최저가에 임차보증금 30,000,000원을 더해야 한다 — 제천 고암동 264-5

청주지방법원 2025타경165. 제천시 고암동 264-5 일원의 토지와 건물, 제시외 건물 및 주유소 관련 기계기구가 함께 얽힌 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 위험물저장 및 처리시설과 사무실·창고로 이용되고, 일부 사무실은 공실입니다. 권리분석의 핵심은 2019.06.14. 신한은행 근저당보다 먼저 전입한 최성종·권정열 씨의 임차보증금입니다. 배당 시뮬레이션은 두 임차인의 보증금 합계 30,000,000원을 낙찰자가 전액 인수하는 것으로 계산합니다.

따라서 최저매각가 1,210,707,000원만 보고 응찰가를 판단하면 안 됩니다. 매수인의 실제 자금부담 기준은 최저가에 인수보증금을 더한 1,240,707,000원입니다. 이는 감정가의 약 82.0%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특수용도 부동산은 영업 가능성, 시설 상태와 철거·교체비용에 따라 가치 차이가 커 감정가 할인율만으로 매력을 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명

현재 권리분석의 기준은 2019.06.14. 주식회사신한은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 설정된 충북석유주식회사 근저당 600,000,000원, 신용보증기금 가압류 194,400,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

반면 최성종 씨는 2012.04.09., 권정열 씨는 2012.04.20. 전입해 말소기준보다 선순위입니다. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 2명입니다.

② 매각 범위와 현황 — 시설물 동일성 확인이 핵심

• 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물을 함께 매각합니다.
• 매각 제외. 컨테이너와 용도미상의 철판 시설물은 매각대상이 아닙니다.
• 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-199호에 따른 주유기 등이 포함돼 있습니다.
• 모델번호 확인. 복식 주유기 모델번호가 목록에는 EL0106001과 EL01060032로 적혀 있으나, 현황조사에서는 EL0106001과 EL0106002가 하나의 복식 주유기로 확인됐습니다.
• 확인 불가 기계. 기호 5 주유기는 모델번호·제작자·제작일자를 확인하지 못했으나 감정평가에는 포함됐습니다.
• 건물 현황. 1층은 공부상 식당이나 현재 사무실 및 창고로 이용 중이며, 2층 사무실은 공실입니다.
• 면적 차이. 2층은 등기부 159.576㎡, 일반건축물대장 159.57㎡로 기재돼 있으며 감정평가는 등기부 면적을 기준으로 했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,210,707,000원 가정)

제공된 계산상 채권총액은 3,607,400,000원, 채권자 배당액은 1,196,199,930원, 미배당액은 2,411,200,070원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 및 등기 말소 여부 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것

유찰 시 최저매각가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 동일합니다. 따라서 응찰 판단은 표시된 최저가가 아니라 각 회차의 실질취득가를 기준으로 해야 합니다. 다만 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 어느 회차가 적정가격인지 숫자만으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 에콜리안제천CC 남서측 인근으로, 주위는 노변 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 송학주천로와 내토로가 통과합니다. 시외곽지대이나 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 위험물저장 및 처리시설, 사무실·창고로 이용되며 2층 사무실은 공실입니다.
• 토지. 확인된 토지면적은 275.0㎡, 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업나지입니다.
• 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 광대로한면입니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 대로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 293,200원/㎡입니다.
• 설비. 기본적인 급배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 주유소 관련 특수용도 물건으로, 시설 상태와 영업 활용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저가 1,210,707,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 1,240,707,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차 범위 확인. 최성종 씨의 점유 부분은 미상이고 권정열 씨는 1층 우측으로 조사됐습니다. 실제 점유구획과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 대항력 유지요건 확인. 두 임차인의 현재 점유와 전입 유지 여부, 계약 원본, 보증금 지급내역과 확정일자 유무를 재확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 과거 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 등기부와 법원 배당관계 자료를 대조해야 합니다.
• 기계기구 실사. 주유기 모델번호, 기호 5 기계의 존재·작동상태와 감정평가 대상의 동일성을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 컨테이너와 철판 시설물의 위치·소유자·반출계획을 확인하고 매각대상과 명확히 구분해야 합니다.
• 인허가 확인. 위험물저장 및 처리시설의 현재 인허가 상태, 승계 가능 여부와 시설 개선 필요성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 토지 범위 확인. 등기 부동산에는 고암동 264-5와 264-6이 함께 기재되므로 일괄매각되는 각 필지·건물의 경계와 면적을 원본 목록에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 상업용지와 주유소 거래·임대수익을 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가”보다 중요한 30,000,000원 인수

이 물건은 감정가 1,513,383,916원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,210,707,000원으로 내려왔습니다. 하지만 실제 취득비용은 여기에 대항력 임차인 2명의 보증금 30,000,000원을 더한 1,240,707,000원입니다. 표시 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

권리 측면에서는 임차인 인수액이 명시돼 있으나, 과거 말소등기와 배당 시뮬레이션 사이의 불일치가 있어 원본 대조가 필요합니다. 물건 측면에서도 주유기 모델번호 차이, 확인 불가 기계기구, 매각 제외 컨테이너, 건물 이용현황과 공부 차이를 함께 점검해야 합니다. 가격은 보류, 권리는 재검증, 시설은 현장실사. 세 조건을 모두 통과한 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.