서울중앙지방법원 2025타경103127. 오렌지카운티을지로 13층 1305호로, 관련 공부상 도시형생활주택으로 이용되고 있는 다세대 물건입니다. 소유자 김경동은 2022.01.03 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 2025.06.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 분석상 말소기준권리는 이 2025.06.11 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2022.02.18 전입·점유를 갖춘 장혜중의 임차권입니다.
장혜중의 임대차보증금은 220,000,000원이고, 확정일자는 2022.02.03, 임차권등기는 2024.02.26입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 그 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 4회 유찰된 최저가 102,400,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 관련 공부상 도시형생활주택 · 전용 14.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 내 13층 1305호 |
| 소유자 | 김경동 · 2022.01.03 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 102,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
초기 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2023년 하나카드·우리카드 가압류도 해제·말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.02.26 등기된 장혜중의 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입·점유가 2022.02.18이고 확정일자는 2022.02.03으로, 2025.06.11 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서상 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜중 | 전유부분 전부 · 2022.02.18 | 2022.02.03 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 119,833,600원 |
실제 임차인은 1명으로 보는 구조입니다. 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 2022.02.03으로 경정한 등기입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 220,000,000원으로 본다
오렌지카운티을지로는 157세대, 2020.08.20 준공이며 대상 면적은 14.37㎡입니다. 시세 데이터에는 6건의 거래가 잡혀 있고 전체 평균은 230,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 250,000,000원 거래가 여러 건 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원·최신 거래 180,000,000원·최근 대비 과거 추세 -25.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 15.79㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 14.54㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
표면 최저가는 102,400,000원으로 전체 평균 230,000,000원의 44.5%, 최근 12개월 평균의 56.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 매수인이 떠안을 보증금 잔액까지 반영하면 실질취득은 약 220,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 약 122.2%입니다. 게다가 최근 거래 추세는 과거 대비 -25.0%입니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 실질취득액이 최근 시세보다 높은 물건으로 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 102,400,000원 | 119,833,600원 | 실질취득 약 220,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 | 81,920,000원 | 139,954,560원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 6회 유찰 시 | 65,536,000원 | 156,043,648원 | 보증금 인수형 구조 지속 |
③ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,600원 |
| 1. 임차인 장혜중 보증금 | 220,000,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 장혜중의 우선변제에 모두 소진되고, 장혜중 보증금 부족분 119,833,600원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 관련 공부 기준 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 대상 면적은 14.37㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 오장동 중부시장 남동측 인근으로, 업무시설·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며, 북측·동측·남측으로 약 6~8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 관련 공부와 외부관찰 및 표준적 상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰가 판단 기준은 102,400,000원이 아니라 장혜중 보증금 인수를 반영한 실질취득 약 220,000,000원입니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 배당 추정상 장혜중 미배당 보증금은 119,833,600원이며 매각물건명세서상 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰의 의미 확인. 5회·6회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 139,954,560원·156,043,648원으로 증가합니다.
- 시세는 최신 지표 우선. 전체 평균 230,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원, 최근 거래 추세 -25.0%를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 을구 1번 주택임차권과 1-2번 경정등기, 매각물건명세서의 인수 문구 및 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가”보다 “220,000,000원 보증금”이 더 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 250,000,000원에서 4회 유찰돼 102,400,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론이 완전히 달라집니다. 장혜중의 보증금 220,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 119,833,600원은 매수인이 인수합니다. 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 220,000,000원 수준으로 유지됩니다.
반면 시세 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -25.0%입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 12.6회, 매각률 6.82%입니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “낮은 최저가 뒤에 인수보증금이 숨어 있는 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 현재 단계의 투자 매력은 낮습니다.
