6,349,000원
서울북부지방법원 2024타경102929. 상봉동 해피리움 제5층 제504호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 겉으로는 감정가 282,000,000원에서 17회 유찰되어 최저매각가가 6,349,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 훨씬 중요합니다. 임차인 박아름은 2020.10.17 점유를 시작하고 2020.10.20 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.09.14입니다. 말소기준권리인 2022.01.13 서울특별시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되어, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 6,349,000원을 전액 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 514,282원을 제외하고 박아름에게 5,834,718원이 배당됩니다. 보증금 300,000,000원 중 남는 294,165,282원은 매수인 인수액입니다. 따라서 입찰가격이 낮아 보이는 것과 달리 실질취득 부담은 6,349,000원 + 294,165,282원 = 300,514,282원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 총부담은 사실상 3억원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 제5층 제504호 (상봉동,해피리움) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.63㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 6,349,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박아름 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2022.01.13 서울특별시 압류 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 후순위 권리인 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2022.12.29 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 박아름의 임차권 자체의 대항력 판단은 등기일이 아니라 그보다 앞선 점유·주민등록을 기준으로 봐야 합니다. 점유개시 2020.10.17, 주민등록 2020.10.20이 말소기준인 2022.01.13보다 빠르기 때문에, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박아름 제5층 제504호 전부 | 2020.10.17 / 2020.10.20 | 2020.09.14 배당요구 2024.02.22 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 294,165,282원 인수 |
박아름은 보증금 300,000,000원의 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 강제경매 신청채권자도 박아름으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권자도 동일인입니다. 따라서 이 사건에서 매수인의 가장 큰 부담은 별도 후순위 채권이 아니라 박아름 보증금의 미배당 잔액입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 635만원이 아니라 3.005억원
해피리움 전용 25.38㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 2024.03에 293,000,000원, 2024.11에 299,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 296,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 300,514,282원은 최근 12개월 평균의 약 101.5%, 최신 거래 299,000,000원의 약 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
감정가는 282,000,000원으로 최근 거래 평균보다 낮지만, 이 사건에서는 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 인수를 합친 실제 부담이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문입니다. 따라서 “감정가 대비 97% 이상 할인”이라는 숫자는 투자 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,282원 |
| 1. 임차인 박아름 보증금 | 300,000,000원 | 5,834,718원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 박아름 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당분은 294,165,282원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있으며, 제시된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 17회 유찰 | 6,349,000원 | 294,165,282원 | 300,514,282원 |
| 18회 유찰 시 | 5,079,200원 | 295,412,226원 | 300,491,426원 |
| 19회 유찰 시 | 4,063,360원 | 296,409,780원 | 300,473,140원 |
낙찰가가 6,349,000원에서 5,079,200원, 다시 4,063,360원으로 낮아져도 임차보증금 미배당분이 294,165,282원에서 295,412,226원, 296,409,780원으로 증가합니다. 그 결과 합산 부담은 300,514,282원 → 300,491,426원 → 300,473,140원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 논리가 잘 작동하지 않는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 해피리움은 19세대 규모이고 사용승인일은 2020.08.25입니다.
- 입지. 상봉2동 주민센터 북동측 인근의 주택지대로 단독주택·빌라·근린생활시설이 혼재하며, 상봉초와 중랑우체국 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 북동측 인근에 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역이 있고, 망우로·동일로 주변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 6m 도로와 북동측 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,898,000원/㎡, 토지면적은 407.3㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 본건 17회 유찰, 해피리움 경매 평균 유찰 14.3회라는 수치가 확인되어 경매시장 내 반복 유찰 특성이 뚜렷합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 최저가 6,349,000원에 인수 294,165,282원을 더한 300,514,282원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 박아름의 주민등록·점유·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 서울특별시·국 등 압류 중 당해세가 실제 얼마인지 확인해야 임차인 배당액과 최종 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 18회·19회 유찰 시에도 합산 부담은 약 3억원 수준으로 거의 고정됩니다.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “635만원 낙찰”이 아니라 “3억원 인수형”
이 사건의 핵심은 17회 유찰이나 97%대 할인율이 아닙니다. 박아름의 보증금 300,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 매각가에서는 5,834,718원밖에 배당되지 않아 294,165,282원이 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 현재 최저가를 합친 실질취득은 300,514,282원으로 최근 12개월 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원보다 높습니다.
게다가 이미 17회 유찰됐고 해피리움 경매 평균도 14.3회 유찰입니다. 더 유찰되더라도 줄어든 낙찰가만큼 임차인 인수액이 늘어 총부담이 약 3억원에 머무는 구조라, 최저가 하락 자체가 가격 메리트로 이어지지 않습니다. 이 물건은 낙찰가 숫자보다 대항력 보증금 인수와 세금 배당 변수를 먼저 확인해야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.
