서울북부지방법원 2024타경108637. 이문동 321-39 토지와 지하 1층·지상 5층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하층 주차장 일부와 주거용 원룸 41개호이며, 일반건축물대장에는 제2종근린생활시설 (학원·사무소), 주차장, 단독주택 등이 함께 등재돼 있습니다. 말소기준권리는 데이터상 2024.05.16. 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 전입한 임차·점유관계자가 다수이고, 그중 상당수는 보증금조차 확인되지 않는다는 점입니다.

확인된 보증금 가운데 우선변제 배당을 전제로 한 13명의 보증금 합계는 913,000,000원입니다. 윤종찬·이은지의 보증금 합계 125,000,000원은 우선변제권이 없는 대항력 임차보증금으로 계산돼 매수인 인수액에 반영됐습니다. 여기에 보증금 미상 25명의 권리가 확인될 경우 실질취득액은 더 늘어날 수 있으므로, 최저가 2,318,634,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심

2009년 설정된 이문휘경동새마을금고 근저당은 채권최고액 624,000,000원에서 390,000,000원으로 변경됐고, 등기 내역상 기존 근저당은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2019년 240,000,000원, 2020년 600,000,000원의 후순위 근저당도 각각 말소됐습니다. 이에 따라 데이터상 말소기준은 2024.05.16. 강제경매개시결정으로 산정됐습니다.

강가영·박상종·김혜민·한상진·심인섭의 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 등기됐습니다. 말소기준 이후 등기된 강준일 등도 실제 전입·점유·확정일자는 기준일보다 앞서므로, 등기 접수일이 늦다는 이유만으로 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표에서는 확인된 우선변제 보증금 913,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됐지만, 보증금 미상 관계자의 권리와 당해세·최우선변제가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인 보증금 1,038,000,000원, 미상 25명

보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 관계자는 없습니다. 성명이 확인되는 임차·점유관계자는 40명이며, 이 중 보증금이 확인되는 15명의 합계는 1,038,000,000원입니다. 13명분 913,000,000원은 현재 예상배당표에서 전액 배당되고, 우선변제권이 확인되지 않은 윤종찬·이은지의 125,000,000원은 매수인 인수로 계산됐습니다.

우선변제권이 있는 13명은 현재 예상배당표에서 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 다만 보증금 미상 임차인의 선순위 배당, 당해세 또는 최우선변제가 추가되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

보증금 미상 점유·임차관계자 25명

아래 관계자는 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금 또는 확정일자·점유부분이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 분류합니다. 실제 인수액도 산정할 수 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 64% 할인율만으로 판단 금지

감정가 3,622,865,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 2,318,634,000원으로 내려왔습니다. 감정가보다 1,304,231,000원 낮고 감정가의 64%입니다. 하지만 윤종찬·이은지의 확인 인수액 125,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 2,443,634,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 67.5%이며, 보증금 미상 25명의 인수액은 포함하지 않은 금액입니다.

확인 인수액 125,000,000원은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 보증금 미상 임차관계의 권리가 추가 확인되면 실제 인수액과 실질취득액은 표보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,318,634,000원 가정)

현재 계산은 확인된 배당항목만 반영한 추정입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 관계자의 배당이 추가되면 소유자 잔여액이 감소하고, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다.

⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황 용도. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 지하 1층 주차장 일부와 지하·지상층·옥탑의 주거용 원룸 41개호로 이용 중입니다.
• 공부상 용도. 일반건축물대장에는 제2종근린생활시설(학원·사무소), 주차장, 단독주택 등이 함께 등재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 제시외 건물. 지상에 시멘트벽돌조 1층 보일러실을 포함한 제시외 건물 약 179.8㎡가 있으며 일괄매각에 포함됩니다. 이행강제금 부과 및 원상복구 처분 가능성이 있습니다.
• 입지. 경희중고교 남동측 인근으로 단독·공동주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관과 공원이 혼재합니다.
• 교통. 버스정류장은 도보 약 1~2분, 지하철 1호선·경의중앙선·경춘선 회기역은 도보 약 6~7분입니다.
• 토지. 면적 297.0㎡, 공시지가 4,139,000원/㎡이며 일부 22.41㎡는 도로 후퇴부분입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 원룸 41개호의 대규모 임차관계와 혼합된 공부상 용도, 제시외 건물의 행정처분 위험이 함께 있어 일반 주택보다 매수자층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 40명 전수 대조. 각 호실별 현재 점유자, 전출 여부, 임대차계약서, 보증금, 증액분, 확정일자, 배당요구 여부를 하나씩 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 25명. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유개시·계약당사자·보증금 지급관계까지 확인하세요.
• 실질취득 상한. 현재 최저가 2,318,634,000원이 아니라 확인 인수 125,000,000원을 더한 2,443,634,000원 이상을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 배당표 재작성. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 채권액을 반영해 미배당 보증금과 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
• 강가영 동일인 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 표시된 경위를 계약서·자금이체·점유자료로 확인하세요.
• 근저당 등기 원본 확인. 2009년 근저당의 말소 표시와 2024년 근저당권 이전·근질권설정 후속등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 제시외 건물 행정위험. 약 179.8㎡ 제시외 건물의 이행강제금 부과 여부, 원상복구 범위와 비용을 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 용도·수익성 검증. 원룸 41개호의 실제 월세·보증금·공실률·수선비와 공부상 용도의 적법성을 확인하지 않으면 수익가치를 산정할 수 없습니다.
• 가격 비교. 감정가 할인율이 아니라 이문동 다가구·원룸형 건물의 최근 거래와 토지가격, 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “64% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 3,622,865,000원에서 3회 유찰돼 2,318,634,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 인수보증금 125,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 2,443,634,000원이고, 보증금 미상 관계자 25명의 인수위험은 아직 숫자로 환산되지 않았습니다. 우선변제 보증금 913,000,000원이 전액 배당된다는 계산도 미상 임차인·당해세·최우선변제가 추가되면 달라질 수 있습니다.

여기에 원룸 41개호의 복잡한 명도·임대차 구조, 약 179.8㎡ 제시외 건물의 이행강제금 및 원상복구 가능성, 공부상 혼합 용도까지 겹칩니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가의 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저이며, 현재 상태에서는 외부 확인 없이 입찰가를 정하기 어려운 D등급 고위험 물건입니다.