서울중앙지방법원 2025타경103041. 강남구 논현동 벨라움 2층 201호, 전용 19.28㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2020.10.29. 사용승인된 14세대 규모이며, 현재 등기상 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사입니다. 최초 김영훈·김난영이 각 2분의 1 지분으로 소유권보존등기를 한 날, 신목신용협동조합의 근저당권과 교보자산신탁 명의의 신탁등기가 함께 접수됐습니다.
말소기준은 접수번호상 신탁등기보다 앞선 2020.11.16. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 배당 후 낙찰자가 별도로 부담할 보증금은 잡혀 있지 않습니다. 다만 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 확인하라는 주의사항이 명시되어 있으므로, 신탁의 관리·처분 조항은 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 19.28㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 14세대 · 2020.10.29. |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 346,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 1,185,798,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
| 등기 발급일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신탁보다 앞선 근저당
확인된 임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않았으며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 같은 346,400,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 420,000,000원이 우선
벨라움 전용 19㎡대 실거래 10건의 전체 평균은 439,000,000원이지만, 2021년과 2022년 거래가 대부분입니다. 현재 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 2026.05. 최신 거래 420,000,000원과 최근 12개월 평균 420,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.55㎡ | 4층 | 420,000,000원 |
| 2022.07 | 19.55㎡ | 2층 | 439,000,000원 |
| 2022.07 | 19.28㎡ | 4층 | 445,000,000원 |
| 2021.08 | 19.50㎡ | 2층 | 439,000,000원 |
| 2021.08 | 19.50㎡ | 3층 | 442,000,000원 |
| 2021.08 | 19.28㎡ | 2층 | 439,000,000원 |
| 2021.06 | 19.28㎡ | 3층 | 441,000,000원 |
| 2021.06 | 20.85㎡ | 2층 | 438,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 3층 | 442,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 4층 | 445,000,000원 |
| 전체 평균 | 19㎡대 | 10건 | 439,000,000원 |
| 최근 12개월 | 19.55㎡ | 1건 | 420,000,000원 |
현재 실질취득액 346,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 420,000,000원의 82.5%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 439,000,000원과 비교하면 78.9%지만, 이 수치만으로 등급을 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 가격은 과거 거래보다 -4.8% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,649,600원 |
| 1. 말소기준 근저당권 채권 | 4,080,000,000원 | 340,750,400원 |
| 근저당권 미배당 | - | 3,739,249,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권 채권에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권 청구액 1,185,798,767원도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세 등 실제 배당변수는 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 벨라움 201호는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층에 위치합니다.
- 입지. 논현초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 논현역·신논현역·학동역·언주역이 소재하며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측 약 4미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 229.5㎡, 공시지가는 9,694,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생· 난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 전용 19.28㎡, 14세대 규모라 거래 표본이 제한적입니다. 전체 10건의 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건이므로, 대단지 시세처럼 평균값을 곧바로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 등기부와 함께 확인해야 합니다.
- 최신 근저당 내역 대조. 채권최고액 4,080,000,000원에서 1,346,000,000원으로 변경된 내역과 지원파이낸셜대부 이전·웰컴저축은행 근질권 설정을 최신 등기 및 채권계산서로 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자, 전입세대, 외국인체류확인 및 사업자등록 여부를 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
- 최근 거래 1건의 한계. 최근 12개월 평균 420,000,000원은 거래 1건으로 구성되어 있으므로, 내부 상태와 층 차이를 반영한 보수적 응찰가가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래보다 -4.8% 낮습니다. 전체 평균 439,000,000원이나 최저가 대비 78.9%만을 근거로 가격 가점을 과도하게 주지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 346,400,000원이며, 2회 유찰 시 277,120,000원, 3회 유찰 시 221,696,000원으로 계산됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 적용 범위와 취득 목적별 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 잔존 물품, 점유자 퇴거 및 인도 비용을 현장조사에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이어서, 낙찰가가 곧 실질취득액인 구조입니다. 현재 실질취득액 346,400,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원의 82.5%로 가격 여유가 확인됩니다.
그러나 최근 가격 추세는 -4.8%이고 최근 12개월 거래가 1건에 불과합니다. 여기에 14세대·전용 19.28㎡의 초소형 다세대라는 낮은 거래 표본, 신탁원부 확인 필요성, 근저당 변경·이전 내역까지 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 가점은 제한적으로가 적절합니다. 전체 평균 439,000,000원보다 싸다는 이유만으로 접근하기보다 최신 거래 420,000,000원과 하락 추세, 실제 내부 상태를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.