서울중앙지방법원 2025타경103371. 관악구 신림동 태경빌 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 얼핏 보면 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차권과 2.8억원 보증금 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 경매 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 매각물건명세서에도 을구 7번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 기재돼 있어, 이 확약을 기준으로 한 실질취득액은 낙찰가와 같은 352,000,000원입니다.

다만 권리가 정리됐다고 곧바로 단순한 ‘싼 빌라’가 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 신림5구역 주택정비형 재개발사업 대상지이고 2026년 6월 4일 사업시행자가 지정됐습니다. 사실조회 내용상 현 소유자 이도연은 신림5구역 안에 다른 부동산도 소유하고 있어, 도시 및 주거환경정비법 제39조 적용에 따라 본건 일부를 양수하는 매수인이 독립된 조합원·위탁자 지위를 그대로 확보한다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수보다 정비사업 권리의 귀속과 가치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

현존 권리 중 말소기준은 2023.08.01 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.01.25 장재영의 전입·점유·확정일자와 2023.06.05 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 선순위 임차권입니다. 다만 2026.05.21 제출된 확약 때문에 장재영 보증금의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기도 말소하는 구조로 정리됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증공사는 승계신고

유나은은 2024.10.11 전입으로 말소기준일인 2023.08.01보다 늦어 제공된 조사 내용상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 상태와 명도 조건은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 반면 장재영은 전입·점유·확정일자가 모두 2021.01.25로 선순위지만, 확약의 적용 대상이므로 실질 인수는 0원입니다.

※ 배당 시뮬레이션에는 보증공사 승계신고를 별도 보증금처럼 계산해 213,728,000원의 매수인 인수액이 표시되지만, 보증공사는 장재영 보증금의 대위·승계자라 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 여기에 2026.05.21 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 확약까지 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 거래보다 19.8% 낮다

태경빌의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 389,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월의 439,000,000원 1건이고, 현재 최저매각가 352,000,000원은 이 금액의 80.2%입니다.

2026년 거래는 2022년 거래보다 29.1% 높은 수준으로, 제공된 거래 흐름은 하락세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균 3.895억보다 2026년 최신 거래 4.39억을 우선 비교하는 편이 적절합니다. 이 기준에서 실질취득액 3.52억은 최신 거래보다 87,000,000원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

보증공사는 장재영 보증금의 대위·승계자이므로 보증금 280,000,000원을 두 번 합산하지 않았습니다. 집행비용 5,728,000원과 하나의 임차보증금 채권 280,000,000원을 제외하면 매각대금 중 66,272,000원이 후순위 배당재원으로 남습니다. 실제 배당순위와 금액은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 정비사업·등기상 별도 체크

• 신림5구역. 본건은 신림5구역 주택정비형 재개발사업 대상지이며 2026.06.04 사업시행자가 지정됐습니다.
• 다물권 소유 문제. 현 소유자가 신림5구역 내 다른 부동산도 소유하고 있어 본건 매수인이 단독 조합원 지위를 확보하지 못할 가능성이 명시돼 있습니다.
• 사업시행자. 신림5구역 사업시행자 대신자산신탁 주식회사의 사실조회 회신에서도 사업시행자 지정 이후 일부 양수인의 단독 조합원·위탁자 지위가 보장되지 않을 수 있다고 확인됐습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구에는 2022.11.03 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 이후 효력과 등록 정리 절차를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 기존 담보권. 2020년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합·국경석·사당새마을금고 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 지하철 서원역 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·점포 등이 혼재한 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장과 지하철역 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 세장형 완경사 토지이며 북측으로 도로와 접합니다. 공시지가는 4,083,000원/㎡, 토지면적은 264.0㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 태경빌은 14세대이며 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 존재하지만 거래 표본 자체는 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 장재영·보증공사 중복 금지. 보증공사는 장재영 보증금의 대위·승계자이므로 두 280,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 유나은 현황 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 조합원 지위 확인. 대신자산신탁 및 정비사업 관련 서류에서 본건만 매수하는 경우 조합원·위탁자 지위, 분양권 또는 현금청산 관계가 어떻게 되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 행정상 등록 상태를 확인하세요.
• 최근 거래 해석. 4.39억원 거래는 최근 12개월 표본이 1건이며 5층 거래입니다. 본건 2층과의 차이 및 정비사업 권리 차이를 가격에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서, 정비사업 사실조회 회신을 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 할인보다 조합원 지위가 더 중요하다”

이 물건은 전형적인 선순위 임차보증금 인수형처럼 보이지만 실제 결론은 다릅니다. 장재영의 2.8억원 임차보증금은 주택도시보증공사가 승계한 동일 채권이고, 신청채권자가 2026.05.21 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소까지 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 3.52억원에 낙찰받는다면 실질취득액도 3.52억원입니다.

가격만 보면 최신 2026.04 실거래 4.39억원의 80.2%라 신건에서도 할인폭이 있습니다. 하지만 이번 사건은 가격이나 임차권보다 신림5구역 정비사업에서 매수인이 어떤 권리를 취득하는지가 훨씬 중요합니다. 현 소유자가 구역 내 다른 부동산도 보유하고 있고, 사업시행자 사실조회에서도 단독 조합원 지위가 보장되지 않을 수 있다고 명시됐습니다. 따라서 결론은 “임차인 인수는 해소, 가격은 매력적이나 정비사업 권리 확인 전에는 보수적 접근”입니다.