서울중앙지방법원 2025타경103333. 관악구 남현동 남광센트빌 1층 101호로, 건축물대장상 방 3개·주방/식당·거실·화장실 2개·현관·발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다. 감정가는 430,000,000원, 현재 최저가는 344,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “1회 유찰되어 20% 할인된 물건”으로 보면 안 됩니다.
임차인 정이서는 2020.11.27 점유를 시작하고 2020.12.02 주민등록을 마쳤으며, 최초 보증금 410,000,000원에 대해 2020.12.11 확정일자를 받았습니다. 이후 2022.10.29 보증금을 430,500,000원으로 증액했고, 증액 보증금의 확정일자는 2023.11.16입니다. 말소기준권리로 기재된 주택도시보증공사의 가압류는 그 다음 날인 2023.11.17 접수됐습니다.
따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단됩니다. 매각물건명세서에도 2023.11.28 등기된 주택임차권은 보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 41.52㎡ · 방3·거실·화장실2 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 정연택 (2020.10.08 매매, 거래가 410,000,000원 · 2020.12.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 344,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 유찰돼도 실질취득가는 내려가지 않는다
을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2020.09.25 설정됐으나 2020.11.05 일부포기를 원인으로 해당 근저당권설정등기가 말소된 연혁이 있습니다. 이후 현존 권리 중 말소기준은 2023.11.17 주택도시보증공사의 가압류이며, 임차인의 점유·주민등록·확정일자는 모두 그보다 빠릅니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 관계인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정이서 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 430,500,000원 | 대항력 有 점유 2020.11.27 · 주민등록 2020.12.02 | 우선변제 가능 확정일자 2020.12.11 / 2023.11.16 · 배당요구 2023.11.28 | 미배당 잔액 인수 |
| 주택도시보증공사 정이서 보증금의 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 중복 제외 | 정이서 채권 승계 | 보증채권 잔액 위험 |
주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 정이서의 보증금반환채권을 대위·승계한 보증기관입니다. 정이서의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 344,000,000원 | 약 86,500,000원 | 약 430,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 275,200,000원 | 약 155,300,000원 | 약 430,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 220,160,000원 | 약 210,340,000원 | 약 430,500,000원 |
낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 같은 폭으로 늘어납니다. 따라서 다른 선순위 비용과 실제 배당액을 제외한 단순 구조에서는 낙찰가 + 인수액이 보증금 430,500,000원 수준으로 고정됩니다. 2회·3회 유찰을 기다린다고 총 취득부담까지 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
남광센트빌은 2020.09.07 사용승인된 16세대 다세대주택입니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.10 전용 28.04㎡ 4층이 315,000,000원에 거래됐습니다. 대상면적 41.52㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.04㎡ | 4층 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 344,000,000원부터 이미 최근 거래의 109.2%입니다. 여기에 미배당 보증금 인수까지 반영한 실질취득 430,500,000원은 최근 거래보다 115,500,000원 높고, 136.7%에 해당합니다. 면적 차이를 고려해야 하지만, 확인된 거래만으로는 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,616,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 3,696,000,000원 | 338,384,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 430,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 최저가를 전제로 산출된 채권 배분값입니다. 다만 을구 1번 근저당은 2020.11.05 일부포기로 말소된 등기 연혁이 있고, 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰 판단에서는 배당 계산만으로 인수액을 0원으로 단정하지 말고 임차권 인수 문구를 우선해 보수적으로 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 사다리형 다세대주택 부지로, 토지면적은 373.7㎡, 공시지가는 ㎡당 5,472,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 동일면적 실거래가 확인되지 않으며, 경매 집계상 평균 유찰 횟수도 3.2회여서 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 344,000,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 인수를 합치면 실질취득은 약 430,500,000원 수준입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 임차권의 미변제 잔액 인수 문구와 배당요구 여부, 임차권등기 말소 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 연혁 확인. 을구 1번 근저당권이 2020.11.05 일부포기로 해당 호실에서 완전히 말소됐는지 등기사항전부증명서 원문과 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 정이서와 주택도시보증공사는 서로 다른 보증금이 아니라 같은 보증금채권의 임차인·대위승계 관계입니다.
- 시세 표본 보완. 확인된 거래는 28.04㎡ 1건으로 대상면적 41.52㎡와 다릅니다. 인근 유사 다세대의 동일면적·동일연식 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있어 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.02 기재된 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 말소 여부를 관계기관 및 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.21이고 매각기일은 2026.07.07로 기재돼 있으므로, 매각 결과·변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 감정가 430,000,000원이 344,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 정이서의 보증금 430,500,000원이 낙찰가보다 크고, 대항력의 기초가 말소기준권리보다 앞서며, 명세서에 미배당 잔액 인수 문구까지 있다는 점이 핵심입니다.
현재 회차에서 낙찰가와 인수 추정액을 합치면 약 430,500,000원입니다. 다음 회차에서 낙찰가가 275,200,000원이나 220,160,000원으로 내려가더라도 인수액이 증가해 총부담은 같은 수준에 머물 수 있습니다. 실질취득가는 최근 거래 315,000,000원보다 115,500,000원 높은 데다 동일면적 실거래도 확인되지 않습니다. 권리는 인수형, 가격은 최근 확인 시세 이상, 환금성도 보수적. 최저가 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다.