서울북부지방법원 2023타경116198. 수유동 신성젠트리스 비동 1층101호입니다. 등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자 권영만은 2020.07.31 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,540,500,000원이 있었지만 2017.12.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.03.29 국의 압류입니다.
문제는 등기부가 아니라 임차관계입니다. 천대희는 2020.08.04 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”을 확정해서도, 반대로 “인수 없음”을 확정해서도 안 됩니다. 특히 같은 이름의 천대희가 2023.11.09 강제경매 채권자로도 등장하므로, 실제 임대차관계와 채권관계를 원본으로 확인하기 전에는 최저가 6,487,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경116198 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 31-27, 비동 1층101호 (수유동,신성젠트리스) |
| 경매 용도표시 / 이용 | 대지 · 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 대상 면적 | 30.38㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 1층 101호 · 2016.11.10 준공 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 6,487,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권 / 채권자 | 105,000,000원 / 천대희 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020.08.04 전입
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가가 감정가의 5% 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천대희 | 전부 | 2020.08.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 4.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
신성젠트리스B동은 8세대이며, 비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 표시된 거래는 2022.08, 전용 29.41㎡, 5층, 153,000,000원입니다. 대상 면적 30.38㎡와 면적 매칭은 되어 있고, 최저가 6,487,000원은 이 실거래 금액의 4.2%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 29.41㎡ | 5 | 153,000,000원 |
다만 표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.08입니다. 따라서 153,000,000원을 2026.09.08 입찰 시점의 현재 시세로 그대로 단정하기 어렵습니다. 더 중요한 점은 실질취득액 자체가 아직 미상이라는 것입니다. 최저가만 놓고 보면 4.2%지만, 천대희의 유효한 보증금이 확인되면 실제 취득부담은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 516,766원 |
| 1. 경매개시결정 · 천대희 | 105,000,000원 | 5,970,234원 |
| 채권자 미배당 | - | 99,029,766원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권 105,000,000원과 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 천대희의 임차보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 승계액은 이 금액만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 6,487,000원 | 5,970,234원 | 99,029,766원 |
| 14회 유찰 시 | 5,189,600원 | 4,696,187원 | 100,303,813원 |
| 15회 유찰 시 | 4,151,680원 | 3,676,950원 | 101,323,050원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인수중학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 가오리역이 있으며 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·가로장방 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 천대희의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입관계 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 상태에서는 미배당 인수액 계산이 불가능합니다.
- 채권자와 임차인 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차인이 모두 천대희로 표시되는 이유와 법률관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2022.03.29 국 압류와 2023.01.25 강북구 압류가 있어 체납세액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 경매 용도표시는 대지이고 감정 이용상태는 공동주택 및 제2종근린생활시설이므로 전유부분·대지권 등 실제 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 현재 13회 유찰, 단지 평균 유찰도 13.0회이므로 현장 상태와 환금성, 권리상 장애 요인을 반드시 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “6,487,000원”은 취득가가 아니다
겉으로는 감정가 118,000,000원짜리 물건이 13회 유찰돼 6,487,000원까지 내려온 사례입니다. 2022.08 실거래 153,000,000원과 비교하면 최저가는 4.2%에 불과합니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.
천대희의 전입은 2020.08.04로 말소기준 2022.03.29보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 동시에 천대희는 강제경매 채권자로도 등장합니다. 임대차 실질과 보증금 규모가 확인되기 전에는 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만 가격 메리트 판정은 보류”입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지 6,487,000원을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다.
