서울북부지방법원 2024타경4117. 서울 도봉구 도봉동 다이아포레 3층 303호 오피스텔입니다. 감정가 196,000,000원에서 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 13,470,000원입니다. 겉으로 보이는 낙찰가격은 감정가의 약 7% 수준입니다.
그러나 등기부에는 2023년 8월 2일 접수된 권영숙의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 181,000,000원이며, 전입·점유개시일과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 1,347만원짜리 오피스텔이 아니라 약 1.82억원의 실질취득 비용이 발생하는 오피스텔이라는 관점에서 시작해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경4117 |
|---|---|
| 경매 유형 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 마들로 696, 3층 303호 (도봉동, 다이아포레) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태: 오피스텔 |
| 비교 대상 면적 | 38.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 3층 · 2017.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 이재호 (단독소유) |
| 경매 신청 | 파산자 이재호의 파산관재인 홍인섭 |
| 감정가 | 196,000,000원 |
| 최저매각가 | 13,470,000원 (12회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 갑구 3번 · 2024.07.19 경매개시결정 |
| 주요 인수권리 | 을구 3번 · 권영숙 주택임차권등기 |
| 실질취득 예상 | 181,642,460원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당권은 2018년 6월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023년 8월 2일 등기된 권영숙의 주택임차권과 2024년 7월 19일 경매개시결정 사이의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권영숙 | 제3층 제303호 전부 주거용 임차권등기 |
181,000,000원 |
전입 2021.01.07 확정 2020.12.08 점유개시 2021.01.07 |
대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
| 임대차계약 | 2020.10.27(1차) · 2023.01.04(2차) |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2021.01.07 |
| 확정일자 | 2020.12.08 |
| 임차권등기 | 2023.08.02 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2023.08.02 |
| 보증금 | 181,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 12,827,540원 |
| 매수인 인수 예상 | 168,172,460원 |
권영숙은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 확보했으며, 임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외한 12,827,540원입니다. 따라서 보증금 181,000,000원 중 나머지 168,172,460원은 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아닌 실질취득으로 판단
다이아포레의 확인된 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024년 3월 225,000,000원이며, 이전 거래는 2021년 8월 290,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래 사이의 가격 변화율은 -22.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 36.19㎡ | 5층 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 36.19㎡ | 6층 | 290,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
| 비교 거래 평균 | 257,500,000원 (2건) |
|---|---|
| 최신 확인 거래 | 225,000,000원 (2024.03) |
| 비교 거래 추세 | -22.4% |
| 현재 최저가 / 최신 거래 | 6.0% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 약 80.7% |
| 실질취득 예상 | 181,642,460원 |
최저가 13,470,000원만 비교하면 최신 확인 거래의 6.0%에 불과합니다. 그러나 실제 인수액을 더한 취득비용은 181,642,460원으로, 최신 확인 거래 225,000,000원의 약 80.7% 수준입니다. 가격 차이를 평가하려면 반드시 이 실질취득액을 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 13,470,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 642,460원 |
| 1. 임차인 · 권영숙 | 181,000,000원 | 12,827,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 홍인섭 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 미배당 보증금 | — | 168,172,460원 |
집행비용은 매각가의 약 4.8%를 적용한 추정치입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 권영숙의 보증금에 배당되는 구조입니다. 배당되지 않은 보증금은 소멸하는 것이 아니라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
| 구분 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰) | 13,470,000원 | 168,172,460원 | 181,642,460원 |
| 13회 유찰 시 | 10,776,000원 | 170,817,968원 | 181,593,968원 |
| 14회 유찰 시 | 8,620,800원 | 172,934,374원 | 181,555,174원 |
현재 회차의 실질취득 예상액은 181,642,460원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 하락하더라도 실질취득은 보증금 181,000,000원 부근에서 유지됩니다. 차이는 주로 추정 집행비용의 변동에서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉구청 북측 인근에 위치하며, 공공시설·주상용건물·근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 방학역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 303호입니다. 난방·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 25m 내외 도로에 접하며, 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 토지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 조건도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 16세대의 소규모 단지이며 확인 가능한 매매 거래는 2건입니다. 단지 평균 유찰 12.5회와 본건 12회 유찰 이력을 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 권영숙의 보증금 181,000,000원 중 실제 배당 후 매수인이 인수하는 금액을 확인하세요. 현재 최저가 기준 추정 인수액은 168,172,460원입니다.
- 실질취득 기준 가격 검토. 현재 회차에서는 최저가 13,470,000원이 아닌 실질취득 181,642,460원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유상태, 보증금 반환관계, 명도 가능 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 현장 점유를 단정할 수 없습니다.
- 배당 및 임차권 말소 조건. 매각물건명세서상 미변제 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 배당표 확정 결과와 임차권 말소를 위한 실제 반환조건을 확인하세요.
- 시세 최신성. 확인된 최신 거래가 2024.03 자료이고 가격 추세가 -22.4%인 만큼, 2026년 입찰 시점의 거래·매물·임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 반복 유찰 사유. 본건 12회 유찰, 단지 평균 12.5회 유찰이라는 이력을 확인하고 선순위 보증금 인수 외에도 거래·입찰 제약이 있는지 점검하세요.
- 형식적 경매. 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다. 사건기록과 매각조건을 직접 대조하세요.
- 추가 비용. 미납 관리비·세금·취득 관련 비용 및 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 기록을 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “1,347만원에 낙찰돼도 1,347만원짜리 물건은 아니다”
서울북부지방법원 2024타경4117 다이아포레 303호의 핵심은 낮은 최저매각가와 높은 실질취득 비용 사이의 차이입니다.
대항력 있는 권영숙의 보증금 181,000,000원은 매각대금에서 전액 배당되기 어렵고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 168,172,460원입니다. 이를 최저가에 더하면 실질취득은 181,642,460원에 달합니다. 유찰이 더 진행되더라도 인수액이 증가해 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
과거 최신 확인 거래 225,000,000원보다 실질취득이 낮기는 합니다. 하지만 해당 거래는 2024년 자료이고, 비교 대상 면적에도 차이가 있습니다. 가격 추세는 -22.4%이며, 소규모 단지에 반복 유찰 이력까지 겹쳐 있습니다. 과거 실거래 평균만 근거로 현재의 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
결론적으로 이 사건은 최저가의 할인율보다 선순위 임차보증금 인수, 실질취득 원가, 현재 시세 및 환금성 검증이 우선인 물건입니다. 임차인 인수 문제가 해소되지 않는 한 낙찰가가 더 내려간다는 사실만으로 투자 매력이 개선되지는 않습니다.
