134,298,000원
서울서부지방법원 2023타경50508. 연희동 라온빌라 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김경배·이천행이 각 2분의 1을 공유하고 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.11.25. 주택도시보증공사의 가압류 200,000,000원입니다. 그런데 임차권자 이현영은 2017.08.25. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2017.07.31.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
통상 이 구조라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지고, 실질취득액은 보증금 200,000,000원에 가까워지는 유형입니다. 실제 현재 회차의 배당 계산도 이현영에게 131,617,828원이 배당되고 68,382,172원이 미배당되는 것으로 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건은 예외입니다. 매각물건명세서에 이현영이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이현영 관련 인수는 실질 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경50508 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13, 4층 401호 (연희동, 라온빌라) |
| 물건종류 | 다세대 · 라온빌라 |
| 대상면적 | 24.2㎡ |
| 소유자 | 김경배 2분의 1 · 이천행 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 262,300,000원 / 134,298,000원 |
| 유찰 | 11회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 청구금액 | 203,918,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2017.06.19 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현영 | 2017.08.25 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 이상현 | 2020.12.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지영 | 2021.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인되는 사람은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이상현과 이지영은 각각 2020.12.29., 2021.03.12. 전입으로 말소기준권리인 2020.11.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 현황과 계약관계 자체는 매각물건명세서 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 79.5%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
라온빌라 최근 거래는 3건입니다. 전체 평균은 198,000,000원이지만 최근 12개월 거래는 2025.09.의 169,000,000원 1건뿐입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 169,000,000원과 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.98㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2024.02 | 29.98㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 29.98㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.98㎡ | 3건 | 198,000,000원 |
현재 최저가 134,298,000원은 최근 12개월 평균 169,000,000원의 79.5%입니다. 이현영 확약을 반영한 실질취득 역시 134,298,000원이므로 명목상 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 대상 면적은 24.2㎡인 반면 비교 거래 3건은 모두 29.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 79.5%를 그대로 “20.5% 싸다”는 의미로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,680,172원 |
| 1. 임차인 이현영 보증금 | 200,000,000원 | 131,617,828원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이현영 | 203,918,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이현영 보증금 미배당액은 68,382,172원입니다. 그러나 이 금액은 확약을 반영하기 전의 룰상 인수 계산치이며, 이현영이 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 134,298,000원 | 68,382,172원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 107,438,400원 | 94,865,738원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 85,950,720원 | 115,996,393원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 사실상 취득총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이현영에게는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되므로 위의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담액이 아닙니다. 이 확약은 이현영에게만 적용됩니다. 다만 이상현·이지영은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도의 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 8.65㎡ 무단증축
- 용도. 토지이용상황은 다세대, 대상 건물은 라온빌라입니다.
- 규모. 라온빌라는 8세대, 2017.06.19. 준공입니다.
- 토지. 토지면적 134.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 4,132,000원/㎡입니다.
⑦ 환금성 — 11회 유찰 자체가 시장 신호
이 사건은 이미 11회 유찰됐습니다. 라온빌라 관련 경매 통계도 평균 유찰 횟수 9.2회, 매각률 11.76%로 나타납니다. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌다는 사실만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다. 오히려 반복 유찰 자체가 이 물건군의 매수층이 얇다는 신호입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이현영의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 조건대로 이행되는지 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 점유자 3명 대조. 이현영·이상현·이지영의 실제 점유관계와 현황조사 내용이 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 8.65㎡ 판넬 주거 무단증축의 현황과 행정상 처리 상태를 집합건축물대장 원본과 현장에서 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 대상 24.2㎡와 최근 거래 29.98㎡는 면적이 다르므로 단순 금액 비교만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름 -20.5%를 반영해 과거 230,000,000원 거래나 전체 평균 198,000,000원을 현재 시세의 중심값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 다회 유찰. 11회 유찰과 평균 9.2회 유찰, 매각률 11.76%는 환금성 리스크로 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 선순위 임차인 이현영의 200,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 기준으로는 68,382,172원이 미배당되는 계산이라 원칙적으로 매수인 인수형이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이현영 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가 134,298,000원 수준으로 볼 수 있습니다.
하지만 가격만 보면 감정가의 51.2%, 최근12개월 거래의 79.5%라는 숫자가 눈에 띄어도, 11회 유찰·평균 9.2회 유찰·매각률 11.76%·8.65㎡ 무단증축·최근 추세 -20.5%·실거래 면적 불일치가 동시에 존재합니다. 권리의 주된 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 물건성·환금성·비교시세의 불확실성은 그대로 남습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 숫자만 보고 저평가로 단정 금지”입니다.