48,497,000원
서울서부지방법원 2024타경2612. 은평구 구산동 가온리즈빌 2층 202호, 전용 27.13㎡의 다세대주택입니다. 소유자 원동훈이 2022년 5월 3일 거래가 178,000,000원에 취득했고, 2023년 8월 명성바이오텍주식회사 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 이어졌고, 정원형의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
일반적인 후순위 권리만 놓고 보면 명성바이오텍주식회사의 근저당권을 기준으로 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 정원형은 이 근저당권보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 보증금 액수가 확인되지 않은 상태이므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로15길 28, 2층 202호 (구산동, 가온리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.13㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 12세대 · 2015.09.04 준공 |
| 소유자 | 원동훈 (2022.05.03 소유권이전 · 거래가 178,000,000원) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,497,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정원형 / 165,096,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 점유관계 | 정원형 · 202호 주거용 점유 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
배당요구일은 2024.12.05이지만 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 실제 우선배당액과 미배당 보증금을 산정할 수 없으며, 미배당 보증금이 남으면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 현황 — 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정원형 202호 · 주거 |
전입 2022.02.25 확정 2022.02.04 |
미상 |
대항력 있음
우선변제권
미배당 승계 가능
배당요구 2024.12.05 |
실제 조사된 임차인 1명. 보증금 미상으로 최우선변제 해당 여부와 구체적인 배당·인수금액은 확정할 수 없습니다.
이 사건에서 특히 주의할 점은 임차인 정원형과 강제경매 신청채권자 정원형의 이름이 동일하다는 사실입니다. 경매개시결정에 기재된 채권자 주소도 대상 물건인 가온리즈빌 202호로 나타납니다. 임차인과 경매신청채권자 사이의 권리관계, 임대차계약의 진정성 및 청구채권의 성격을 확인해야 합니다.
신청채권자의 청구액 165,096,200원을 곧바로 임차보증금이라고 간주해서도 안 됩니다. 확인되지 않은 보증금으로 매수인 인수액을 임의 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
현재 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 산정 불가입니다. 따라서 최저가 48,497,000원만 과거 실거래가와 비교해 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 실거래 할인율의 함정
가온리즈빌은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년과 2022년 거래 3건으로, 가장 최근 거래도 2022년 5월입니다. 현재 입찰 시점의 시세를 직접 대표하기 어려운 과거 거래이므로 가격 판단에 주의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 27.13㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 27.13㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2021.09 | 28.11㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
과거 실거래 최저는 178,000,000원, 최고는 202,000,000원, 평균은 186,666,666원입니다. 최저매각가 48,497,000원은 이 과거 평균의 26.0% 수준입니다. 그러나 이 비율은 현재 시세 대비 할인율이 아니며, 임차인 보증금 인수 가능성도 반영하지 않은 수치입니다.
더 중요한 것은 선순위 임차인의 인수액입니다. 실질취득비용이 확정되기 전에는 최저가와 과거 실거래 평균의 차이를 투자 수익이나 안전마진으로 해석할 수 없습니다.
이 수치만으로 유찰 원인을 확정할 수는 없지만, 가격을 크게 낮추었음에도 낙찰에 이르지 못했다는 점에서 권리관계와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,497,000원 가정 · 임차보증금 반영 전)
아래는 최저매각가에 따른 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 대항력 임차인 정원형의 보증금과 우선배당이 반영되지 않았으므로 실제 법정 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 임차보증금이 확인되면 우선배당액과 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,272,946원 |
| 1. 근저당 · 명성바이오텍주식회사 | 130,000,000원 | 47,224,054원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 8,078,901원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 428,422,810원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 606,127,731원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 27,904,675원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 · 정원형 | 165,096,200원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 136,952,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 시뮬레이션의 채권자 총청구액은 1,602,582,703원, 예상배당 합계는 47,224,054원, 미배당 합계는 1,555,358,649원입니다. 임차인 우선변제, 당해세, 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
정원형의 임차보증금, 임대차계약의 유효성, 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수 여부를 별도로 재산정해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 26% |
48,497,000원 | 47,224,054원 | 1,555,358,649원 |
| 7회 유찰 가정 감정가 21% |
38,797,600원 | 37,699,243원 | 1,564,883,460원 |
| 8회 유찰 가정 감정가 17% |
31,038,080원 | 30,079,395원 | 1,572,503,308원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 인하가 곧 실질취득비용 절감으로 연결되지 않습니다. 위 회차별 미배당 합계는 채권자 배당 시뮬레이션상의 수치이며, 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다.
다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산동 주민센터 남동측 인근의 주택지대입니다. 주변에 빌라와 단독주택이 있으며 구산초, 예일초, 은평중, 예일여중, 구산중, 예일여고 등 교육시설과 거북골근린공원이 소재합니다.
- 생활편의. 서오릉로와 연서로 주변에 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 생활편의시설이 분포합니다.
- 교통. 동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 서오릉로·연서로·갈현로 주변 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 건물까지 차량 진입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택으로 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 시설이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5~6m 도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인 대상입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 확인된 실거래는 2021~2022년 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 6.0회, 확인된 낙찰률 0.0%라는 점에서 실제 거래 및 경매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 정원형의 임대차계약서, 보증금 지급증빙 및 매각물건명세서의 보증금 기재를 확인하세요. 보증금 액수 없이 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 선순위 대항력 확인. 2022.02.25 전입, 2022.02.04 확정일자와 실제 점유 및 임대차관계를 대조하고, 낙찰 후 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 신청채권자 동일성 검토. 임차인 정원형과 경매신청채권자 정원형의 권리관계, 청구액 165,096,200원의 발생 근거 및 실제 임차보증금과의 관계를 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 임차인의 우선변제 가능성을 반영해 실제 배당액과 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다. 현재의 근저당 우선배당 모형만으로 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준 가격 비교. 현재 최저가 48,497,000원에 실제 인수액을 더한 비용을 산정하고, 최근 실거래 및 현재 시장가격과 비교하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 6회 유찰 및 단지 평균 유찰 6.0회의 배경을 권리관계, 점유, 물건 상태, 매수 수요 측면에서 점검하세요.
- 관리비·현장 확인. 관리비 체납, 주차 및 공용시설 상태, 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출문건 및 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 26%보다 중요한 것은 인수보증금”
가온리즈빌 202호는 감정가 185,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 48,497,000원까지 내려왔습니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 정원형의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 가격 할인보다 중요한 문제입니다.
특히 임차인과 경매신청채권자가 동일한 이름으로 확인되는 만큼 실제 임대차 및 채권관계를 대조해야 합니다. 기존 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 선순위 임차인 보증금을 반영한 확정 결과가 아닙니다.
과거 거래 평균 186,666,666원과 현재 최저가의 차이도 그대로 수익성으로 연결할 수 없습니다. 미배당 보증금이 승계된다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 상당히 높아질 수 있으며, 낙찰가가 낮아져도 총취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
종합 판단은 D등급. 6회 유찰된 가격 자체보다는 선순위 임차인의 보증금, 실제 배당 가능액, 승계 여부와 현재 시세를 확인하는 일이 우선입니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐 이전에 실제로 얼마를 인수해야 하는지 확정하는 것입니다.