서울북부지방법원 2024타경3787. 성북구 동선동1가 코아루센타시아 지하2층 비201-1호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 현황은 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 중입니다. 소유자 남궁양은 2017.10.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 1,900,000,000원입니다. 같은 날 수협은행 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 9,100,000,000원, 서울특별시성북구 압류, 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 또한 2025.04.01. 을구 2번 근저당권부채권에 여러 근질권 설정이 등기되어 있으므로 최종 말소 범위는 등기 원본과 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비201-1호 (동선동1가, 코아루센타시아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 |
| 대상면적 / 건물 | 390.52㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건 중 지하2층 비201-1호 |
| 소유자 | 남궁양 · 2017.10.30. 소유권이전 · 거래가액 1,900,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,000,000원 / 1,111,040,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,050,535,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행 근저당
말소기준은 2017.10.30. 설정된 수협은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권과 서울특별시성북구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리의 숫자가 적은 사건은 아닙니다. 무궁화캐피탈주식회사 근저당권에는 2025.04.01. 부채권 근질권 설정이 이어져 있고, 세금 관련 압류도 존재합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감되어 후순위 배당이 줄어들 수 있습니다. 이는 현재 배당표의 후순위 미배당 규모를 더 키울 수 있는 요소입니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰에도 최근 거래보다 높다
코아루센타시아 거래 표본은 총 12건이 확인됩니다. 다만 대상면적은 390.52㎡이고 확인된 거래 면적은 49.07㎡·84.15㎡·84.46㎡·113.02㎡로 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 아래 거래가는 정확한 동일 물건 시세가 아니라 가격 방향을 보는 보조자료로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.02 | 84.15㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2024.05 | 113.02㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2024.01 | 113.02㎡ | 8 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2023.03 | 113.02㎡ | 6 | 726,000,000원 |
| 2022.04 | 84.15㎡ | 10 | 885,000,000원 |
| 2021.07 | 113.02㎡ | 7 | 845,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 805,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 12건 평균 679,416,666원보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 805,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 840,000,000원이고, 최근 흐름은 과거 대비 +23.0%입니다. 상승 추세라는 점은 분명하지만, 최저매각가 1,111,040,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 따라서 감정가에서 7회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,111,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,510,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 1,097,529,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 10,300,000,000원 중 예상 배당은 1,097,529,600원이고, 미배당액은 9,202,470,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 7회 유찰 · 감정가 51.2% | 1,111,040,000원 | 9,202,470,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 · 감정가 40.96% | 888,832,000원 | 9,422,456,320원 | 0원 |
| 9회 유찰 · 감정가 32.77% | 711,065,600원 | 9,598,445,056원 | 0원 |
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선·우이신설선 성신여대입구역(돈암) 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 성신여대입구역(돈암)이 있어 전반적 교통여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 중입니다.
- 층위. 공부상 지하2층이나 남서측 도로 주출입문 기준으로는 현황 지하1층이고, 공부상 지하1층과 지하2층 중간에 위치합니다.
- 하부층 관계. 본건 하부에 비201호가 소재하고, 본건과 하부층을 연결하는 계단은 2026.04.29. 기준 폐쇄된 상태입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 8미터 도로와 북측·북서측·남동측·동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 2,597.8㎡, 공시지가는 8,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘7회 유찰’ 숫자만 보지 말 것. 최저가 1,111,040,000원은 최근 12개월 거래 평균 805,000,000원의 138.0%입니다.
- 동일면적 시세 확인. 대상면적 390.52㎡와 확인된 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 영업용·대형 면적의 별도 비교가 필요합니다.
- 층위와 독립성 확인. 공부상 지하2층, 실제 주출입 기준 현황 지하1층, 하부 비201호와의 공간 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 폐쇄 계단 확인. 비201호 연결 계단은 2026.04.29. 기준 폐쇄 상태로 적시되어 있으므로 현재 상태와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 현황상 비201호와 함께 영업 중이므로 실제 점유자, 영업주체, 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 후속 근질권 원본 대조. 2025.04.01. 을구 2번 근저당권부채권 관련 근질권 설정들의 처리와 최종 말소 범위를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가 ≠ 싼 물건”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2017.10.30. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 목적물의 실체입니다. 7회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 138.0%이고, 거래 표본 자체도 대상면적과 일치하지 않습니다.
여기에 공부상 지하2층과 실제 층위의 차이, 하부 비201호와의 공간 관계, 2026.04.29. 기준 폐쇄된 연결계단, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격과 물건성은 보류”가 맞습니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 독립된 사용가치와 동일 성격의 실제 시장가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
