청주지방법원 2025타경137. 제천시 고명동 507-4, 도로명 고명로 193에 있는 토지와 주택 등 일괄매각 사건입니다. 토지는 826㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정평가상 건물은 주택 등으로 이용 중입니다. 감정가는 312,353,500원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 249,883,000원입니다.
등기 흐름에는 1989년 근저당과 1990년대 가압류가 먼저 보이지만, 해당 권리들은 2002년·2007년·2011년·2014년에 각각 해제 또는 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.02.20. 제천단양축산업협동조합 근저당이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고명동 507-4 · 충청북도 제천시 고명로 193 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 등으로 이용 |
| 토지 | 826㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 성주용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,353,500원 / 249,883,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혜란 / 47,035,616원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 말소, 현재 인수는 0원
임차인 없음. 별도로 신고된 임차인이 없어 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 1989년 선진축산주식회사 근저당과 1998년 유왕열 근저당은 각각 2011년과 2014년에 말소됐고, 1990년·1993년·1998년 가압류도 2002년과 2007년에 말소됐습니다.
말소기준권리는 2014.02.20. 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 36,000,000원이었고 이후 48,000,000원, 65,000,000원, 124,000,000원으로 변경됐습니다. 이 권리 이후 등기된 권혜란의 가압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 20% 할인보다 ‘비교시세 부재’가 먼저다
현재 최저가는 249,883,000원으로 감정가 312,353,500원의 80%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 토지 826㎡와 주택, 제시외 건물이 함께 평가된 비정형 물건인 만큼 토지가치와 건물상태를 나눠 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 249,883,000원 | 0원 | 70,375,233원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,906,400원 | 0원 | 21,098,305원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 159,925,120원 | 18,323,237원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자에게 18,323,237원이 미배당되는 것으로 계산되지만, 이는 채권자 측의 배당 부족일 뿐 매수인에게 넘어오는 금액은 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 등기상 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,298,362원 |
| 선진축산주식회사 근저당 | 미상 | 0원 |
| 대한보증보험주식회사 가압류 | 미상 | 0원 |
| 농업협동조합중앙회 가압류 | 미상 | 0원 |
| 제천축산업협동조합 가압류 | 14,377,536원 | 14,377,536원 |
| 유왕열 근저당 | 미상 | 0원 |
| 제천단양축산업협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 김필순 경매개시결정 | 47,035,616원 | 47,035,616원 |
| 농림수산업자신용보증기금관리기관 농업협동조합중앙회 가압류 | 17,796,253원 | 17,796,253원 |
| 권혜란 가압류 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 권혜란 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 지상규 가압류 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,375,233원 |
현재 최저가를 기준으로 확인된 채권액 175,209,405원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 70,375,233원으로 계산됩니다. 채권액 미상 항목과 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 범위 — 포함 건물과 제외 시설을 구분하라
이 사건은 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 반면 등기부에 적힌 시멘트 부럭조 스레트지붕 단층창고 83.16㎡와 흙벽돌조 스레트지붕 단층창고 76.32㎡는 감정평가상 현황 멸실로 평가에서 제외됐고 매각대상도 아닙니다. 현황조사에서 확인된 견사 역시 매각대상이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천산업고등학교 동측 근거리에 위치하며, 단독주택·농경지·자연림·소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북서측 원거리로 38번 국도가 통과하고, 동측 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 시멘트 부럭조 기와지붕 지상 1층으로, 외벽 드라이비트, 바닥 장판·타일, 창호 PVC 샷시유리 마감입니다.
- 설비. 전기·난방·위생·급수·배수설비를 갖췄습니다.
- 토지. 826㎡의 대지로 평지·부정형·소로한면이며, 공시지가는 65,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 토지와 노후 단층주택이 결합된 물건이어서 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 과거 가압류·근저당의 말소 여부와 2014.02.20. 근저당의 변경 내역을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 실제 주택 이용자와 점유 원인을 현장에서 확인하고, 소유자 점유라면 인도명령·명도 협의를 예상하세요.
- 매각 범위 특정. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 멸실 창고·견사의 위치를 감정평가도면과 현황에서 구분하세요.
- 토지 경계. 826㎡ 부정형 토지의 경계, 도로 접면, 실제 진입로와 인접 토지 침범 여부를 확인하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역의 건축과 이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 건물 상태. 시멘트 부럭조 단층 건물의 균열·누수·지붕·난방·급배수 상태와 보수비를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 20% 할인만 보지 말고 인근 고명동 토지와 단독주택의 최근 거래를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 채권액 미상 권리와 당해세 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 비정형이다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 과거 선순위 가압류와 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 신고되지 않아 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 동일 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 없고, 토지 826㎡와 단층주택, 포함·제외가 갈리는 여러 구조물이 얽혀 있습니다. 계획관리지역의 비정형 부동산인 만큼 등기는 합격이지만 가격과 현황은 보수적으로 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 토지의 실제 활용도, 건물 보수비, 매각 범위와 현장 경계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.