유찰돼도 싸지지 않는다 — 보증금 인수로 실질취득 223,600,000원

서울중앙지방법원 2025타경103127. 오렌지카운티을지로 13층 1305호는 관련 공부상 도시형생활주택으로 이용되는 전용 14.37㎡ 다세대 물건입니다. 소유자 김경동은 2022년 1월 26일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 장혜중은 2022년 2월 3일 임대차계약을 체결하고 2022년 2월 18일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 220,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 임차권등기의 등기일인 2024년 2월 26일이 아니라, 전입·점유가 시작된 2022년 2월 18일입니다. 이는 말소기준으로 제시된 2023년 8월 16일 하나카드 가압류보다 빠르므로 임차인은 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에도 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 남은 금액만큼 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

갑구 7번 하나카드 가압류는 2023년 9월 13일 해제를 원인으로 말소등기가 이뤄졌지만, 이 사건의 권리분석 자료에서는 2023년 8월 16일 가압류를 말소기준으로 제시하고 있습니다. 어느 기준으로 보더라도 장혜중의 전입·점유일인 2022년 2월 18일이 앞서므로 대항력 있는 임차인이라는 결론은 달라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 1-2번은 을구 1번 임차권의 확정일자 경정등기로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 장혜중 1명이며, 임차보증금도 220,000,000원 한 건입니다. 임차인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당만으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우 부족분은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 거의 그대로

낙찰가가 200,000,000원에서 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 23,600,000원에서 63,040,000원, 94,592,000원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 223,600,000원 → 223,040,000원 → 222,592,000원으로 거의 고정됩니다. 집행비용 추정치 때문에 보증금 220,000,000원보다 소폭 높게 나타날 뿐, 추가 유찰이 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다

오렌지카운티을지로의 확인된 거래 6건은 180,000,000원부터 250,000,000원까지 분포하며 전체 평균은 230,000,000원입니다. 그러나 2022년 1월의 250,000,000원 거래 4건이 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 거래 추세 -25.0%를 우선해야 합니다.

최저가 200,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 111.1%입니다. 여기에 인수액을 더한 현재 실질취득 223,600,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 43,600,000원 높고, 124.2%에 해당합니다. 전체 평균 230,000,000원보다 조금 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 거래는 과거 거래보다 25.0% 낮아진 하락 추세이고, 이 물건은 현재 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 시세 이상을 부담하는 경매입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각대금 200,000,000원에서 집행비용 3,600,000원을 제외한 전액이 임차인에게 우선 배당되는 가정입니다. 임차인 보증금 부족분 23,600,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중구 오장동 중부시장 남동측 인근으로 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재된 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 13층이며 위생·급배수·도시가스·승강기· 주차·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공시지가는 9,531,000원/㎡입니다.
• 현황 확인. 이해관계인의 폐문부재로 관련 공부와 외부관찰을 기준으로 평가됐고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 157세대, 2020년 8월 20일 준공 건물이지만 전용 14.37㎡의 소형 주택이고, 평균 유찰 12.2회·낙찰률 7.89%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담을 계산. 현재 최저가 200,000,000원에 임차보증금 인수 23,600,000원을 더한 223,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 223,040,000원, 3회 유찰 시 222,592,000원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 임차권 경정등기를 대조해 대항력·배당액·실제 인수액을 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 임차권등기 이후 현재 점유 상태가 명확하지 않으므로 현황조사와 실제 사용자를 확인하고 인도·명도 비용을 반영해야 합니다.
• 미납 관리비·당해세. 공용부분 관리비와 당해세가 배당액을 줄이면 매수인 인수액이 더 커질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 최근 거래를 우선. 과거 250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 230,000,000원보다 최근 평균·최신 거래 180,000,000원과 -25.0% 추세를 기준으로 가격을 평가해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”

이 물건의 감정가는 250,000,000원이고 1회 유찰된 최저가는 200,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 50,000,000원 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 매각대금만으로 전액 배당되지 않습니다. 현재 회차에서는 23,600,000원을 인수해 실질취득이 223,600,000원으로 올라갑니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고 거래 추세는 -25.0%입니다. 실질취득은 최근 시세보다 43,600,000원 높은 124.2%이며, 추가 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득이 약 220,000,000원대에 고정됩니다. 여기에 평균 유찰 12.2회, 낙찰률 7.89%, 전용 14.37㎡ 도시형생활주택의 환금성까지 겹칩니다. 권리 인수형·최근 시세 이상·저환금성이라는 세 가지 부담이 동시에 존재하는 물건으로, 최저가 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.