청주지방법원 2025타경169. 단양군 대강면 두음리의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 일반음식점, 2층 단독주택이며, 토지는 119.0㎡의 대지입니다. 경량철골조 판넬지붕 18.50㎡ 연장공간과 1층·2층 처마시설, 태양광 패널도 매각대상에 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2021.06.30. 단양새마을금고 근저당권 109,200,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이선학의 전입일은 2021.04.26.로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 매수인 승계 가능성을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 두음리 590-39 · 사인암로 698 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 119.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 조적구조(에이엘씨) · 금속기와지붕 |
| 소유자 | 이동선 (단독소유 · 2016.07.06. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 204,608,400원 / 163,687,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양새마을금고 / 98,234,581원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물·처마시설·태양광 패널 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유 신고가 핵심
② 임차인·점유자 분석
점유 신고자는 실제 2명이며 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 주식회사탑스페이스는 말소기준권리 이후에 들어와 대항력이 없지만, 이선학은 말소기준일보다 전입이 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사탑스페이스 | 1층 | 2025.09.05 | 5,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이선학 | 미상 | 2021.04.26 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 가능성 있음 |
주식회사탑스페이스의 전입일은 말소기준일 이후이므로 보증금 5,000,000원은 매수인이 승계하는 보증금으로 보지 않습니다. 반면 이선학은 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금만큼 실질취득액이 올라갈 수 있습니다. 입찰가를 정하기 전에 임대차계약서와 주민등록 전입세대, 실제 사용 공간을 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 80% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 163,687,000원으로 감정가 204,608,400원의 80%입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 경매 회차 할인율일 뿐, 동일 입지·동일 용도의 최근 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
실질취득액의 하한은 163,687,000원입니다. 여기에 이선학이 유효한 대항력을 갖고 있고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액이 추가됩니다. 따라서 현 단계의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 163,687,000원 + 확인되지 않은 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,618원 |
| 매포신용협동조합 근저당 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 주식회사김정문알로에 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 단양새마을금고 근저당 | 109,200,000원 | 28,595,382원 |
| 원연자 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 하나캐피탈주식회사 가압류 | 25,455,450원 | 0원 |
| 충북신용보증재단 가압류 | 34,200,000원 | 0원 |
| 하나캐피탈주식회사 가압류 | 15,235,910원 | 0원 |
| 하나캐피탈주식회사 가압류 | 14,860,068원 | 0원 |
| 주식회사오케이저축은행 가압류 | 23,475,799원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 163,687,000원 | 233,831,845원 | 28,595,382원 |
| 2회 유찰 시 | 130,949,600원 | 266,110,921원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 104,759,680원 | 291,934,183원 | 0원 |
가압류·근저당 채권자의 미배당액 증가는 그 자체로 매수인 인수액이 되지 않습니다. 다만 말소기준권리보다 빠른 이선학의 임대차보증금은 별개의 인수 위험이므로 독립적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 1층은 일반음식점, 2층은 방 1·거실 1·주방 1·현관·화장실을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주변 환경. 대강면 체육공원 남서측 원거리 방향에 위치하며, 도로변을 따라 상업용·주거용 부동산이 혼재합니다. 과수원과 단독주택도 인접합니다.
- 교통. 일반차량 접근은 양호하고 남서측 도보 1분 정도 거리에 두음리 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 편익은 보통입니다.
- 토지 조건. 대 119.0㎡, 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 172,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·근린생활시설용지이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·기본전기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 음식점과 주택이 결합된 혼합용도 건물로서 주거 전용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 임대수익과 영업 지속 가능성, 주거 부분의 독립성까지 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이선학 임대차 원문. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분과 점유 개시일을 확인하세요.
- 대항요건 현장 대조. 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 2021.06.30. 당시 인도와 점유가 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 주식회사탑스페이스 점유. 1층 영업 여부, 사업자등록, 임대차계약 기간, 차임 연체와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 말소 근저당 재확인. 매포신용협동조합 근저당과 주식회사김정문알로에 근저당의 말소등기 원문을 배당표와 대조하세요.
- 제시외 시설 경계. 18.50㎡ 연장공간, 1층·2층 처마시설, 태양광 패널의 설치 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 80%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 음식점·주택 혼합형 건물의 매매 및 임대수익 자료를 별도로 조사하세요.
- 세금·체납·명도. 당해세, 공과금, 전기·수도 요금, 영업시설 귀속, 점유자별 인도 범위까지 확인하세요.
맺으며 — “80% 낙찰가”보다 “미상 인수액”이 먼저다
이 사건의 등기 구조는 2021.06.30. 단양새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 형태입니다. 그러나 권리분석의 결론을 단순히 “후순위 전부 소멸”로 끝낼 수는 없습니다. 이선학이 말소기준일보다 먼저 전입했고, 보증금과 점유 공간이 확인되지 않았기 때문입니다.
주식회사탑스페이스의 보증금 5,000,000원은 말소기준일 이후 임대차로 매수인 승계 대상이 아니지만, 이선학에게 유효한 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 현재 실질취득액은 163,687,000원으로 고정된 것이 아니라 그 이상이 될 수 있습니다.
또한 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가 대비 80%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 조건부, 가격은 검증 전, 입찰은 보류. 이선학의 임대차관계와 말소 근저당의 실제 배당 반영 여부를 확인한 뒤에야 응찰 상한을 계산할 수 있는 물건입니다.
