서울중앙지방법원 2025타경103383. 관악구 신림동 씨지아름채 2층 201호, 전용 24.67㎡의 다세대주택입니다. 감정가 292,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 233,600,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020년 5월 27일 든솔신용협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 주택도시보증공사 가압류·국세 압류·박지수 주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 숫자를 중복해서 보면 안 됩니다. 실제 임차인 2명은 이서준과 박지수이며, 주택도시보증공사는 박지수의 보증금 220,000,000원을 대위·승계한 보증기관이므로 별도의 임차인이나 별도의 220,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 박지수와 주택도시보증공사 측에는 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 626-3 씨지아름채 2층 201호 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로34길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 24.67㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 2020.05.12 준공 · 씨지아름채 10세대 |
| 소유자 | 사형택 (2020.07.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름과 임차인 — 인수는 실질 0원*
말소기준권리는 2020.05.27 설정된 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록 제2020-3600호가 기재돼 있습니다. 박지수의 전입·점유개시일은 2022.04.01, 이서준의 전입일은 2025.02.24로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 제공된 판정상 대항력이 없고, 박지수 임차권등기도 매각으로 말소됩니다.
| 관계인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 실제 임차인·점유자 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 0원 확약 대상 밖·별도 확인 |
| 박지수 실제 임차인·임차권자 | 2022.04.01 / 2022.03.16 | 220,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 있음 2024.04.11 | 실질 0원* 확약·임차권 말소 동의 |
| 주택도시보증공사 보증기관 | 2022.04.01 / 2022.03.16 | 220,000,000원 박지수 보증금과 동일 | 포기 | 우선변제만 주장 | 박지수 승계 중복 합산 금지 |
* 확약 적용 전 명목상 박지수 임차보증금은 220,000,000원입니다. 이 보증금은 주택도시보증공사의 승계 신고와 중복 합산하지 않으며, 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 20% 유찰돼도 확인 거래보다 높다
씨지아름채는 총 10세대이며 대상 면적은 전용 24.67㎡입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 전용 24.74㎡의 2022년 5월 거래 1건으로, 거래가는 218,000,000원입니다. 표본이 한 건이고 거래 시점도 매각기일보다 앞서 있어 정확한 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 최소한 현재 최저가를 ‘확인 거래보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.74㎡ | 4층 | 218,000,000원 | 107.2% |
| 현재 최저가 | 24.67㎡ | 2층 | 233,600,000원 | 비교 거래보다 15,600,000원 높음 |
최저가 233,600,000원은 비교 실거래 218,000,000원보다 15,600,000원 높고, 비교 가격의 107.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가도 233,600,000원으로 동일합니다. 따라서 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 할인 매물이나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,070,400원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매청구 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 추정 집행비용을 제외한 전액이 선순위 든솔신용협동조합 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 후순위 가압류·경매청구에는 예상 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 3,189,470,400원이며, 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 2호선 신대방역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택· 근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생급배수시설·소화전· 엘리베이터·주차장 설비가 기재돼 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로·토지. 남측 난곡로34길 소로에 접하며, 토지면적은 216㎡, 공시지가는 3,379,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 다세대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역· 교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 전용 24.67㎡의 소형 다세대이고 총 10세대입니다. 거래 표본이 1건에 그치고 경매 통계상 평균 유찰 2.3회·낙찰률 0.0%여서 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 인수액은 0원이므로 현재 실질취득가는 최저가와 같은 233,600,000원입니다. 비교 실거래 218,000,000원보다 높은 구간임을 먼저 반영하세요.
- 이서준 점유 확인. 확약 적용 대상이 아닙니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 범위와 실제 명도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 대조. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 원문으로 확인하세요.
- 근저당 잔존 범위. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있고, 2020.07.10 일부포기에 의한 등기말소 기록이 있습니다. 근저당권의 실제 잔존 범위와 말소기준 판단을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 대항력 인수와 별개로 현재 점유자와의 인도 협의, 인도명령 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기, 교부청구, 매각물건명세서 최종본을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 매각기일 관련 법원 공고를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 권리 구조는 매수인에게 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 박지수 보증금 220,000,000원은 주택도시보증공사의 대위·승계 신고와 확약에 따라 중복 합산하거나 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 확약 밖 이서준은 별도 점유 확인이 필요하지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 현재 판정상 대항력은 없습니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득가 233,600,000원은 확인되는 실거래 218,000,000원의 107.2%이고, 10세대 소형 다세대에 거래 표본도 한 건뿐입니다. 경매 통계 역시 평균 2.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리됐지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 취득총액과 확인 거래, 향후 매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
