서울북부지방법원 2023타경114239. 강북구 미아동 미아요진아파트 101동 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 5층에 위치합니다. 감정가는 426,000,000원, 현재 최저매각가는 340,800,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 한국자산관리공사이고 청구액은 414,676,321원입니다.
가격만 보면 할인폭이 큽니다. 집계된 59.42㎡ 실거래 2건은 489,500,000원과 500,000,000원, 평균 494,750,000원이며 현재 최저가는 그 평균의 68.9%입니다. 하지만 이 거래들은 모두 2021.07 거래입니다. 2026.07.07 매각기일과 시간 차이가 큰 만큼, 이 숫자를 그대로 현재 시세로 간주해 ‘무조건 싸다’고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경114239 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로76길 52, 101동 5층503호 (미아동,미아요진아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 101동 15층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 이우현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 340,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 414,676,321원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 공시지가 | 3,670,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 한국자산관리공사로 이전된 담보권 확인
등기 흐름상 과거 근저당권은 여러 차례 설정·말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 핵심은 2021.07.21 애큐온저축은행 근저당권 350,400,000원과 2022.07.12 애큐온저축은행 근저당권 110,400,000원입니다. 두 권리는 2023.06.15 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있고, 이후 2023.10.24 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래시점이 오래됐다
단지명은 요진, 총 123세대, 사용승인일은 2005.07.05입니다. 대상 면적과 매칭된 전용면적은 59.42㎡이며, 집계된 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 59.42㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2021.07 | 59.42㎡ | 15 | 489,500,000원 |
| 평균 | 59.42㎡ | 2건 | 494,750,000원 |
최신 거래는 2021.07의 500,000,000원, 집계 평균은 494,750,000원입니다. 현재 최저가 340,800,000원은 최근12개월 평균으로 집계된 금액의 68.9%입니다. 감정가 426,000,000원보다도 최저가가 낮아 수치상 할인은 분명하지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 모두 2021.07 거래라는 점 때문에 2026년 현재 가격 메리트는 별도 실거래 확인 없이는 확정하기 어렵습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 340,800,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,571,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,228,800원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용 5,571,200원과 소유자 잔여 335,228,800원으로 구성되어 있으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 사건 청구액 414,676,321원과 한국자산관리공사로 이전된 근저당권 기록이 별도로 존재하므로, 이 배당표만으로 실제 채권 배당순위와 잔여액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 340,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 272,640,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 218,112,000원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 340,800,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오상 272,640,000원, 218,112,000원까지 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임대차관계가 미상인 만큼 실제 응찰 전 점유관계 확인이 선행돼야 이 0원 판단을 안전하게 사용할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유사거리 남동측 인근. 주변에 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대이며 성신여대미아운정그린캠퍼스, 서울사이버대, 오동근린공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 도봉로·덕릉로 변에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 지하철 4호선 수유역이 위치합니다.
- 생활편의. 도봉로·덕릉로 변으로 음식점·카페·편의점·병원 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 아파트. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 내외, 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 임차인 등록은 없지만 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 상태를 대조해야 합니다.
- 담보권 원본 대조. 2021.07.21 및 2022.07.12 설정 근저당권과 2023.06.15 한국자산관리공사 이전 기록, 2023.10.24 임의경매개시결정의 연결관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재확인. 사건 청구액 414,676,321원이 존재하는 반면 제시된 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 실거래 2건이 모두 2021.07입니다. 2026년 입찰가 상한은 최신 실거래를 추가 확인해 잡는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 340,800,000원, 2회 유찰 시 272,640,000원, 3회 유찰 시 218,112,000원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 비교하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인사항이 먼저다
현재 최저가 340,800,000원은 감정가 426,000,000원의 80%이고, 집계된 실거래 평균 494,750,000원의 68.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021.07이라는 점 때문에 이 수치를 2026년 현재 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 또한 임차인 등록은 없지만 임대차관계가 미상이고, 한국자산관리공사로 이전된 담보권과 사건 청구액 414,676,321원이 존재하는 만큼 권리 원본과 점유관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 가격 숫자는 매력적이지만, 현재 시세·임대차·배당 구조 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
