서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 ‘스카이빌’ 2층 201호 다세대주택입니다. 물건은 전용 29.74㎡, 단지 전체는 9세대 규모이고, 감정평가 이용상태상 201호는 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 구성입니다. 권리 흐름의 기준은 2022년 7월 22일 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 김미라 지분 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건은 단순히 “최저가가 감정가의 80%”라는 숫자만 보면 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서와 현황조사상 전입자가 9명 확인되고, 보증금·확정일자 미상 항목이 많습니다. 자료상 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 실제 명도·점유관계는 반드시 원본과 현장으로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 2층201호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.74㎡ · 2층 201호 |
| 소유자 | 김미라 100분의 1 · 이기덕 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 259,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22 근저당
말소기준권리는 을구 1번 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 3,684,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크고, 공동담보목록이 붙은 형태입니다. 2025년 1월 10일에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 갑구의 금강새마을금고 가압류 180,000,000원과 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 9명, 보증기관 승계 0명
임차인·점유자 표시는 총 9명입니다. tenants 자료상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없으므로, 보증기관 대위·승계 중복신고는 0건입니다. 따라서 보증금 합산 대상 자체가 없고, 실제 점유·임차인 수는 9명으로 봅니다. 다만 각 점유자의 보증금은 미상으로 기재되어 있어, 금액상 손익보다 명도·사실관계 확인이 더 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,428,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 254,771,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 259,200,000원 기준, 배당표상 채권총액은 3,864,000,000원이고 예상 배당은 254,771,200원입니다. 미배당은 3,609,228,800원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역이고 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설이 있는 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건물이며, 급탕 및 위생설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 플래그는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 전입일 기준으로는 대항력 없음이지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 실제 점유자 표시가 9명입니다. 대항력 인수와 별개로 인도명령·점유 이전·현장 거주자 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 데이터에 실거래 평균이 없습니다. 감정가 324,000,000원과 최저가 259,200,000원만으로 할인 여부를 단정하지 말고, 인근 다세대 실거래와 매물가를 직접 비교해야 합니다.
- 공동담보형 채권 구조. 근저당 채권최고액 3,684,000,000원, 신청채권자 청구액 3,287,222,961원으로 본건 감정가보다 훨씬 큽니다. 배당부족 자체가 인수는 아니지만, 채권관계가 단순 소액 사건은 아닙니다.
- 관리비·점유비용. 다세대라도 공용부분 관리비, 체납 공과금, 점유자 이사비 협의 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·명세서·현황조사·문건접수·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.07.22 근저당이고, 전입자 9명은 모두 그 이후 전입으로 표시되어 자료상 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수 있고, 실거래 자료가 제공되지 않아 최저가 2.592억이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 대체로 정리 가능, 가격과 명도는 보수적으로 확인 — 이 사건의 핵심은 바로 그 균형입니다.