서울북부지방법원 2024타경108408. 강북구 수유동 하이시티 제3층 제302호, 전유면적 31.26㎡ 물건입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기상 집합건물에 해당합니다. 감정평가서상 해당 호실의 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)이지만 실제로는 주거용 투룸주택으로 이용되고 있습니다.
감정가 151,000,000원이었던 이 물건은 14회 유찰 끝에 최저매각가가 6,640,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 권리와 건축물 상태를 함께 살펴보면 이야기가 달라집니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 존재하고 임대차보증금이 밝혀지지 않았으며, 건축물대장에는 위반건축물로 표기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경108408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16, 제3층 제302호 (수유동, 하이시티) |
| 물건종류 / 용도 | 사건 분류 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 제1종 근린생활시설(소매점) · 현황 주거용 투룸주택 |
| 전유면적 / 층수 | 31.26㎡ · 지하4층 지상12층 건물 중 제3층 |
| 소유자 | 이선영 (2019.10.02. 소유권 취득) |
| 감정가 | 151,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,640,000원 (14회 유찰 · 감정가의 4.4%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 명도산 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17. 을구 3번 이재호 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 (이후 박병대에게 이전) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 위반건축물 | 해당 — 근린생활시설의 주거용 사용 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2020.04.17. 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 최초 이재호 명의로 설정됐다가 박병대에게 이전되었고, 근저당권부채권에 대한 국의 압류도 등기되어 있습니다.
그런데 등기상의 권리가 정리된다는 사실만으로 매수인의 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 점유자 명도산의 전입일은 2019.03.04.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차보증금·확정일자 및 구체적인 계약관계는 확인되지 않아 실제 대항력과 우선변제권, 매수인에게 승계될 금액을 확정할 수 없습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 명도산 302호 |
2019.03.04. | 미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 위험 금액 확정 불가 |
현재 확인되는 점유자는 명도산 1명입니다. 전입 시점만 보면 말소기준권리보다 앞서 대항력을 주장할 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 법률상 대항력·우선변제권 및 승계금액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 664만원을 할인 매수가로 볼 수 없는 이유
수유역하이시티는 144세대, 2014.09.25. 준공된 건물입니다. 확인되는 실거래는 12건이지만, 거래된 호실들의 전유면적은 12.01~12.33㎡로 본건의 31.26㎡와 차이가 큽니다. 따라서 아래 거래는 단지의 가격 흐름을 참고하기 위한 자료일 뿐, 본건과 동일 면적의 직접 비교 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전유면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 12.02㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 12.02㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 12.01㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 12.19㎡ | 10 | 81,000,000원 |
| 2025.09 | 12.33㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 12.33㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.06 | 12.01㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.06 | 12.02㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 12.01㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 12.19㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.12 | 12.02㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2024.10 | 12.33㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 80,666,666원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 80,333,333원 (6건) |
| 최신 거래 | 2026.06. · 80,000,000원 · 전유 12.02㎡ |
| 최근 가격 추세 | -0.8% · 하락 추세 |
| 최저가 / 최근 평균 | 8.3% (면적 불일치로 직접적인 할인율 해석 불가) |
최근 12개월 평균은 80,333,333원, 최신 거래는 80,000,000원이며, 과거 구간 대비 최근 거래 추세도 -0.8%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 80,666,666원만 이용해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 519,520원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 이재호 (이후 박병대에게 이전) | 130,000,000원 | 6,120,480원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,066,551원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 명도산 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 519,520원과 근저당권 배당 6,120,480원으로 매각대금 6,640,000원이 소진되는 추정 모형입니다. 실제 근저당권의 배당권자 및 배당순위는 권리이전·압류 내역을 포함하여 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 점유자의 권리는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액 — 유찰돼도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 6,640,000원 | 6,120,480원 | 266,946,071원 |
| 15회 유찰 시 | 5,312,000원 | 4,816,384원 | 268,250,167원 |
| 16회 유찰 시 | 4,249,600원 | 3,773,107원 | 269,293,444원 |
현재 회차에서 총 채권액 273,066,551원 중 예상 채권자 배당액은 6,120,480원이며, 미배당액은 266,946,071원입니다. 신청채권자인 명도산에게도 모형상 배당이 돌아가지 않습니다.
다만 채권자의 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸하는 권리의 미배당채권과 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금은 구분해야 합니다. 이 사건의 실질적인 인수 위험은 명도산의 임대차 및 대항력 인정 여부를 확인해야 평가할 수 있습니다.
⑥ 위반건축물 — 낮은 가격보다 무거운 문제
본건은 감정평가서상 공부 용도가 제1종 근린생활시설(소매점)인 반면, 실제로는 주거용 투룸주택입니다. 단순한 사용 현황 차이에 그치는 것이 아니라 건축물대장에 위반건축물로 명시되어 있다는 점이 중요합니다.
- 용도 불일치. 공부상 근린생활시설과 실제 주거용 사용 상태가 다릅니다.
- 행정상 위험. 이행강제금 부과 및 철거 등의 가능성이 명세서에 명시되어 있습니다.
- 금융·처분 위험. 위반 상태가 대출 심사 및 향후 매각에 미치는 영향을 금융기관과 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 원상회복 범위. 위반 부분, 시정명령 및 원상회복 가능 여부를 건축물대장과 관할 강북구청에서 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 중소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서, 아파트 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 미아역이 위치합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상12층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕, 승강기 및 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 수유·번동 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 4,808,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남동측 약 2.5m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않았고 위반건축물 상태와 선순위 점유 문제가 함께 존재합니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 14.0회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 실제 매도 가능 가격과 매수층을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 명도산의 임대차계약 확인. 전입일 2019.03.04.의 점유자이자 신청채권자인 명도산의 계약관계, 실제 보증금 지급, 점유 및 청구채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 매수인 승계액을 확정하기 전까지 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 원본 확인. 건축과-11013호(2017.10.12.) 관련 위반 내용과 시정명령, 이행강제금 부과·납부 상태 및 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 전유 12㎡대 거래를 본건 31.26㎡의 직접 비교 시세로 사용하지 말고, 실제 용도와 위반 상태가 유사한 비교 물건을 확인해야 합니다.
- 배당관계 재검토. 근저당권의 이재호에서 박병대로의 이전, 근저당권부채권 압류 및 국세·지방세 압류가 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가 외에 미배당 임차보증금 인수 가능액, 원상회복 비용, 이행강제금과 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장 및 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “664만원은 취득비용의 확정치가 아니다”
이 사건은 감정가 151,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 6,640,000원까지 낮아졌지만, 그것만으로 가격 메리트가 확인된 물건은 아닙니다.
말소기준보다 앞서 전입한 명도산의 임대차보증금과 실제 대항력 여부가 확인되지 않았고, 신청채권자와 점유자가 동일하다는 특수성도 있습니다. 여기에 위반건축물로 등재된 근린생활시설의 주거용 사용 문제가 겹쳐 있습니다.
또한 최근 12개월 거래 평균은 80,333,333원이고 가격 추세는 -0.8%로 하락하고 있지만, 확인된 거래가 본건과 면적이 다른 전유 12㎡대 호실이라는 점에서 본건의 정상 시세나 할인 폭을 확정할 근거로는 부족합니다.
현재 결론은 가격 판단보다 권리·위반건축물 확인이 우선이라는 것입니다. 선순위 점유자의 보증금과 인수액, 위반건축물의 시정 가능 여부, 동일 용도·면적의 실질 시세가 확인되기 전까지는 최저가 664만원을 실제 취득비용이나 투자상 이익으로 해석해서는 안 됩니다.
