서울중앙지방법원 2025타경103127. 서울 중구 오장동 ‘오렌지카운티을지로’ 13층 1305호, 다세대 물건입니다. 감정가는 2.50억원이지만 현재 최저가는 1.28억원까지 떨어져 있습니다. 문제는 이 숫자만 보면 안 된다는 점입니다. 등기된 주택임차권의 권리자가 장혜중이고, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 전입일은 2022.02.18, 확정일자는 2024.02.03이며 배당요구도 2024.02.26에 이뤄졌습니다. 임차인은 대항력 있음으로 확인되어, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 1.28억원에서 예상 배당은 임차인에게 125,408,000원이고, 부족액 94,592,000원이 인수됩니다. 즉 최저가가 내려가더라도 매수인의 인수부담이 커지는 구조입니다. 실질적으로는 보증금 2.20억원이 핵심 가격선이며, 최근 12개월 평균 1.80억원·최신 거래 1.80억원과 비교하면 가격상 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103127 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 13층1305호 도로명주소 서울특별시 중구 동호로33길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 내 13층 1305호 |
| 소유자 | 김경동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 128,000,000원 |
| 유찰 | 3회 유찰 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 인수권리
말소기준권리 이후의 권리만 소멸하는 단순한 사건이 아니라, 임차권등기가 2024.02.26에 먼저 설정되어 있고 임차보증금 2.20억원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 반면 2025.06.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장혜중 | 을구 1 주택임차권 | 220,000,000원 | 有 전입 2022.02.18 | 가능 확정 2024.02.03 · 배당요구 | 가능 부족분 인수 |
| 추가 임차권 경정 | 을구 1-2 | 미상 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
오렌지카운티을지로의 비교 거래는 총 6건이며, 대상면적은 전용 14.37㎡입니다. 확인된 최근 거래 중 가장 최근은 2024.01의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 반면 전체 거래 평균은 230,000,000원으로, 과거 2022년 2.50억원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 15.79㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 14.54㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.37㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.37㎡ 기준 | 1건 | 180,000,000원 |
최저매각가 1.28억원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 71.1%로 표면상 낮습니다. 하지만 현재 회차 인수액 94,592,000원을 더하면 실질취득은 약 2.20억원으로 계산해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 약 22.2% 높은 수준입니다. 더구나 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 1.80억원이고, 전체 거래 평균보다 최근 가격이 낮아 최근 기준 하락 추세(-25.0%)도 확인됩니다. 따라서 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 1. 임차인 장혜중 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 125,408,000원 | 부족분 94,592,000원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서 집행비용 2,592,000원을 제외한 금액이 우선변제 임차인에게 배당되며, 보증금 220,000,000원 중 94,592,000원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준이 투자판단의 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 오장동 소재 “중부시장” 남동측 인근으로, 업무시설·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 과밀억제권역·정비구역기타·가로구역별 최고높이 제한지역·도로구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·서울도심·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이고, 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비·주차설비·화재탐지 및 경보설비·옥내소화전·스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 157세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 6건입니다. 전체 거래 평균은 230,000,000원이지만 최신 거래는 180,000,000원으로 낮아졌으며, 최근12개월 평균도 180,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 128,000,000원은 최근12개월 평균의 71.1%이지만, 대항력 임차보증금 220,000,000원이 있어 실질취득 기준으로는 시세보다 높습니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 94,592,000원입니다. 보증금이 전액 배당되지 않는 한 잔액 범위에서 인수 구조가 유지됩니다.
- 추가 임차권 경정 확인. 을구 1-2번 임차권 경정에 전입신고일과 보증금이 미상으로 기재되어 있으므로 원본 매각물건명세서와 등기부를 재확인해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재까지 3회 유찰되었고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 12.2회, 매각률은 7.14%입니다. 유찰이 가격 하락을 의미하더라도 임차보증금 인수 때문에 실질가격은 달라집니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 이해관계인의 폐문부재로 관련공부·외부관찰·표준적 상황을 기준으로 조사되었으므로 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득이 비싸면 의미가 없다”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 내려온 점만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차보증금 2.20억원입니다. 현재 회차에서는 125,408,000원이 배당되고 94,592,000원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 최저가 1.28억원을 그대로 취득가격으로 보면 안 되고, 실질취득 약 2.20억원을 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 1.80억원이고 최근 추세는 -25.0%이므로, 현재 회차는 시세보다 저렴한 물건이 아니라 오히려 실질취득액이 최근 시세를 웃도는 물건입니다. 권리의 핵심은 명확합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조이므로, 단순 최저가 경쟁보다 임차보증금의 실제 회수·인수 구조를 끝까지 확인해야 합니다.
