서울북부지방법원 2023타경5687. 답십리역 북서측 인근 젠트리움 1층 102호로, 감정평가상 소매점으로 이용 중입니다. 감정가는 734,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 587,200,000원입니다. 예상배당에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼, 실질취득액은 최저가와 같은 587,200,000원입니다.
등기상 핵심은 2021년 3월 31일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
다만 권리상 인수액이 없다는 것과 물건을 싸게 취득한다는 것은 별개입니다. 비교할 실거래 자료가 없어 587,200,000원이 현재 시장가보다 낮은지 확인할 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기 인수보다 현장 점유·임대차와 가격 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 1층102호 (답십리동, 젠트리움) |
| 등기 형태 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 소매점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 · 2020.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사젠트리움 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 587,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 996,432,387원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.31 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 1월 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 같은 해 3월 31일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사젠트리움에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후인 2021년 7월 장일심 명의 소유권이전청구권 가등기가 있었으나 2023년 10월 30일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 등기상 현재 존속하지 않고 말소기준보다도 늦지만, 별도 주의사항에 담보가등기 여부 확인 필요가 표시돼 있으므로 가등기 원인과 말소 경위를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 587,200,000원으로 감정가 734,000,000원의 80%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 587,200,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 소매점은 임대수익, 실제 점유 상태, 전용면적·대지권, 접근성 및 내부 상태에 따라 가치 편차가 생길 수 있으므로 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 587,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,272,000원 |
| 1. 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양성호 | 7,147,417원 | 7,147,417원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 | 169,841,011원 | 7,780,583원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 740,988,428원 중 578,928,000원이 배당되고, 미배당액은 162,060,428원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 587,200,000원 | 578,928,000원 | 162,060,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 469,760,000원 | 462,662,400원 | 278,326,028원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 375,808,000원 | 369,746,688원 | 371,241,740원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낮아진 매각가만큼 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다. 권리 인수액이 늘어나는 유형은 아니지만, 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 적정 가격인지는 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 답십리역 북서측 인근으로, 상업시설·업무시설·근린생활시설·주상복합부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 소매점으로 이용 중입니다. 내부구조는 외부 관찰과 건축물현황도 및 평가전례 등을 참고해 파악됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물로, 2020년 12월 28일 사용승인됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·냉난방·승강기·화재 관련 설비와 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 837.6㎡, 공시지가는 9,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2021년 장일심 명의 가등기는 2023년 말소됐지만, 담보가등기 여부 확인 필요 표시가 있으므로 등기원인과 말소서류를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자와 점유자, 임대차계약서, 사업자등록 및 전입·확정일자 여부를 조사하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 1층 소매점의 매매가·임대료·공실 기간을 조사한 뒤 수익가치를 검토하세요.
- 면적·대지권 확인. 집합건축물대장과 등기부에서 전용면적, 공용면적, 대지권 비율을 원본 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부구조는 개략 조사에 기초하므로 실제 내부 상태와 설비 작동 여부를 재확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07이므로 법원 공고에서 변경·연기·매각 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유가 어려운 물건
이 사건은 등기 분석만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 가등기 역시 이미 말소됐습니다.
그러나 등기상 인수 0원만으로 안전한 투자라고 결론내리기는 어렵습니다. 소매점으로 이용 중이지만 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않았고, 최근 실거래 자료도 없어 최저가 587,200,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 측면의 장점보다 점유·임대차 확인과 상가 가격 검증이 최종 입찰 여부를 좌우합니다. 결론은 등기 인수는 낮지만, 가격 판단은 보류입니다.