서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 3층 302호, 2022.03.14 사용승인된 다세대주택입니다. 감정가 4.87억에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 3.896억입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.07.22 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.01.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐고, 갑구 가압류, 임의경매개시결정, 을구 주택임차권은 모두 이 기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 “권리 인수”보다 “현장 확인”의 비중이 큽니다. 임차권등기된 김유미의 보증금 3,000만원은 전입·확정일자가 2023.11.20로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그 외 현황조사상 점유자도 모두 전입일이 말소기준 이후입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 다수 점유자의 실제 점유 형태·이사 협의·소액임차인 배당 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 3층302호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 전부 다세대 주택 · 3층 302호 |
| 소유자 | 김미라 100분의 1 · 이기덕 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 389,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 갑구 가압류, 임의경매개시결정, 을구 주택임차권은 모두 후순위입니다. 주택임차권자 김유미는 보증금 30,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2023.11.20로 확인되나, 기준권리보다 늦어 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 9명, 인수는 0원
| 성명 | 전입/주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍재환 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문다민 | 2024.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영기 | 2023.11.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.19 | 해당 없음 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임주연 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.10 | 해당 없음 |
| 김유미 | 2023.11.20 | 30,000,000원 | 없음 | 확정일자 2023.11.20 · 배당요구 2024.10.14 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 9명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준인 2022.07.22 이후이므로 대항력 있는 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아, 배당요구 내역·현장 점유·명도 협의는 입찰가와 별개로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,254,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 383,345,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 389,600,000원 기준, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권총액 3,864,000,000원 중 예상 배당은 383,345,600원이고, 미배당은 3,480,654,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 생활환경. 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건물 내 다세대주택이며, 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 토지. 완경사지대 내 자루형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 4미터 정도의 도로와 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 홍철화, 홍재환, 문다민, ALEXANDERCLAUDETTE, DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN, 최영기, HURLBUTSTEVEN WESLEY, 임주연, 김유미의 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김유미의 주택임차권은 후순위로 소멸하나, 보증금 30,000,000원과 배당요구일 2024.10.14는 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 다수 점유 구조에서는 인수액 0원이어도 이사비·협의 기간·인도명령 절차가 입찰 수익률을 갉아먹을 수 있습니다.
- 배당 변동. 배당표는 현재 최저가 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
- 공동소유 구조. 김미라 100분의 1, 이기덕 100분의 99 공유 상태에서 진행되는 사건이므로 등기 원본의 지분·권리관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 물건의 법적 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.07.22 근저당이고, 조사된 전입·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 그래서 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현장 결론은 단순하지 않습니다. 점유자가 9명으로 조사됐고, 보증금 미상자가 여럿입니다. 이 사건은 권리 인수보다 점유관계 확인과 명도 실행력이 승부처입니다. 권리는 통과, 명도는 확인. 이 구분이 입찰가 산정의 핵심입니다.