서울북부지방법원 2024타경3787. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황은 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 남궁양으로, 2017.10.30. 거래가액 1,900,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 수협은행 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “감정가 대비 41%” 물건으로 보면 곤란합니다. 같은 코아루센타시아에서 확인되는 최근 12개월 거래 평균은 645,666,666원인데 현재 최저가는 888,832,000원으로 그보다 높습니다. 게다가 거래 표본 면적은 55.95㎡·84.15㎡·84.46㎡ 등으로 본건 390.52㎡와 일치하지 않습니다. 즉 감정가 할인율 자체는 커졌지만, 직접 비교 가능한 동일 면적 시세가 확인되지 않는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경3787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비201-1호 (동선동1가, 코아루센타시아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 |
| 대상 면적 | 390.52㎡ |
| 소유자 | 남궁양 (2017.10.30. 거래가액 1,900,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,000,000원 / 888,832,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,050,535,066원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.10.30. 수협은행 근저당
말소기준권리는 2017.10.30. 설정된 수협은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 2022.07.08. 무궁화캐피탈주식회사 근저당권 9,100,000,000원, 서울특별시성북구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 8회 유찰됐어도 ‘최근 거래보다 싸다’고 말할 수 없다
코아루센타시아의 확인 가능한 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 645,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 327,000,000원입니다. 현재 최저가 888,832,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 2.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.95㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.07 | 84.46㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2025.02 | 84.15㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2024.05 | 113.02㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2024.01 | 113.02㎡ | 8 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2023.03 | 113.02㎡ | 6 | 726,000,000원 |
| 2022.04 | 84.15㎡ | 10 | 885,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 645,666,666원 |
전체 12건 평균 636,250,000원도 현재 최저가보다 낮지만, 이 전체 평균에는 과거 거래가 섞이므로 가격 판단의 핵심 근거로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 점은 면적 불일치입니다. 본건 대상 면적은 390.52㎡인데 실거래 표본은 49.07㎡~113.02㎡ 범위라 동일 조건 비교가 아닙니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 888,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,288,320원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 877,543,680원 |
| 2. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 10,300,000,000원 중 예상 배당액은 877,543,680원, 미배당은 9,422,456,320원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 1,050,535,066원도 현재 회차 예상 배당액 877,543,680원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물리적 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황은 비201호와 함께 트롯광장으로 이용 중입니다.
- 층 위치. 공부상 지하2층이나 남서측 도로의 주출입문 기준으로는 현황 지하1층에 해당하며, 공부상 지하1층과 지하2층의 중간에 위치합니다.
- 하부층 관계. 본건 하부에 비201호가 있고, 본건과 하부층을 연결하는 계단은 2026.04.29. 기준 폐쇄된 상태입니다.
- 입지. 성신여대입구역(돈암) 동측 인근으로 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철4호선·우이신설선 성신여대입구역(돈암)이 있어 전반적 교통여건은 양호합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북측·북서측·남동측·동측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 8,090,000원/㎡.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 888,832,000원 | 877,543,680원 | 9,422,456,320원 |
| 9회 유찰 시 | 711,065,600원 | 701,554,944원 | 9,598,445,056원 |
| 10회 유찰 시 | 568,852,480원 | 560,763,955원 | 9,739,236,045원 |
9회 유찰 시 매각가는 711,065,600원, 10회 유찰 시 568,852,480원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차뿐 아니라 다음 회차 역시 동일 면적·동일 용도의 실거래가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 유찰 횟수만으로 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 층 위치 확인. 공부상 지하2층과 실제 출입 기준 층감이 다르고, 지하1층과 지하2층 중간에 위치한다는 감정평가 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 비201호와의 물리적 분리. 비201호와 함께 이용된 이력이 있고 연결 계단은 2026.04.29. 기준 폐쇄 상태입니다. 독립 사용 가능성과 출입·설비 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자 및 명도 가능성을 별도 조사해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 면적이 본건 390.52㎡와 불일치합니다. 최근 12개월 평균 645,666,666원을 그대로 본건 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 현재 가격의 위치. 최저가 888,832,000원은 최근 12개월 평균 대비 137.7%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정될 경우 실제 배당 순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 토지거래계약 허가구역. 관련 제한의 적용 여부와 입찰 후 절차를 원본 자료와 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·점유관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 중요한 건 ‘왜 8번 유찰됐나’
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2017.10.30. 수협은행 근저당이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 감정가 2,170,000,000원에서 888,832,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 거래 평균 645,666,666원보다 높고, 이미 8회 유찰됐습니다.
또한 본건은 390.52㎡인데 확인 가능한 거래는 더 작은 면적들로 구성되어 있어 단지 평균을 그대로 본건 시세로 볼 수 없습니다. 여기에 공부상 지하2층과 실제 출입 기준 층감의 차이, 비201호와의 이용관계, 상업용도 환금성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 유형”입니다. 8회 유찰이라는 숫자 자체가 할인 근거가 아니라, 추가 현장조사와 독립적인 적정가 산정이 필요한 이유로 읽는 편이 안전합니다.
