서울중앙지방법원 2025타경102896. 서울 관악구 봉천동 동양파크빌라 3층 302호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 전민서이고, 2019.02.26 거래가액 292,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권은 없고 2003.11.21 설정됐던 중소기업은행 근저당 36,000,000원은 2011.09.08 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.14의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.12.04 주택임차권입니다. 임차인 이성훈은 2020.11.26 주민등록, 2020.11.24 점유개시, 2020.11.03 확정일자를 갖추고 보증금 286,650,000원에 대한 임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로 미배당 보증금이 있다면 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각 직전인 2026.08.24, 이성훈이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 보증금 청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약 때문에 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 56-51 3층302호 · 도로명 서울특별시 관악구 중앙1나길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인 1991.10.28 |
| 소유자 | 전민서 · 2019.02.26 소유권이전 · 거래가액 292,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 이성훈 / 300,511,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 확약으로 해소
2003년 중소기업은행 근저당은 2011년에 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2025.05.14 강제경매개시결정이고, 이보다 앞선 이성훈의 주택임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 2026.08.24 제출된 확약서에서 이성훈이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성훈 | 2020.11.24 / 2020.11.26 | 286,650,000원 | 있음 → 포기 | 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. *확약서가 없었다면 유찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있으나, 2026.08.24 확약으로 이성훈에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가도 314,000,000원입니다. 자료상 현재 회차는 3회 유찰로 표시돼 있습니다. 동양파크빌라는 총 8세대, 사용승인일은 1991.10.28이며, 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차에서는 확약 적용 후 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 314,000,000원이지만, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 특히 다세대는 같은 면적이라도 위치·층·도로조건·건물 상태에 따라 거래 편차가 클 수 있어, 응찰 전 인근 실제 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 이성훈 보증금 | 286,650,000원 | 286,650,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이성훈 | 300,511,294원 | 22,154,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 314,000,000원 가정에서는 임차보증금 286,650,000원이 전액 우선배당되고, 신청채권에는 22,154,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 미배당액은 278,357,294원입니다. 임차보증금은 현재 회차에서 전액 배당되므로 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 자료상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 314,000,000원 | 278,357,294원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 251,200,000원 | 300,511,294원 | 39,766,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 200,960,000원 | 300,511,294원 | 89,303,440원 | 0원* |
* 4·5회 유찰 시 자료상 미배당 보증금 인수액은 각각 39,766,800원·89,303,440원으로 계산돼 있으나, 2026.08.24 확약서에 따라 이성훈은 대항력과 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대입구역(지하철 2호선) 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.10.28입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,667,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동양파크빌라는 총 8세대이며, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 실제 매도 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.24 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 내용을 원본에서 다시 대조하세요.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이성훈이므로 임차보증금채권과 강제경매 청구채권의 관계를 판결문·배당요구·채권서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 봉천동 인근 유사 다세대의 실제 거래 사례를 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인 1991.10.28의 다세대이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 풀렸지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 286,650,000원의 선순위 대항력 임차권이었습니다. 말소기준인 2025.05.14 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리라 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있었지만, 2026.08.24 확약서로 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 314,000,000원이고, 자료상 이미 3회 유찰됐지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 “권리 해소 = 가격 메리트”로 연결하면 안 됩니다. 권리는 확약서 원본 확인을 전제로 관리 가능한 수준으로 낮아졌고, 실제 입찰 승부처는 314,000,000원이 주변 유사 다세대의 실거래와 비교해 적정한지 별도로 검증하는 데 있습니다.
