서울중앙지방법원 2025타경103229. 서초동 스위트서초 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 기춘오이며, 권리분석의 기준점은 2024.01.19. 설정된 주식회사디지비캐피탈의 근저당권 75,600,000원입니다.
문제는 임차인의 순서입니다. 권도영은 2019.01.21. 전입했고 점유개시일은 2019.01.18., 확정일자는 2021.01.11.로, 모두 2024.01.19. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 2025.02.12. 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1601-6 스위트서초 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 37.02㎡ · 철근콘크리트구조 11층 내 5층 502호 |
| 사용승인 | 2018.11.16 |
| 소유자 | 기춘오 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권도영 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부의 기존 영광군수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.19. 주식회사디지비캐피탈 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권도영의 전입은 말소기준보다 훨씬 빠르므로 임차보증금의 미배당 여부가 매수인의 인수액을 결정합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권도영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2019.01.21 / 2021.01.11 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 회차는 낙찰가 317,600,000원에서 집행비용 5,246,400원을 제외하고도 권도영의 보증금 300,000,000원을 전액 배당할 수 있어 배당표상 인수액이 0원입니다. 하지만 한 번 더 유찰되면 구조가 바뀝니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 권도영 배당 | 매수인 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 317,600,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 전액 변제 |
| 2회 유찰 시 | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 50,277,120원 | 미배당 잔액 인수 |
| 3회 유찰 시 | 203,264,000원 | 199,618,304원 | 100,381,696원 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 340,000,000원 한 건, 표본은 얇다
스위트서초에서 확인되는 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 2024.10. 전용 37.88㎡, 6층이 340,000,000원에 거래됐습니다. 대상은 37.02㎡, 5층입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 2024.10 | 37.88㎡ | 6층 | 340,000,000원 |
| 경매 대상 | 37.02㎡ | 5층 | 317,600,000원 |
현재 최저가는 이 확인 실거래의 93.4%입니다. 수치상으로는 실거래가 아래지만, 비교거래가 1건뿐이므로 이를 곧바로 충분한 가격 메리트로 확대 해석하기는 어렵습니다. 특히 다음 회차부터는 낙찰가만이 아니라 임차보증금 인수액까지 합친 실질취득 구조를 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 권도영 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 75,600,000원 | 12,353,600원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 18,158,604원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 권도영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권도영의 300,000,000원은 임차보증금 반환채권과 강제경매 신청채권이 동일인 청구로 나타나므로 두 금액을 별개의 600,000,000원 채권처럼 합산하면 안 됩니다. 현재 시나리오에서는 임차보증금 300,000,000원이 전액 변제돼 신청채권도 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세 등 미반영 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부터미널역 서측 인근으로 업무시설·오피스텔·근린생활시설·숙박시설과 서울남부터미널이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 남부터미널역(3호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 5층이며 사용승인일은 2018.11.16입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류돼 있고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 21,650,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역이 포함돼 있습니다. 감정자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.03.24.~2025.09.30.입니다.
- 거래표본. 스위트서초는 20세대이며 확인된 면적 매칭 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당순위 재확인. 현재 인수 0원은 317,600,000원 배당 시나리오를 전제로 합니다. 실제 선순위 배당 항목이 달라지면 임차보증금 전액 변제 여부도 달라질 수 있습니다.
- 다음 유찰은 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 254,080,000원에는 50,277,120원, 203,264,000원에는 100,381,696원의 인수가 붙는 시나리오입니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 권도영이고, 데이터상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 원문과 매각 후 처리관계를 확인할 항목입니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 비교거래는 2024.10. 340,000,000원 1건이므로 개별 호실의 상태와 현재 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 2025.02.12. 주택임차권등기가 있고 미배당 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 후엔 인수 증가”
이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 317,600,000원까지 내려온 서초 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 권도영의 전입 2019.01.21.이 말소기준 2024.01.19.보다 앞서고, 보증금 300,000,000원에 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 현재 회차에서는 배당으로 전액 변제돼 인수 0원이지만, 2회 유찰부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
가격 역시 확인 실거래 340,000,000원의 93.4%라는 수치만 보고 크게 싸다고 단정하기 어렵습니다. 비교거래가 1건에 불과하기 때문입니다. 따라서 현재 회차는 배당으로 임차보증금이 완전히 정리되는지, 다음 회차부터는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 핵심입니다. 이 사건은 최저가가 내려갈수록 좋아지는 경매가 아니라, 임차보증금이 가격의 하방을 받치는 구조입니다.
