344,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103333. 관악구 남현동 남광센트빌 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가는 430,000,000원이고 현재 최저매각가는 344,000,000원입니다. 소유자 정연택은 2020.10.08. 매매를 원인으로 410,000,000원에 취득했고, 임차권자 정이서는 2020.10.15. 최초 임대차계약, 2020.11.27. 점유개시, 2020.12.02. 주민등록, 2020.12.11. 410,000,000원에 대한 확정일자를 갖춘 뒤 2022.10.29. 보증금을 430,500,000원으로 증액했습니다.
등기상 현재 말소기준은 2023.11.17. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.11.05. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 정이서의 주민등록과 점유는 말소기준일보다 앞서 있어 원래라면 대항력 검토가 핵심인 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.22. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방/식당·거실·화장실2·현관·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 정연택 · 2020.10.08. 매매 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 344,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 위험은 확약으로 차단
2020.09.25. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.11.05. 이미 말소됐습니다. 현재 경매 기준이 되는 권리는 2023.11.17. 주택도시보증공사 가압류이고, 그 뒤 2023.11.28. 정이서의 주택임차권등기와 2025.07.11. 강제경매개시결정이 이어집니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정이서 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 430,500,000원 | 선순위 요소 점유 2020.11.27 · 주민등록 2020.12.02 | 배당요구 2023.11.28 · 확정일자 2020.12.11 / 2023.11.16 | 실질 0원* 2026.06.22 확약 · 임차권 말소 동의 |
| 보증공사 정이서 보증금 대위·승계 | 별도 합산 안 함 | 정이서 권리 승계 | 대위·승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 정이서 1명입니다. 보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 정이서 보증금의 보증기관 대위·승계 주체이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 신청채권자 역시 주택도시보증공사이고, 2026.06.22. 제출된 확약은 정이서 임차권에 대해 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시합니다.
* 확약이 적용되는 정이서 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 임차권에 한해 적용됩니다.
③ 가격 비교 — 2회 유찰됐지만 최근 거래보다 높다
남광센트빌의 최근 확인 거래는 2025.10. 315,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 344,000,000원은 이 거래의 109.2%로, 단순 수치상 최근 거래보다 29,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 본건 | 41.52㎡ | 1 | 344,000,000원 |
다만 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 최근 거래는 전용 28.04㎡이고 본건 대상면적은 41.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 315,000,000원을 본건의 직접 시세라고 단정할 수는 없지만, 최소한 현재 최저가를 근거로 “최근 시세보다 싸다”라고 평가하는 것도 불가능합니다. 확인 가능한 최근 거래 대비 비율 자체가 109.2%이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 338,384,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 430,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,699,500,000원, 채권자 총 배당액 338,384,000원, 미배당 1,361,116,000원입니다. 이 배당 부족액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 정이서 임차권은 2026.06.22. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권이 포기되고 말소됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 내려갈수록 배당부족은 커지지만 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 80% | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 1,361,116,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 64% | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 1,428,952,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 51.2% | 220,160,000원 | 216,277,760원 | 1,483,222,240원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건 중 1층 101호. 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 373.7㎡, 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 5,472,000원/㎡입니다.
- 규모. 남광센트빌은 16세대, 사용승인일은 2020.09.07입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서에도 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각조건을 원문으로 재확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증공사는 정이서 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 315,000,000원은 전용 28.04㎡, 본건은 41.52㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 적정가를 정하지 마세요.
- 현재가의 위치. 현재 최저가 344,000,000원은 확인 가능한 최근 거래의 109.2%입니다. 2회 유찰됐다는 이유만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 규모이므로 동일 단지·동일 면적 실거래 표본이 적고 가격 검증이 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 풀렸지만 가격 판단은 아직 보수적으로
이 사건에서 가장 중요한 변화는 2026.06.22. 확약서입니다. 정이서의 임차보증금 430,500,000원은 현재 최저가보다 크고 주민등록·점유도 말소기준보다 앞서지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미회수 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 그래서 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
반면 가격 쪽은 낙관하기 어렵습니다. 감정가 430,000,000원에서 2회 유찰돼 344,000,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 확인 거래는 315,000,000원 1건이고 현재가는 그 109.2%입니다. 더욱이 거래 면적은 28.04㎡로 본건 41.52㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 “권리는 정리됐다”는 결론은 가능하지만 “가격도 싸다”는 결론은 데이터가 뒷받침하지 않습니다. 권리보다 가격 검증과 환금성을 더 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
