는 인수형 물건입니다. 권리 계산은 명확하지만 가격 메리트는 없습니다. 최저가는 낮고, 실제 부담은 높습니다.
