인수는 0원이지만, 임차관계와 배당 전제를 끝까지 확인해야 한다 — 관악구 봉천동 다중주택

서울중앙지방법원 2025타경102624. 관악구 봉천동 26-27 토지와 관악로24가길 18 건물로, 감정평가상 다중주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1,533,308,400원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 1,226,646,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 6월 15일 신림신용협동조합 근저당권이며, 확인된 임차인과 점유관계인의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.

그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다. 총 11명의 임차관계인이 조사됐고, 조민혁·김유리·경태규·이수경 명의의 주택임차권등기 4건이 존재합니다. 확인된 임차보증금만 430,000,000원이며, 나머지 7명은 보증금 확인이 필요합니다. 대항력은 없더라도 배당요구, 최우선변제 가능성, 실제 점유와 명도 상대방은 별도의 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

말소기준권리는 2018.06.15. 접수된 신림신용협동조합 근저당권입니다. 이후 강진석의 소유권이전, 조민혁의 강제경매개시결정과 주택임차권등기 4건이 이어졌습니다. 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차관계인의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 11명, 승계 신고 없음

보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로, 조사된 11명은 각각 독립된 임차관계 또는 점유관계로 확인해야 합니다. 네 명의 임차권등기 보증금 합계는 430,000,000원이며, 노연호·황민구·박다연·강승우·김준희·김은지·기사항전의 보증금은 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,226,646,000원 가정)

제공된 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 547,443,354원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 건물은 다중주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이며 사용승인일은 2018.05.31.입니다.
• 입지. 봉원중학교 서측 인근으로, 다중주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 139㎡, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로각지(불)입니다. 공시지가는 3,072,000원/㎡입니다.
• 도로후퇴. 토지 139㎡ 중 49.91㎡가 도로후퇴부분으로 조사됐고, 감정평가액에는 이 사정이 반영됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 여러 임차공간을 둔 다중주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이므로, 개별 공동주택보다 임대관리·명도·수익성 검증 항목이 많습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인별 호실·점유 대조. 현장 문패, 전입세대확인서, 임대차계약서와 임차권등기 도면을 대조해 실제 점유자와 명도 상대방을 확정하세요.
• 보증금 미상 7명 확인. 노연호·황민구·박다연·강승우·김준희·김은지·기사항전의 계약금액과 최우선변제 요건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부. 김준희와 김은지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 나머지 사람도 배당요구 종기 내 적법한 신고인지 문건접수 내역을 대조하세요.
• 조민혁 관계 확인. 신청채권자와 임차권자의 동일인 여부, 강제경매 집행채권과 임차보증금 채권의 관계를 판결문·집행권원·채권계산서로 확인하세요.
• 근저당 변경 확인. 채권최고액 변경 내역과 예상배당표 적용액이 다르므로 최신 등기부와 신림신용협동조합 채권계산서가 우선입니다.
• 도로후퇴부분. 139㎡ 중 49.91㎡의 도로후퇴 범위와 실제 사용 가능 면적, 경계, 건축·증축 제한을 지적도와 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 교육환경보호구역과 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제가 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다중주택의 수익가치·토지가치·공실·수선비를 별도로 산정하세요.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”

이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2018.06.15. 신림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차관계인의 전입과 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 1,226,646,000원입니다.

하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차관계 11명, 임차권등기 4건, 확인된 보증금 430,000,000원, 보증금 미상 7명, 신청채권자와 임차권자의 동일 이름, 근저당 채권최고액 변경, 토지 49.91㎡의 도로후퇴가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당은 0원이지만 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 유리한지도 판단할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 임차·배당·토지·가격 검증을 모두 마친 뒤에만 응찰할 수 있는 확인형 물건입니다.