서울북부지방법원 2024타경4117. 도봉구 도봉동 다이아포레 3층 303호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 196,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 16,837,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 주택임차권이 먼저 존재하고, 임차보증금 181,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에 배당되지 못한 잔액이 매수인에게 넘어온다는 점이 진짜 가격입니다.
현 회차 예상배당에서는 매각대금 16,837,000원 중 집행비용 703,066원을 제외한 16,133,934원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 164,866,066원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 16,837,000원 + 164,866,066원 = 181,703,066원입니다. 최저가만 시세와 비교해서는 안 되고, 이 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경4117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 마들로 696, 3층303호 (도봉동,다이아포레) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 7층 건물 중 3층 |
| 비교대상 면적 | 38.99㎡ |
| 건물 | 2017.11.29 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 이재호 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 16,837,000원 (11회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 파산자 이재호의 파산관재인 홍인섭 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2018.03.08 설정된 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2018.06.07 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 사건의 말소기준은 2024.07.19 경매개시결정입니다. 그런데 권영숙의 주민등록·점유개시일은 2021.01.07, 확정일자는 2020.12.08, 임차권등기는 2023.08.02로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영숙 | 제3층 제303호 전부 주거(임차권등기) | 181,000,000원 | 2021.01.07 / 2020.12.08 | 2023.08.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 164,866,066원 |
권영숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 181,000,000원 하나만 계산합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작기 때문에 전액 회수가 불가능하고 부족분이 매수인에게 남습니다.
③ 유찰돼도 총 부담이 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 계산도 같은 모습을 보입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 16,837,000원 | 164,866,066원 | 181,703,066원 |
| 12회 유찰 시 | 13,469,600원 | 168,172,853원 | 181,642,453원 |
| 13회 유찰 시 | 10,775,680원 | 170,818,282원 | 181,593,962원 |
④ 시세 비교 — 최저가 7.5%가 아니라 실질취득 80.8%
다이아포레는 총 16세대, 2017.11.29 준공입니다. 면적 매칭된 실거래는 2건으로, 2024.03 거래가 225,000,000원, 2021.08 거래가 290,000,000원입니다. 전체 평균은 257,500,000원이지만 과거 290,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 225,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 36.19㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 36.19㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현 회차 실질취득 181,703,066원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원의 약 80.8%로, 금액 차이는 43,296,934원입니다. 따라서 권리 인수까지 반영해도 최신 거래보다 낮은 수준인 것은 맞습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -22.4% 하락했고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 전체 평균 257,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 16,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 703,066원 |
| 1. 임차인 권영숙 보증금 | 181,000,000원 | 16,133,934원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 이재호의 파산관재인 홍인섭 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 703,066원을 공제한 뒤 권영숙에게 16,133,934원이 배당되는 계산입니다. 보증금 미배당액 164,866,066원은 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 도봉구청 북측 인근으로 공공시설, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 방학역이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 25m 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 난방설비·위생설비·승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,238,000원/㎡, 토지면적은 421.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 확인되는 실거래가 2건뿐이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 12.1회입니다. 거래량과 경매 소화력 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 16,837,000원이 아니라 181,703,066원을 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 권영숙 보증금 181,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 181,642,453원·181,593,962원으로 큰 차이가 없습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 257,500,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원을 우선하고, -22.4% 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 16세대, 실거래 2건, 평균 유찰 12.1회, 낙찰률 0.0%라는 숫자를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 감정 자료상 정확한 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 임차권등기 외 현황도 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 사항 때문에 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,683만원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 11회 유찰 끝에 최저가가 16,837,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 권영숙의 보증금 181,000,000원이 먼저 자리하고 있어 현 회차에는 164,866,066원을 추가 인수하며, 실질취득은 181,703,066원입니다. 추가 유찰이 일어나도 실질취득은 약 181,600,000원 안팎에서 거의 고정됩니다.
이 실질취득액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 그러나 최근 거래 추세가 -22.4%이고 거래 표본은 2건, 단지는 16세대이며 경매 평균 유찰도 12.1회입니다. 따라서 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “약 181,000,000원에 취득하는 오피스텔이 현재 시장에서 충분히 환금 가능한가”를 판단하는 사건입니다. 권리 인수 구조가 명확하고 유찰 횟수와 환금성 부담이 큰 만큼 종합 평가는 C가 적정합니다.
