서울중앙지방법원 2025타경2195. 서울 서초구 방배동 876-18, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호로 방 3개·욕실 2개·주방 및 식당·거실을 갖춘 다세대주택입니다. 2023년 2월 17일 전북은행 근저당권 920,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 전입한 라기주 씨와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 등기 흐름과 예상배당표 사이에는 반드시 대조해야 할 부분이 있습니다. 2004년 3월 설정된 조흥은행 근저당권은 같은 해 채권최고액이 48,000,000원으로 변경됐고, 2006년 4월 6일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그럼에도 예상배당에는 최초 채권최고액인 108,000,000원이 반영돼 있습니다. 이는 매수인 인수액을 늘리는 요소는 아니지만, 실제 배당관계와 유효 채권액을 원본 서류로 다시 맞춰봐야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 876-18 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방3·욕실2·주방/식당·거실 · 6층 중 5층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2003.11.12 |
| 소유자 | 김남현 (2021.02.15 소유권이전 · 거래가액 479,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 800,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 814,208,317원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당 산식은 재확인
말소기준권리는 2023년 2월 17일 전북은행 근저당권입니다. 라기주 씨의 전입일은 2024년 11월 21일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 선순위 대항력을 갖출 수 없는 순서이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라기주 | 2024.11.21 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인이 필요하며, 배당요구는 2025.08.25 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 판단 — 8억원이 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,000,000,000원의 80%인 800,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 800,000,000원입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 800,000,000원 | 789,600,000원 | 238,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 396,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 523,520,000원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 전북은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리비용은 회차별로 0원이나, 실제 가격 경쟁력은 주변 다세대주택의 최신 거래·매물·임대수익을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사조흥은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 920,000,000원 | 681,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,028,000,000원 중 789,600,000원이 배당되고 238,400,000원이 미배당되는 가정입니다. 조흥은행 근저당은 변경·말소 등기와 배당 반영액이 일치하지 않으므로 실제 배당표에서 재확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 내방역 북동측에 위치하며, 인근은 아파트·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 내방역과 노선버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2003.11.12 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·개별난방· 화재탐지·소화·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 212.6㎡, 공시지가 7,908,000원/㎡이며 제2종일반주거지역· 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 거래허가 기재. 감정요항표에는 아파트 용도로 사용되는 부지에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 6세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 개별 호의 내부 상태·주차·도로 여건에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조흥은행 근저당 대조. 2004년 채권최고액 변경과 2006년 말소 등기에도 불구하고 예상배당에는 108,000,000원이 반영돼 있습니다. 등기부 원본과 배당요구·채권계산서를 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 라기주 씨는 비대항 임차인이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.15 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 말소 처리와 임대사업자 관련 행정사항을 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 제시외 보일러실. 이행강제금 대상이라고 적시된 제시외 부분의 위치·면적·사용 상태와 부과 내역을 확인하고 비용 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 최저가 800,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 주변 다세대주택의 최신 실거래·현재 매물·임대 조건과 비교하기 전에는 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수된 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 큰 틀은 비교적 단순합니다. 그러나 2006년에 말소된 조흥은행 근저당이 예상배당에 108,000,000원으로 반영된 점, 민간임대주택등기, 제시외 보일러실의 이행강제금 가능성은 반드시 원본과 현장으로 확인해야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 8억원은 감정가보다 20% 낮지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없이 이 할인율만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 보류, 서류 정합성과 제시외 건물이 승부처인 물건입니다.
