서울북부지방법원 2024타경3510. 상계동 벽산아파트 108동 2층30호로 표시된 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 임낙윤이며, 2022.03.02 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2020.08.25 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서울신용보증재단 근저당권, 견주남 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 핵심은 권리보다 가격과 용도입니다. 감정가 481,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 246,272,000원입니다. 벽산 단지 거래 자료의 최근 12개월 평균은 321,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 359,000,000원입니다. 수치만 보면 현재 최저가가 낮지만, 최근 구간이 이전보다 -10.4% 하락했고, 본건은 감정평가상 벽체를 제거해 일체의 판매시설로 이용 중이라는 점을 반드시 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3510 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 한글비석로 396, 108동 2층30호 (상계동,벽산아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호1·기호2 벽체 제거 후 일체로 판매시설 이용 |
| 공부상 표시 | 집합건축물 대장상 목록 1 소아과 · 목록 2 이비인후과 |
| 소유자 | 임낙윤 · 2022.03.02 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 246,272,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 더블유케이2403유동화전문 유한회사 / 203,561,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2020.08.25 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.08.25 국민은행 근저당권입니다. 이후 2022.03.15 서울신용보증재단 근저당권 37,200,000원, 2023.01.02 견주남 가압류 250,000,000원, 2024.06.04 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.11.09 박형기 근저당권 700,000,000원과 관련 가처분은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임시온 | 108동2층30호 | 2022.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임시온의 전입신고일은 2022.11.10으로 말소기준권리인 2020.08.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있지만, 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 잡히지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 76.6% 할인 수치와 -10.4% 하락 추세를 같이 본다
벽산 단지 시장 자료의 비교 표본은 38.71㎡ 거래입니다. 시장 매칭 대상 면적은 36.43㎡로 표시되어 있으며, 최근 12개월 평균 거래금액은 321,333,333원입니다. 현재 최저가 246,272,000원은 이 최근 평균의 76.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.71㎡ | 8 | 359,000,000원 |
| 2026.01 | 38.71㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 38.71㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2024.04 | 38.71㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2023.10 | 38.71㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 38.71㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2022.03 | 38.71㎡ | 12 | 485,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 321,333,333원 |
최신 거래는 2026.08의 359,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 321,333,333원입니다. 반면 최근 거래 구간과 이전 거래 구간의 추세는 -10.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 342,714,285원이나 과거 최고 거래 485,000,000원을 중심으로 가격 메리트를 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,247,808원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울신용보증재단 | 37,200,000원 | 2,024,192원 |
| 4. 가압류 · 견주남 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 527,200,000원 중 채권자 예상배당은 242,024,192원, 미배당은 285,175,808원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 246,272,000원 | 242,024,192원 | 285,175,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 197,017,600원 | 193,459,354원 | 333,740,646원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 157,614,080원 | 154,607,483원 | 372,592,517원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선 상계역 북측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철4호선 상계역이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호1·기호2의 벽체를 제거한 뒤 일체의 판매시설로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 집합건축물 대장상 기호1은 소아과, 기호2는 이비인후과로 등재되어 있으나 현재 이용상태는 판매시설입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 상가동이 속한 단지 내외로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,568,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 임시온은 말소기준보다 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 표시되어 있으므로 매각 대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이 확인. 소아과·이비인후과로 등재된 공간이 현재는 벽체 제거 후 판매시설로 이용되고 있습니다.
- 시세 적용 주의. 최근 12개월 평균 321,333,333원보다 최저가는 낮지만, 최근 추세가 -10.4%이고 비교거래 면적은 38.71㎡입니다.
- 유찰 이력 반영. 본건은 3회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 이용상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 ‘용도’를 빼고 볼 수 없다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.25 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임시온의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 246,272,000원은 최근 12개월 거래 평균 321,333,333원의 76.6%여서 표면적인 할인 폭은 있습니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고 최근 가격 추세는 -10.4%입니다. 무엇보다 본건은 공부상 소아과·이비인후과에서 벽체 제거 후 판매시설로 일체 이용되고 있으므로, 일반적인 단지 주거 실거래와 동일한 상품으로 보기는 어렵습니다. 권리는 양호, 가격은 용도와 환금성을 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심입니다.
