서울북부지방법원 2023타경5533. 서울 강북구 수유동 삼양로117길 35의 다세대주택 사건입니다. 현재 소유자는 권희정이고, 감정평가 이용상태상 501호·502호·202호·301호가 공동주택(다세대주택)으로 조사됐습니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 6,195,000원이 아니라 189,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 이은진은 2019년 6월 26일 주민등록, 2021년 5월 20일 확정일자, 2021년 6월 24일 점유개시를 갖추고 2023년 7월 27일 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2023년 12월 11일 강제경매개시결정입니다. 이은진의 주택임차권등기는 그보다 앞서므로 매각으로 없어지는 권리가 아닙니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 최저가 기준 배당액은 5,683,490원, 미배당 인수액은 183,316,510원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로117길 35, 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 감정평가상 호수 | 501호 · 502호 · 202호 · 301호 |
| 501호 이용 | 방2 · 거실겸주방1 · 화장실1 · 보일러실 등 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 권희정 |
| 감정가 / 최저가 | 220,160,000원 / 6,195,000원 (16회 유찰) |
| 청구금액 | 196,409,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
또한 등기에는 2022년 11월 16일 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 잔존 보증금은 별개입니다.
② 임차관계 — 확인된 1.89억 외에도 미상 위험이 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 제5층 제501호 전부 | 2019.06.26 / 2021.05.20 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 183,316,510원 인수 |
| 최정상 | 502호 | 2019.10.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이정아 | 202호 | 2019.08.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박정훈 | 301호 | 2021.11.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 까지 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
최정상·이정아·박정훈은 전입일이 말소기준인 2023.12.11.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액이 있는지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. ‘까지’ 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 권리 상태가 미상입니다.
③ 가격 구조 — 619만원까지 내려가도 총부담은 거의 고정
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 220,160,000원에서 6,195,000원까지 내려와 극단적으로 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 이은진의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 6,195,000원 | 183,316,510원 | 189,511,510원 |
| 17회 유찰 시 | 4,956,000원 | 184,533,208원 | 189,489,208원 |
| 18회 유찰 시 | 3,964,800원 | 185,506,566원 | 189,471,366원 |
즉 17회·18회로 더 유찰되더라도 확인된 총부담은 189,489,208원 → 189,471,366원으로 거의 줄지 않습니다. 최저가가 몇 백만원 더 떨어지는 것을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이 유형의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 보증금 인수 여부와 그 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 511,510원 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 189,000,000원 | 5,683,490원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은진 | 196,409,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 이은진의 임차보증금은 5,683,490원만 배당되고 부족분 183,316,510원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 강북구 수유동, 우이신설선 가오리역 북서측 인근. 공동주택·단독주택·아파트단지·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철과 버스승강장이 있어 교통편은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적연와 치장쌓기·석재붙임, 내부는 벽지·일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형, 소로한면. 공시지가 3,044,000원/㎡, 토지면적 122.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가 탐문상 각 호는 임차사용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 확인된 최소 부담은 189,511,510원입니다. 6,195,000원을 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 이은진 임차권 원본 확인. 보증금 189,000,000원, 전입 2019.06.26., 확정일자 2021.05.20., 임차권등기 2023.07.27. 및 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 최정상·이정아·박정훈은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수액을 확정하지 못하면 입찰 총원가도 확정할 수 없습니다.
- ‘까지’ 표시 확인. 전입일·보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원문과 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 재매각 조건. 제시외 건물 포함 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 호수 범위 확인. 감정평가 이용상태에는 501호·502호·202호·301호가 함께 나타나므로 매각목록과 각 호별 권리·점유 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 16회 유찰 원인 확인. 반복 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 선순위 보증금과 점유관계가 핵심 장애요인인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “619만원 낙찰”이 아니라 “최소 1억8,951만원 취득”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 220,160,000원, 16회 유찰, 최저가 6,195,000원. 그러나 권리를 붙이면 전혀 다른 물건이 됩니다. 이은진의 보증금 189,000,000원이 선순위이고, 현재 회차에서 5,683,490원만 배당되므로 183,316,510원을 낙찰자가 인수합니다. 따라서 확인된 최소 실질취득은 189,511,510원입니다.
더 중요한 문제는 이것도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 최정상·이정아·박정훈은 말소기준보다 이른 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 별도로 권리 상태가 확인되지 않은 점유자 표시도 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 189,511,510원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 16회 유찰이라는 할인율보다 선순위 임차보증금의 실체와 추가 인수 가능성을 먼저 확정해야 하는 고난도 사건입니다.
