서울북부지방법원 2024타경3763. 성북구 동선동1가 코아루센타시아 지하2층 비216호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 인접 호수와 일괄 근린생활시설(상호: 2J 휘트니스)입니다. 소유자 김태연은 2018.06.22 이 부동산을 거래가 578,000,000원에 취득했고 같은 날 수협은행 근저당권 355,200,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 372,480,000원입니다. 감정가 582,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 최근 12개월 면적 매칭 실거래 평균과 최신 거래는 모두 770,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균의 48.4%입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -2.8%입니다. 특히 비교 거래가 면적 기준으로 매칭된 반면 본건의 실제 이용상태는 지하 근린생활시설이므로, 이 숫자를 동일 용도의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3763 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비216호 (동선동1가,코아루센타시아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 인접호수와 일괄 근린생활시설(상호:2J 휘트니스) 이용 |
| 위치 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 지하2층 비216호 |
| 사용승인일 | 2010.06.25 |
| 소유자 | 김태연 · 2018.06.22 거래가 578,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 372,480,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 350,585,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행
말소기준권리는 2018.06.22 수협은행 근저당권 355,200,000원입니다. 이후 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 9,100,000,000원, 서울특별시성북구 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2025.04.01 무궁화캐피탈주식회사의 2번 근저당권부 채권에 여러 근질권이 설정되어 있습니다. 후순위 근저당 자체가 말소기준권리 뒤에 위치하더라도, 실제 입찰 전에는 근질권을 포함한 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 점유·현황 — 임차인 신고가 없다고 끝이 아니다
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 등 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 0명이라고 단정해 점유 위험을 제거해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 확인된 자료는 없으나, 실제 점유자와 임대차관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘동일 용도 비교’인지가 핵심
코아루센타시아 면적 매칭 거래는 4건이며 전체 평균은 781,250,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 평균은 770,000,000원, 최신 거래도 770,000,000원입니다. 현재 최저가 372,480,000원은 최근 평균의 48.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.02 | 84.15㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2022.04 | 84.15㎡ | 10 | 885,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 87.52㎡ 매칭 | 2건 | 770,000,000원 |
전체 4건은 700,000,000원~885,000,000원 범위이고 전체 평균은 781,250,000원입니다. 하지만 최근 구간은 -2.8%의 하락 추세이므로 과거 고가 거래를 포함한 평균을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 770,000,000원을 기준으로 보더라도 현재 최저가는 상당히 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,014,720원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 355,200,000원 | 355,200,000원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 11,265,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 372,480,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 366,465,280원, 미배당은 9,088,734,720원, 소유자 잔여는 0원입니다. 수협은행 신청채권액은 350,585,602원이지만 위 배당표는 근저당 채권최고액 355,200,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 64%) | 372,480,000원 | 366,465,280원 | 9,088,734,720원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 297,984,000원 | 293,012,224원 | 9,162,187,776원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 41%) | 238,387,200원 | 234,249,779원 | 9,220,950,221원 |
현재 회차에서는 신청채권자 수협은행이 충족되는 시나리오지만, 5회 유찰 시 수협은행 배당은 293,012,224원, 6회 유찰 시 234,249,779원으로 내려가 신청채권액 350,585,602원을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여대입구역(4호선 및 우이신설선) 동측 인근. 주변은 단독주택, 업무시설, 아파트 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 성신여대입구역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 현 이용. 인접호수와 일괄 근린생활시설, 상호 2J 휘트니스로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물, 사용승인일 2010.06.25. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 6미터 내외, 서측으로 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 대체로 평탄한 사다리형 · 주상용 건부지. 공시지가 8,090,000원/㎡, 토지면적 2,597.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사 원문을 통해 실제 점유자 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 칸막이 현황 확인. 2026.05.11 현황조사보고서에서 칸막이공사가 확인됐습니다. 실제 내부 구조와 원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 동일 용도 시세 확인. 최근 12개월 면적 매칭 평균은 770,000,000원이지만 본건은 지하 근린생활시설입니다. 동일 건물·유사 지하 상가 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -2.8%입니다. 전체 평균 781,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 770,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 후순위 근질권 확인. 2025.04.01 설정된 2번 근저당권부 채권근질권까지 포함해 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 환금성 검증. 단지 경매 평균 유찰 4.8회, 집계상 매각률 0.0%입니다. 향후 재매각 가능성과 실수요 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 지하 근린생활시설의 이유를 먼저 확인해야 한다”
권리 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.06.22 수협은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 감정가 582,000,000원에서 4회 유찰되어 372,480,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 면적 매칭 실거래 평균 770,000,000원의 48.4%입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 본건은 지하2층에서 인접 호수와 일괄 근린생활시설(2J 휘트니스)로 이용 중이고, 임대관계가 미상이며, 칸막이공사가 확인됩니다. 최근 거래 추세도 -2.8%이고 단지 경매 집계는 평균 4.8회 유찰입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리되지만, 가격 메리트는 동일 용도 시세·점유·내부현황을 확인한 뒤에만 인정할 수 있는 물건입니다.
