서울서부지방법원 2024타경2612. 서울 은평구 구산동 가온리즈빌 2층 202호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 확인된 물건입니다. 현재 최저매각가는 60,621,000원으로 감정가 185,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 정원형은 2022.02.25 전입했고 2022.02.04 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 명성바이오텍주식회사 근저당권 설정일 2023.08.23보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.12.05 접수됐습니다.
문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 현재 최저가 60,621,000원에 얼마를 더해야 실제 취득비용이 되는지 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가가 실거래 비교 평균의 32.5%라는 사실은 그 자체로 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로15길 28, 2층202호 (구산동,가온리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 27.13㎡ · 6층 다세대주택 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 원동훈 (2022.05.03. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 60,621,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정원형 / 165,096,200원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.23. 명성바이오텍주식회사 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당권 120,000,000원은 2020.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.23 설정된 명성바이오텍주식회사 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 삼성카드, 서울보증보험주식회사, 중소기업은행, 현대캐피탈 주식회사, 메리츠캐피탈 주식회사의 가압류와 은평구·국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원형 | 202호 · 주거 | 2022.02.25 / 2022.02.04 | 미상 | 2024.12.05 | 대항력 있음 우선변제 승계 미상 |
정원형은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 보증금이 확인되지 않아 낙찰대금에서 전액 변제되는지 판단할 수 없습니다. 미배당액이 남는다면 그 부분은 매수인이 부담할 가능성이 있으므로 실질취득가는 현재 확정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 32.5% 숫자는 ‘실질취득’이 아니다
가온리즈빌은 2015.09.04 준공, 12세대 규모이며 비교 거래는 3건입니다. 전용 27.13㎡ 거래가 2022.05에 180,000,000원, 2022.01에 178,000,000원, 전용 28.11㎡ 거래가 2021.09에 202,000,000원으로 집계돼 있습니다. 비교 평균은 186,666,666원이고 최신 거래는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 27.13㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 27.13㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2021.09 | 28.11㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
현재 최저가 60,621,000원은 비교 평균의 32.5%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 법원 최저매각가만 비교한 값입니다. 선순위 임차 보증금 중 미배당액이 있다면 실질취득가는 60,621,000원을 넘어가므로, 보증금을 확인하기 전에는 시세보다 싸다거나 할인폭이 크다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 60,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,491,178원 |
| 2. 근저당 · 명성바이오텍주식회사 | 130,000,000원 | 59,129,822원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,078,901원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 428,422,810원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 606,127,731원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 27,904,675원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 정원형 | 165,096,200원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 136,952,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션은 집행비용 1,491,178원과 명성바이오텍주식회사 근저당 배당 59,129,822원으로 매각대금 60,621,000원이 소진되는 계산입니다. 그러나 선순위 임차인 정원형의 보증금이 미상이므로 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 60,621,000원 | 59,129,822원 | 1,543,452,881원 | 미상 |
| 6회 유찰 시 | 48,496,800원 | 47,223,858원 | 1,555,358,845원 | 미상 |
| 7회 유찰 시 | 38,797,440원 | 37,699,086원 | 1,564,883,617원 | 미상 |
6회 유찰 시 48,496,800원, 7회 유찰 시 38,797,440원까지 내려가는 시나리오가 있지만, 선순위 임차 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락만으로 위험이 사라지지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 못하는 부분이 있다면, 낙찰가가 내려갈수록 그 미배당 인수액이 상대적으로 더 중요해집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) 내 제2층 제202호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 구산동 주민센터 남동측 인근의 주택지대로 빌라·단독주택이 위치하고, 구산초·예일초·은평중·예일여중·구산중·예일여고와 거북골근린공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 서오릉로·연서로·갈현로 주변 버스정류장과 동측 인근 지하철6호선 구산역을 이용할 수 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 생활편의. 서오릉로·연서로 변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등이 위치합니다.
- 토지·도로. 구산동 6-23, 6-24 두 필지의 평탄한 다세대주택 건부지이며 남서측 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 가온리즈빌은 12세대이며 준공일은 2015.09.04입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 정원형의 임대차계약서·매각물건명세서 보완사항을 확인해 보증금 원금을 특정해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 보증금이 확인되면 확정일자 2022.02.04와 배당요구 2024.12.05를 기준으로 실제 배당 가능액과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인 정원형과 강제경매 신청채권자 정원형의 이름이 동일하므로 채권 발생원인과 임대차 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 등기상 후순위는 소멸. 2023.08.23 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이것이 선순위 임차인의 인수위험까지 없애는 것은 아닙니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰 상태이므로 단순 가격하락보다 권리·점유·명도 요인을 먼저 점검해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 최저가 60,621,000원이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액으로 178,000,000원·180,000,000원·186,666,666원 등의 비교 거래와 대조해야 합니다.
맺으며 — “32.5% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 사건은 감정가 185,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 60,621,000원까지 떨어졌습니다. 비교 거래 평균 186,666,666원과 비교하면 표면상 32.5% 수준입니다. 그러나 선순위 임차인 정원형의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰져 있습니다. 결정적으로 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “6,062만원이면 싼가?”가 아니라 “정원형 보증금 중 낙찰자가 떠안을 금액이 얼마인가?”입니다. 그 숫자가 확정되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도, 적정 입찰가도 완성되지 않습니다. 5회 유찰과 12세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹치는 만큼, 현재 결론은 가격 매력보다 권리 확인이 선행되는 고위험 검증형입니다.