8,300,000원
서울북부지방법원 2024타경108408. 서울 강북구 수유동 하이시티 제3층 제302호입니다. 감정평가상 전유면적은 31.26㎡이고, 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이지만 현황은 주거용 투룸주택으로 이용 중입니다. 감정가 151,000,000원에서 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,300,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유자와 위반건축물입니다.
등기상 말소기준은 2020.04.17 설정된 이재호의 근저당권 130,000,000원입니다. 그 이후의 강북구 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사상 명도산의 전입일은 2019.03.04로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경108408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16, 제3층 제302호 (수유동,하이시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 근린생활시설(소매점) · 현황 주거용 투룸주택 |
| 전유면적 / 구조 | 31.26㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상12층 중 제3층 |
| 소유자 | 이선영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 8,300,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 명도산 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17 을구 3번 근저당권 · 이재호 · 채권최고액 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 김은빛의 주택임차권 150,000,000원은 2018.10.05 등기됐지만 2018.12.12 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 임차권 자체는 현재 매수인이 승계할 권리로 볼 수 없습니다. 이후 2020.04.17 이재호 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
문제는 현재 조사된 명도산입니다. 명도산의 전입신고일 2019.03.04는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않았고, 현황조사상 임차인 명도산과 경매개시결정 채권자 명도산의 이름도 동일합니다. 따라서 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부를 원본 서류로 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명도산 | 302호 · 사용 미상 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 조건부터 다르다
수유역하이시티의 최근 거래자료는 12건이고 전체 평균은 80,666,666원, 최근 12개월 평균은 80,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 80,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.8%로 하락 추세입니다.
그러나 대상 물건의 전유면적은 31.26㎡인 반면 제공된 최근 거래들은 12.01㎡~12.33㎡입니다. 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 80,333,333원이나 최신 거래 80,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 대입할 수 없고, 단지 내 소형 면적 거래 흐름을 보는 참고값으로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 12.02㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 12.02㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 12.01㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 12.19㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2025.09 | 12.33㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 12.33㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 80,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이재호 | 130,000,000원 | 7,750,600원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,066,551원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 명도산 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 273,066,551원 중 예상 배당은 7,750,600원, 미배당은 265,315,951원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있고 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 명도산의 임차보증금이 미상이므로 임차관계 확인 없이 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 8,300,000원 | 7,750,600원 | 265,315,951원 |
| 14회 유찰 시 | 6,640,000원 | 6,120,480원 | 266,946,071원 |
| 15회 유찰 시 | 5,312,000원 | 4,816,384원 | 268,250,167원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수유초등학교 북동측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서, 아파트 및 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수 노선버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 미아역(4호선)이 위치해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황은 주거용 투룸주택입니다. 집합건축물대장에는 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,808,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남동측 약 2.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 수유역하이시티는 144세대, 2014.09.25 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 13.0회, 매각률 0.0%로 단순한 저가 응찰만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명도산의 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 현황조사상 임차인 명도산과 강제경매 채권자 명도산의 이름이 동일하므로 실제 임대차관계와 채권관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표상 인수 0원에 의존 금지. 현재 계산은 임차보증금이 반영되지 않은 상태이므로, 대항력이 인정될 경우의 미배당 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축과-11013호(2017.10.12.) 위반건축물 표기의 현재 상태, 이행강제금 및 철거 대상 여부를 관할 기관과 원본 대장으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건이 있으므로 당해세 해당 여부와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 제공된 최근 거래는 12㎡대이고 대상은 31.26㎡이므로 80,333,333원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 최저가 하락 자체보다 반복 유찰의 원인이 임차관계, 위반건축물, 용도·환금성에 있는지 원본 서류와 현장 확인이 우선입니다.
맺으며 — “830만원이 싸다는 결론부터 내리면 안 된다”
표면상 가격은 극단적으로 낮습니다. 감정가 151,000,000원이 13회 유찰돼 8,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 참고값 80,333,333원과 비교해도 숫자만 보면 큰 차이가 납니다. 그러나 대상은 31.26㎡인데 거래 표본은 12㎡대여서 직접 비교가 어렵고, 최근 거래 흐름도 -0.8% 하락 추세입니다.
더 중요한 것은 명도산입니다. 전입일 2019.03.04가 말소기준 2020.04.17보다 앞서면서도 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력은 가능·미상이고, 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 여기에 위반건축물 표기와 공부상 근린생활시설·현황 주거용 사용이라는 구조, 13회 유찰까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 권리와 물건 리스크가 가격보다 먼저인 사건입니다.
