서울북부지방법원 2024타경105836. 중랑구 상봉동 해피리움 3층 302호는 전용 25.65㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 2.96억원에서 15회 유찰되어 최저매각가가 1,041만원 수준까지 하락했습니다. 숫자만 보면 대폭 할인된 경매물건처럼 보이지만, 실제 권리관계는 정반대입니다.
임차인 김지탁의 보증금은 285,000,000원이며, 전입신고와 점유개시일이 2021.01.27로 말소기준권리인 2022.01.24 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.12.17로 확인되고, 배당요구 및 임차권등기가 있습니다. 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 매수인이 부담하는 보증금 잔액이 커지는 구조입니다. 가격 판단의 기준은 1,041만원이 아니라 약 2.85억원의 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경105836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 제3층 제302호 (상봉동, 해피리움) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.65㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 윤완진 (2021.01.27 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 | 296,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,412,000원 (15회 유찰 · 감정가의 약 3.5%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 122,052,664원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.24 갑구 3번 서울특별시 압류 |
| 매수인 인수 | 대항력 있는 임차인 미배당 보증금 275,175,416원 추정 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 과거 관악신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당은 2021.01.28 이미 말소되었으므로 현재 인수해야 할 근저당으로 계산하지 않습니다.
반면 김지탁 임차인의 전입신고 및 점유개시일은 2021.01.27입니다. 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인으로, 임차권등기가 후순위에 접수되었다는 이유만으로 매수인의 보증금 인수 문제가 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.85억원이 실제 취득가를 결정한다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 인수 |
|---|---|---|---|
|
김지탁 제3층 제302호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.27 확정 2020.12.17 배당요구 2023.03.02 |
285,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 승계 275,175,416원 추정 인수 |
확인되는 실제 임차인은 김지탁 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 별도의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차권등기 보증금 역시 동일 임차인의 권리이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차보증금 | 285,000,000원 |
|---|---|
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 및 점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 2023.03.02 |
| 현재 회차 예상배당 | 9,824,584원 |
| 예상 미배당 인수 | 275,175,416원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
해피리움의 비교 거래는 전용 25.38㎡의 2건으로, 분석 대상인 전용 25.65㎡와 유사한 면적입니다. 기록된 거래 평균은 296,000,000원, 최신 거래가는 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4층 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4층 | 293,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
표시 최저가 10,412,000원만 비교하면 실거래 평균의 3.5%에 불과하지만, 이는 보증금 인수를 제외한 가격입니다. 실제 비교 기준은 285,587,416원의 실질취득 추정액입니다. 이 금액은 기록된 거래 평균 296,000,000원보다 낮지만, 차이가 제한적이어서 최저가만 보고 큰 폭의 가격 이익을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 587,416원 |
| 1. 임차인 김지탁 보증금 | 285,000,000원 | 9,824,584원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 122,052,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 275,175,416원 인수 |
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며 당해세 해당 여부 및 실제 배당순위에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 등은 별도 반영하지 않은 배당 추정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 각각 기재하되, 동일 경제적 채권인지 확인 없이 독립된 확정채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑구 상봉동 상봉역 남서측 인근입니다. 다세대주택·빌라·도시형생활주택·청년주택 등이 밀집한 지역으로, 주변에 근린생활시설과 학교, 근린공원, 대형마트 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 시내버스정류장은 도보 약 2~3분, 상봉역(7호선·경의중앙선·경춘선)은 도보 약 4~5분 거리로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·도시가스·급배수설비·필로티식 주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 주거시설입니다. 비교 가능한 실거래가 2건에 그치며, 경매 평균 유찰 횟수가 14.3회로 기록되어 있어 실제 매각가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 내부 이용상황은 건축물현황도, 외관조사 및 인근 주민 탐문을 병행하여 추정했습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 인수 확인. 을구 3번 김지탁 임차권등기의 매각물건명세서 기재를 반드시 대조하세요. 보증금 285,000,000원 중 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 실질취득으로 입찰 판단. 최저가 10,412,000원이 아닌 낙찰가와 인수보증금 합계를 기준으로 시세 및 자금조달 가능성을 판단해야 합니다.
- 세금 배당순위. 서울특별시·국세·금천구 압류 관련 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위에 따라 임차인 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 실제 임차인 확인. 김지탁의 임차권등기와 주택도시보증공사의 채권관계를 대조해 보증기관의 대위·승계 및 채권 중복 여부를 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 실제 점유 상태, 임차권자의 퇴거 및 보증금 반환 조건을 확인하고 인도 절차의 추가 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 시세 재확인. 기록된 비교 거래는 2024년 2건이므로 매각기일 기준 실거래, 인근 유사 물건의 매물가격과 실제 거래가능가격을 추가 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 현재 15회 유찰, 단지 평균 14.3회 유찰이라는 점을 고려해 권리 인수와 환금성 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “1,041만원에 낙찰받아도 1,041만원짜리 집이 아니다”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 감정가 296,000,000원이 15회 유찰되어 최저가 10,412,000원까지 내려왔지만, 현재 배당 추정상 매수인이 인수할 보증금은 275,175,416원입니다. 따라서 실질취득은 약 2.85억원으로, 표시 최저가와는 완전히 다른 투자 구조입니다.
기록된 실거래 평균 296,000,000원보다 실질취득 추정액이 다소 낮다는 점은 확인되지만, 거래 표본이 2건이고 최신 거래도 2024.11에 머물러 있어 이를 확실한 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다. 여기에 대항력 보증금 인수, 15회 유찰, 소규모 다세대주택의 환금성 문제가 겹칩니다.
결론적으로 표시 최저가에 현혹되지 말고, 약 2.85억원의 실질취득과 현재 시세를 비교해야 하는 고위험 인수형 경매입니다. 추가 유찰만으로 실질 취득비용이 의미 있게 낮아지는 구조는 아니므로, 입찰 전에는 인수보증금과 최종 배당관계를 먼저 확정적으로 점검해야 합니다.
