서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 3층 301호, 감정평가상 전부 다세대주택인 집합건물입니다. 감정가는 325,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 260,000,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 점유자가 여러 명이고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 채로 조사되어 있습니다.
말소기준은 2022.07.22 을구 1번 근저당권입니다. 이후 갑구의 경매개시결정, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사·문건접수상 확인되는 임차인 또는 점유자는 9명이고, 모두 전입신고일이 말소기준권리 이후라 데이터상 대항력은 없지만 보증금 미상입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 전입세대 열람의 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 3층301호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.84㎡ · 3층 301호 |
| 소유자 | 김미라 지분 100분의 1, 이기덕 지분 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 260,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.07.22 근저당
을구 1번 서울서부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 채권최고액 3,684,000,000원으로 설정되었고, 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이전이 등기되어 있습니다. 갑구 4번 금강새마을금고 가압류 180,000,000원, 갑구 5번 임의경매개시결정, 갑구 6번 마포구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 9명, 보증기관 승계 없음
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 아래 표의 인원은 실제 임차인 또는 점유자 9명으로 보아야 합니다. 다만 보증금은 모두 미상이고, 대항력 판단은 전입일과 말소기준일의 선후관계로 정리합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 260,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 3,864,000,000원 중 예상 배당은 255,560,000원, 미배당은 3,608,440,000원입니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역이고 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2022.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건물입니다. 본건 301호는 방2, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 이용됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 토지는 완경사지대 내 자루형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 스카이빌은 총 9세대 규모이고, 데이터상 최근 매각가·최근 매각일은 제공되지 않았습니다. 소규모 다세대 특성상 아파트처럼 표준화된 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 홍철화, 홍재환, 문다민, ALEXANDERCLAUDETTE, DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN, 최영기, 김유미, HURLBUTSTEVEN WESLEY, 임주연의 전입·점유 관계를 원본으로 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 모든 임차인 또는 점유자의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 실제 임차인 9명이 확인됩니다. 매수인 인수액 0원 산정과 별개로 인도명령, 점유 이전, 이사 협의 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당이 3,608,440,000원입니다. 후순위 이해관계인의 대응 가능성과 문건 변동을 점검하세요.
- 관리비·당해세. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 입찰 전 체납관리비와 조세채권을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “미상 9명”이 먼저다
이 물건은 감정가 325,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 260,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없고, 소규모 다세대인 데다 실제 임차인 또는 점유자가 9명으로 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 데이터상 대항력 인수형은 아니지만, 보증금·확정일자가 미상인 상태입니다. 결론적으로 권리의 큰 틀은 후순위 소멸형, 실질취득은 260,000,000원으로 보되, 입찰 전 원본 확인과 명도 리스크 반영 없이는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.