서울북부지방법원 2024타경102929. 상봉동 ‘해피리움’ 제5층 제504호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 숫자만 보면 감정가 282,000,000원짜리 물건이 16회 유찰돼 최저가가 7,936,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 투자원가를 뜻하지 않습니다. 임차인 박아름은 2020.10.20. 전입했고 2020.09.14. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2022.01.13. 서울특별시 압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 7,936,000원의 매각대금 중 집행비용 542,848원을 제외한 7,393,152원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 292,606,848원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 7,936,000원 + 292,606,848원 = 300,542,848원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액도 줄어 인수액이 늘기 때문에, 총 취득부담은 계속 보증금 300,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 제5층 제504호 (상봉동,해피리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제5층 제504호 · 전용 25.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 · 2020.08.25. 사용 |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 7,936,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박아름 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 임차보증금 인수
말소기준권리는 2022.01.13. 서울특별시 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박아름은 말소기준보다 앞선 2020.10.20. 전입과 2020.09.14. 확정일자를 갖고 있어 별도로 봐야 합니다. 2022.12.29. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤지만, 기존 대항력에 따라 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박아름 제5층 제504호 전부 · 주거 | 300,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.10.20. | 우선변제 있음 확정 2020.09.14. · 배당요구 2024.02.22. | 292,606,848원 현재 회차 배당가정 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사 가압류는 별도의 채권으로 표시되어 있으며, 임차보증금 300,000,000원과 중복 합산할 임차보증금 신고가 아닙니다.
② 가격 비교 — 793만원이 아니라 ‘약 3억원’으로 시세와 비교해야 한다
해피리움의 비교 가능한 최근 거래는 전용 25.38㎡ 2건입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 2024.11. 299,000,000원입니다. 이 사건의 현재 최저가는 실거래 평균의 2.7%에 불과하지만, 그것은 의미 있는 비교가 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수까지 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
현재 회차 실질취득 300,542,848원은 최근 12개월 평균 296,000,000원보다 4,542,848원 높고, 최신 거래 299,000,000원보다도 1,542,848원 높습니다. 감정가 282,000,000원보다 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 7,936,000원 | 292,606,848원 | 300,542,848원 |
| 17회 유찰 시 | 6,348,800원 | 294,165,478원 | 300,514,278원 |
| 18회 유찰 시 | 5,079,040원 | 295,412,383원 | 300,491,423원 |
16회에서 18회 유찰로 최저가는 7,936,000원에서 5,079,040원까지 떨어지지만, 실질취득은 300,542,848원에서 300,491,423원으로 거의 움직이지 않습니다. 바로 “낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는” 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,848원 |
| 1. 임차인 박아름 보증금 | 300,000,000원 | 7,393,152원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박아름 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 중 7,393,152원만 배당되고 292,606,848원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 실제 인수액이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제504호입니다.
- 입지. 상봉2동 주민센터 북동측 인근 주택지대로 단독주택·빌라·근린생활시설이 혼재하고, 상봉초·중랑우체국과 망우로 주변 음식점·카페·병원 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 북동측 인근에 지하철7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역이 있고 망우로·동일로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 도로, 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,898,000원/㎡, 토지면적은 407.3㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 해피리움은 19세대이며, 비교 가능한 최근 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 7,936,000원이 매수원가가 아닙니다. 현재 배당가정 기준 실질취득은 300,542,848원입니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 현재 예상보다 임차인 배당이 줄어 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 신청채권자·임차인 동일성 확인. 박아름이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 계약·보증금 지급·점유·전입 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세는 실질취득 기준으로 비교. 최근 평균 296,000,000원, 최신 거래 299,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 300,542,848원은 시세 이상입니다.
- 유찰 추가 기대 금지. 17회·18회 유찰 시에도 실질취득은 각각 300,514,278원·300,491,423원으로 거의 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 3%”가 아니라 “보증금 3억원”을 봐야 한다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 7,936,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 300,000,000원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 배당으로 모두 소멸하지 않기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지고, 매수인의 총부담은 약 3억원에 고정됩니다. 현재 회차 실질취득 300,542,848원은 최근 실거래 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 16회 유찰, 국세·지방세 압류에 따른 우선배당 변수, 신청채권자와 임차인의 동일성까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “793만원짜리 초저가 경매”가 아니라 “시세 이상 실질취득비용을 가진 대항력 인수형 경매”로 보는 것이 핵심입니다.
