서울서부지방법원 2024타경2254. 마포구 성산동 스카이빌 4층 402호, 자료상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태도 “2022..3.14일자로 사용승인되고 전부 다세대 주택”으로 기재되어 있어 아파트로 보면 안 됩니다. 감정가는 595,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 476,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “임차인이 많아 보이지만, 말소기준보다 늦다”입니다. 말소기준권리는 2022.07.22 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 현황조사상 홍철화, 홍재환, 문다민 등 9명이 확인되지만 전입신고일은 모두 2023.04.21 이후입니다. 따라서 제공 데이터 기준으로는 후순위 점유자이며, 보증금이 미상이어도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 임차보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로4길 54-13, 4층402호 (성산동,스카이빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 스카이빌 · 전부 다세대 주택 |
| 소유자 | 김미라 지분 100분의 1, 이기덕 지분 100분의 99 |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 476,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 3,287,222,961원 |
| 매각기일 | 20260630 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2022.07.22 접수된 을구 1번 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 6번 김미라 지분 가압류, 2024.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1-1 근저당권이전은 2024.12.27 확정채권양도에 따른 이전으로, 근저당권자 명의가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역입니다.
② 임차인·점유자 표 — 9명 모두 후순위 전입
보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 따라서 현황조사상 실제 임차인·점유자로 보이는 인원은 9명입니다. 다만 각 보증금과 확정일자는 제공 데이터상 미상이고, 일부는 배당요구가 접수되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍철화 | 2023-04-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 홍재환 | 2024-01-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 문다민 | 2024-08-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| ALEXANDERCLAUDETTE | 2024-01-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| DEFRAIZE GREGORY HENRI CHRISTIAN | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 최영기 | 2023-11-15 | 2024-09-19 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 김유미 | 2023-11-20 | 2024-10-08 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| HURLBUTSTEVEN WESLEY | 2023-11-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 임주연 | 2023-05-08 | 2024-10-10 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,160,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 3,684,000,000원 | 468,840,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 금강새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 476,000,000원 기준 채권자 총 청구 3,864,000,000원 중 468,840,000원이 배당되고, 미배당은 3,395,160,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 성서중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 생활환경. 도서관, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 있는 등 제반 환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2022..3.14일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 5층 건물 내 다세대주택입니다. 402호는 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 표시되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 현황조사상 임차인·점유자 9명 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 점유관계와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 매수인 인수액은 0원이어도 점유자가 다수이면 인도명령·명도 협의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 채권 미배당. 현재 회차 기준 미배당은 3,395,160,000원입니다. 미배당 자체가 매수인 인수로 이어지지는 않지만, 이해관계인이 많은 사건으로 볼 여지가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 제공 데이터상 스카이빌 총 세대수는 9세대입니다. 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 입찰가 산정은 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만으로 작성한 자동 분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인·점유자만 확인되어, 제공 데이터 기준으로는 매수인 인수액 0원입니다. 권리의 큰 방향은 안전 쪽입니다. 다만 보증금·확정일자 미상자가 9명이고, 최저가 기준 배당에서도 근저당 일부와 가압류가 미배당으로 남습니다. 즉 권리상 인수 위험은 낮지만, 명도·원본확인·가격검증을 생략할 수 없는 다세대 물건입니다.