서울북부지방법원 2023타경5199. 장안동 에스아이팰리스장안센텀 11층 1109호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자 이수국은 2021년 3월 13일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했고, 임차권자 이주용은 2021년 4월 9일 임대차계약, 2021년 4월 10일 점유개시, 2021년 4월 12일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023년 7월 14일 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
이 사건의 말소기준은 2023년 11월 23일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 단순히 “감정가 3.72억이 1,047만원까지 떨어졌다”는 할인율로 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 한천로2길 84, 11층1109호 (장안동,에스아이팰리스장안센텀) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 전용 23.381㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건 내 1109호 · 사용승인일 2020.11.27 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.03.13 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 10,470,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주용 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 명확합니다. 이주용의 주택임차권은 2023.07.14 접수됐고, 말소기준인 강제경매개시결정은 2023.11.23입니다. 임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.04.12로 더 빠릅니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차권이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이주용 | 제11층 제1109호 전부 전입 2021.04.12 확정 2021.04.12 | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2023.07.14 | 승계 有 현재 예상 300,118,460원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1,047만원이 아니라 약 3.1억
에스아이팰리스장안센텀은 99세대, 사용승인일 2020.11.27이며 대상 면적은 23.381㎡입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 2024년 3월 15층 280,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균값으로 제공된 금액도 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.38㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.381㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
표면 최저매각가는 최근 실거래의 3.7%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당분을 인수하면 실질취득 부담은 약 310,000,000원 수준이므로, 최근 실거래 280,000,000원보다 높은 가격대입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 96% 이상 싸다”는 식의 가격 메리트 판단은 금지해야 할 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.6% 추정) | - | 588,460원 |
| 1. 임차인 이주용 보증금 (우선변제) | 310,000,000원 | 9,881,540원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이주용 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 미배당 예상액은 300,118,460원이며 매수인이 인수합니다. 17회 유찰 시 매각가는 8,376,000원, 예상 인수액은 302,174,768원이고, 18회 유찰 시 매각가는 6,700,800원, 예상 인수액은 303,819,814원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 전체 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중인 건물이며, 본건 1109호는 공동주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 군자초등학교 남동측 인근으로, 장안평 인근의 상업용 고층 건물들이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 교통은 양호한 편이며, 인근 도로는 천호대로와 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(장안평일대)이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건으로 사용승인일은 2020.11.27이며, 위생시설·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 내부확인. 이해관계인 부재, 폐문, 시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 현황도면 등과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 단지는 99세대이며 확인된 대상 면적 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 13.3회, 낙찰률 5.26%라는 수치도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 10,470,000원이 실제 취득가격이 아닙니다. 미배당 임차보증금 승계를 포함해 약 310,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2023.07.14 접수된 을구 1번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성 확인. 이주용이 임차권자이면서 강제경매 신청 채권자로 나타납니다. 가장임차인 여부나 관계인 가능성은 별도의 원본 서류와 법률관계 확인이 필요합니다.
- 배당액 변화 확인. 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 실제 구조·설비·하자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 대상 면적 실거래가 1건이므로, 280,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 추가 거래와 현장 호가를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “1,047만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 감정가 372,000,000원이 16회 유찰돼 최저가가 10,470,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 310,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 300,118,460원을 매수인이 인수하게 되므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 이 물건은 1,047만원짜리 아파트가 아니라, 실질적으로 약 3.1억원의 취득부담을 검토해야 하는 물건입니다.
확인된 최근 실거래는 280,000,000원으로 실질취득 부담보다 낮고, 이미 16회 유찰됐으며 단지 경매도 평균 13.3회 유찰·5.26% 낙찰률을 보입니다. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일하다는 특이점은 추가 검증 대상이지만, 그것만으로 명시된 인수 위험을 없다고 볼 수는 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않다. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
