서울북부지방법원 2023타경5533. 서울 강북구 수유동 삼양로117길 35에 소재한 다세대주택 경매입니다. 현재 최저매각가는 3,965,000원으로 감정가 220,160,000원의 약 1.8%까지 내려왔습니다. 무려 18회 유찰된 물건입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 유찰 저가 물건과 다릅니다. 501호에는 보증금 189,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 이 권리는 자료상 기준권리인 2023년 12월 11일 강제경매개시결정보다 앞선 2023년 7월 27일에 등기됐습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권을 인수권리로 명시하고 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 471,370원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 3,493,630원이 배당됩니다. 보증금 중 나머지 185,506,370원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합산하면 189,471,370원으로, 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액은 약 1억 8,945만원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15, 312-2, 301-25 · 삼양로117길 35, 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 평가상 호수 | 감정평가서에는 501호·502호·202호·301호가 기재되어 있습니다. 매각 대상이 501호만인지 여러 호수 전체인지 원본 확인이 필요합니다. |
| 토지 | 3필지 일단지 · 토지면적 122.0㎡ · 지목 대 · 평지 |
| 소유자 | 권희정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,160,000원 / 3,965,000원 (18회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이은진 / 196,409,835원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 포함 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.31 발급 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 501호 임차권이 매수인에게 남는다
이 사건의 핵심 권리관계는 501호 임차권과 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 이은진 씨의 주택임차권등기는 2023년 7월 27일 접수됐고, 자료상 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2023년 12월 11일입니다. 따라서 임차권등기가 기준권리보다 앞섭니다.
등기상 임차보증금은 189,000,000원이며 임대차계약일은 2021년 5월 19일, 주민등록일은 2019년 6월 26일, 점유개시일은 2021년 6월 24일, 확정일자는 2021년 5월 20일입니다. 배당요구도 확인됩니다.
다만 별도로 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다. 등기사항전부증명서 요약에는 근저당 1건으로 집계되어 있으나, 확인 가능한 상세 권리 기재만으로는 그 설정일과 채권액을 특정하기 어렵습니다. 2023년 12월 11일보다 앞선 근저당이 존재하는지 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다. 제공된 권리분석 기준과 매각물건명세서의 임차권 인수 문구를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
또한 2022년 11월 16일 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 해당 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 경매 이후 임대사업자 지위와 의무가 어떻게 처리되는지, 등기 말소 여부와 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 추가 미상 위험
기록상 실제 임차인·점유자는 5명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다. 이 가운데 501호 이은진 씨의 보증금은 확인되지만, 502호·202호·301호의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 501호의 인수액만으로 전체 임차인 위험을 확정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호수 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 배당요구 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정상 502호 |
2019.10.02 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 미상 · 보증금 및 확정일자 확인 필요 |
| 이정아 202호 |
2019.08.20 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 미상 · 보증금 및 확정일자 확인 필요 |
| 박정훈 301호 |
2021.11.01 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.01.04 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 이은진 501호 전부 |
2019.06.26 2021.05.20 |
189,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 2023.07.27 배당요구 · 미배당 185,506,370원 인수 위험 |
| 성명 미상 호수 미상 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 | 주거 점유 · 전입일 및 보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 3,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 471,370원 | 매각가의 약 11.9% 추정 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 189,000,000원 | 3,493,630원 | 185,506,370원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 이은진 | 196,409,835원 | 0원 | 196,409,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 3,965,000원에서 추정 집행비용 471,370원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 3,493,630원입니다. 보증금 189,000,000원 중 185,506,370원이 미배당으로 남습니다.
이때 주의할 점은 신청채권자 청구액 196,409,835원의 미배당과 임차보증금 미배당을 혼동하면 안 된다는 것입니다. 매수인 인수액으로 계산되는 것은 매각물건명세서에 명시된 임차보증금 잔액입니다. 신청채권자의 청구액 미배당 196,409,835원은 별도 채권 배당 결과입니다.
④ 회차별 실질취득액 — 유찰이 늘어도 싸지지 않는다
| 구분 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 18회 유찰 | 3,965,000원 | 185,506,370원 | 189,471,370원 |
| 19회 유찰 시 | 3,172,000원 | 186,285,096원 | 189,457,096원 |
| 20회 유찰 시 | 2,537,600원 | 186,908,077원 | 189,445,677원 |
숫자가 보여주는 구조는 명확합니다. 최저매각가가 3,965,000원에서 2,537,600원까지 내려가도 임차보증금 인수액은 185,506,370원에서 186,908,077원으로 늘어납니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 금액은 각각 189,471,370원, 189,457,096원, 189,445,677원입니다.
즉, 낙찰가를 낮추면 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조입니다. 집행비용 추정액의 차이 때문에 실질취득액이 완전히 동일하지는 않지만, 약 1억 8,945만원 수준으로 사실상 고정됩니다. 최저가가 더 내려간다고 매수인의 실질 부담이 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 우이신설선 가오리역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 및 버스승강장이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 적연와 치장쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 기재되어 있습니다.
- 호별 이용상태. 501호·502호·202호·301호는 각각 방2, 거실겸주방1, 화장실1, 보일러실 등으로 기재되어 있습니다. 임차사용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 일단지이며 대체로 인접 지대와 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하·완화 시 28m 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 사항. 토지면적 122.0㎡, 공시지가 3,044,000원/㎡. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 제시외 건물 포함 재매각 조건은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 18회 유찰 이력은 가격 및 수요 측면에서 상당한 저항이 있었음을 시사합니다. 여러 호수의 임차관계와 불명확한 매각 범위까지 고려하면 일반적인 주거용 부동산보다 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 501호 임차권 원본 확인. 보증금 189,000,000원, 확정일자 2021.05.20, 임차권등기 2023.07.27 및 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 진정성 검증. 이은진 씨가 임차권자와 강제경매 신청채권자로 함께 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 실제 점유 및 소유자와의 관계를 확인하세요. 의심 메모만으로 가장임차인이라고 단정하거나 반대로 진정한 임차인이라고 확정해서도 안 됩니다.
- 다른 호수 임차인 조사. 최정상(502호), 이정아(202호), 박정훈(301호)의 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내역을 확인하세요. 이들에 대한 인수위험은 현재 계산에 포함되어 있지 않습니다.
- 성명 미상 점유자 확인. 매각물건명세서상 주거 점유 기록이 있으므로 실제 점유 호수, 전입일, 보증금, 임대차계약 존재 여부를 조사해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 사건 주소는 501호로 표시되지만 감정평가서에는 501·502·202·301호가 함께 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상 호수, 각 호수의 대지권, 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.16 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위 및 등기 말소·승계 문제를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매각물건명세서에 매수신청보증금 20%로 기재되어 있습니다. 현재 최저가 3,965,000원을 기준으로 단순 계산하면 793,000원입니다. 실제 입찰 시 법원의 매각공고와 보증금 납부조건을 재확인하세요.
- 실질취득 상한 설정. 최저가가 아닌 낙찰가와 인수할 임차보증금 잔액을 합산해 응찰 상한을 설정해야 합니다. 다른 임차인의 보증금이 확인되지 않으면 현재 계산액만으로 입찰가를 확정하지 마세요.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표에는 집행비용 추정치가 적용되어 있고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수액은 관련 권리 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 재매각 공고를 상호 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 396만원 ≠ 취득가 396만원”
이 사건은 18회 유찰이라는 숫자만으로 접근하면 위험합니다. 현재 최저가는 3,965,000원이지만, 501호 이은진 씨의 임차보증금 189,000,000원 중 185,506,370원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다.
낙찰가와 인수액을 합산한 현재 실질취득액은 189,471,370원입니다. 19회·20회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 약 1억 8,945만원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 낮은 최저가가 곧 가격 메리트가 되는 물건이 아닙니다.
더 중요한 문제는 501호 이외의 임차·점유 기록입니다. 502호·202호·301호의 보증금과 확정일자가 미상이고, 성명 미상 점유자도 존재합니다. 여기에 민간임대주택등기, 재매각 조건, 매각 대상 호수 범위 확인 문제까지 겹쳐 있습니다.
권리 인수액은 확인된 것만으로도 크고, 확인되지 않은 위험은 아직 남아 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 396만원이라는 최저가가 아니라, 실제로 얼마의 보증금을 떠안고 어떤 범위의 부동산을 취득하는지입니다. 임차관계와 매각 범위가 모두 정리되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
