서울서부지방법원 2024타경2988. 서울역 남측 인근 트윈시티남산 10층 비1013호 오피스텔입니다. 감정평가상 30층 건물 중 10층에 위치하며, 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자는 당호주식회사이고, 2022.02.28. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부상 거래가액은 330,700,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 360,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 184,320,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 임차인 우다희는 2022.03.02. 전입했고, 말소기준인 2022.08.05. 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.28.이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 한강대로 366, 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 30층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 당호주식회사 (2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 330,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 184,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우다희 / 320,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.05. 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 세종세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.05. 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤의 2024.11.28. 강제경매개시결정과 2025.10.22. 용산구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 우다희의 전입일은 2022.03.02.로 말소기준보다 빠르고, 2022.02.28. 확정일자까지 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우다희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02. | 2022.02.28. | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 우다희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 표시돼 있으므로 보증금 320,000,000원은 한 번만 계산합니다. 동시에 우다희는 이 사건 강제경매의 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있어 임차관계와 신청채권의 관계는 원본 서류로 재확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 매각물건명세서가 대항 가능한 임차권과 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 인수 위험이 존재하는 것으로 계산해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 184,320,000원이지만, 이것이 매수인의 경제적 총부담은 아닙니다. 현재 회차 배당모델에서는 집행비용 3,380,480원을 먼저 제외한 뒤 우다희에게 180,939,520원이 배당되고, 보증금 중 남은 139,060,480원을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 139,060,480원 | 323,380,480원 |
| 4회 유찰 시 | 147,456,000원 | 144,591,616원 | 175,408,384원 | 322,864,384원 |
| 5회 유찰 시 | 117,964,800원 | 115,513,293원 | 204,486,707원 | 322,451,507원 |
4회·5회 유찰 시 매각가는 각각 147,456,000원, 117,964,800원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 오히려 175,408,384원, 204,486,707원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 미배당 인수가 커지는 구조입니다. “3회 유찰이라 감정가의 절반 수준”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
현재 실질취득 323,380,480원은 감정가 360,000,000원의 약 89.8%입니다. 등기부상 소유자의 거래가액은 330,700,000원이지만 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 실거래 비교자료가 아니므로, 본 리포트에서는 시세보다 싸다는 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 우다희 보증금 · 우선변제 | 320,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 우다희 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 우다희의 임차보증금 미배당액 139,060,480원은 매수인 인수로 계산됩니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일인으로 표시되므로 320,000,000원을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 인수권리 — 토지 구분지상권도 별도 확인
매각물건명세서에는 임차권 외에도 별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기 (2022.03.16. 제31046호)가 인수권리로 기재돼 있습니다. 금전채무처럼 단순히 얼마를 더 내는 문제와 달리, 토지 권리관계 자체가 남는 사안이므로 등기 목적·존속 내용·해당 전유부분과의 관계를 원문에서 확인해야 합니다. 이 권리는 현재 계산된 139,060,480원의 임차보증금 인수와 별개의 권리 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 임차인 자료에는 주거(임차권등기)로 표시돼 있어 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 입지. 서울역 남측 인근 업무·상업지대로 업무용빌딩, 상업용빌딩, 주상복합, 오피스텔, 점포·상가가 형성돼 있고 근거리에 서울역상권·남대문상권·남산공원·용산공원·관공서가 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1-2분, 서울역 1·4호선이 도보 약 2-3분 거리에 있어 대중교통 여건은 매우 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평지붕 30층 건물이며, 사용승인일은 2015.03.27.이고 건물동은 지하7층·지상30층 규모, 총 567호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(용산지구)·정비구역이며 일반철도(수도권광역급행철도 A노선) 저촉, 과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 정비사업. 목적물은 동자동 제8구역 도시환경정비사업 구역으로, 조합방식이 아닌 주식회사케이비부동산신탁을 사업시행자로 하여 2015.03.27. 이전고시가 완료됐다는 용산구청 회신 내용이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 28,820,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 184,320,000원 입찰가에 139,060,480원 인수액이 붙어 실질취득이 323,380,480원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 175,408,384원, 5회 유찰 시 인수 204,486,707원으로 늘어 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 우다희의 전입 2022.03.02.가 말소기준 2022.08.05.보다 앞서며 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 우다희가 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 판결·집행권원 및 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 별도등기된 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2022.03.16. 제31046호)는 임차보증금과 별도의 인수권리입니다.
- 업무시설·주거 이용 차이 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용과 임차권상의 주거 표시가 함께 존재하므로 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 이 사건의 가격 판단은 최저가 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 실질취득 323,380,480원을 기준으로 동일 오피스텔의 실제 거래 수준과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 별도 토지등기를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “184,320,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 화면에는 184,320,000원이 보이지만, 대항력 있는 우다희의 보증금 320,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차 미배당액 139,060,480원을 매수인이 떠안습니다. 결과적으로 실질취득은 323,380,480원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 4회 유찰 시 매각가는 147,456,000원으로 떨어지지만 인수액은 175,408,384원으로 늘고, 5회 유찰 시 매각가는 117,964,800원까지 내려가도 인수액은 204,486,707원까지 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않습니다.
여기에 별도 토지의 구분지상권설정등기까지 인수권리로 명시돼 있습니다. 서울역 도보권이라는 입지여건은 양호하지만, 권리분석의 결론은 입지와 별개입니다. 최저가 할인율은 크지만 인수구조가 무겁고, 시세 대비 가격 메리트도 확인되지 않은 상태입니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리가 남는가”를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
