서울북부지방법원 2024타경105836. 중랑구 상봉동 해피리움 3층 302호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 14회 유찰이라는 숫자 자체가 아닙니다. 등기부상 2022년 1월 24일 서울특별시 압류가 말소기준이고, 임차인 김지탁은 그보다 앞선 2021년 1월 27일 전입·점유와 2020년 12월 17일 확정일자를 갖고 있습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 13,016,000원에 불과하지만, 배당가정상 임차인에게 돌아가는 금액은 12,381,712원이고 남는 보증금 272,618,288원이 인수됩니다. 그래서 가격 판단의 기준은 13,016,000원이 아니라 실질취득 285,634,288원입니다. 이 사건에서 최저가만 보고 “감정가의 4.4%에 살 수 있다”고 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경105836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 제3층 제302호 (상봉동,해피리움) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.65㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 소유자 | 윤완진 (2021.01.27. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 13,016,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,052,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2020.08.25 · 총 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2020년 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2021년 1월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022년 1월 24일 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지탁 | 제3층 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.27 | 2020.12.17 | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
김지탁은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입·점유일이 2021.01.27로 말소기준 2022.01.24보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 중 12,381,712원만 배당되고 272,618,288원이 미배당됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
해피리움 전용 25.38㎡ 실거래는 2024년 3월 293,000,000원, 2024년 11월 299,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원으로 감정가와 같습니다. 반면 현재 회차 실질취득은 285,634,288원입니다.
| 기준 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 13,016,000원 | 272,618,288원 | 285,634,288원 |
| 15회 유찰 시 | 10,412,800원 | 275,174,630원 | 285,587,430원 |
| 16회 유찰 시 | 8,330,240원 | 277,219,704원 | 285,549,944원 |
표가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 낙찰가는 13,016,000원에서 10,412,800원, 8,330,240원으로 내려가지만 인수액은 반대로 증가해 실질취득은 계속 285,000,000원대에 머뭅니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 큰 폭의 실질 가격 하락으로 이어지지 않습니다.
실질취득은 최근 실거래보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 더구나 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수가 13.9회이고 본건도 이미 14회 유찰됐습니다. 다세대·19세대 규모라는 특성까지 감안하면, 표면적인 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,288원 |
| 1. 임차인 김지탁 보증금 | 285,000,000원 | 12,381,712원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 122,052,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 김지탁 보증금 부족분 272,618,288원이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 가압류·신청채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제3층 제302호는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 규모이며 총 19세대입니다.
- 입지. 상봉역 남서측 인근으로 다세대주택·빌라·도시형생활주택·청년주택과 점포·상가가 혼재합니다. 근거리에 학교·근린공원·대형마트가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 2~3분, 상봉역(7호선·경의중앙·경춘선)이 도보 약 4~5분 거리에 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 다세대주택 건부지이며 동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 적용됩니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2020.08.25이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 비교 실거래는 2건이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 13.9회입니다. 14회 유찰된 본건은 표면 최저가보다 실제 총투입비용과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 13,016,000원이 아니라 미배당 보증금 272,618,288원을 더한 실질취득 285,634,288원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 15회·16회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 285,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 잔액 인수. 김지탁은 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 배당 후 보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 세금 압류 원액 확인. 당해세가 있다면 임차인 배당액이 감소해 인수액이 더 커질 수 있으므로 서울특별시·국·금천구 압류의 실제 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 실거래는 293,000,000원·299,000,000원, 최근 평균은 296,000,000원입니다. 표면 최저가 4.4%를 할인율로 오인하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,301만원짜리 집”이 아니다
이 물건은 14회 유찰돼 최저가가 13,016,000원까지 내려왔지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 김지탁의 보증금 285,000,000원이 가격의 바닥을 만들고 있어, 현재 회차에서 매수인은 낙찰대금과 미배당 보증금을 합쳐 285,634,288원을 부담하게 됩니다. 15회·16회로 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 거의 같은 수준입니다.
최근 실거래 293,000,000원·299,000,000원과 비교하면 현재 실질취득이 그보다 낮기는 합니다. 하지만 14회 유찰과 19세대 다세대의 환금성, 세금 압류에 따른 임차인 배당 변동 가능성까지 감안하면 “최저가가 싸다”는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 인수보증금까지 포함한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
