서울북부지방법원 2024타경109685. 도봉구 쌍문동의 공동주택(다세대주택) 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 주택임차권입니다. 최하준(변경전 최현준)은 2019년 12월 16일 점유를 시작하고 2019년 12월 20일 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 이후 2024년 2월 26일 주택임차권등기가 접수됐고, 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2024년 6월 4일입니다.
따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 등기상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 “대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 취지의 인수권리가 명시돼 있습니다. 최저가가 싸다는 사실보다 보증금 1.80억원을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경109685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도당로2길 51, 3층301호 (쌍문동,쌍문동주택) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 38.83㎡ · 지상5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이영훈 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 15,462,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최하준 / 180,000,000원 |
| 대항력 임차권 | 최하준(변경전 최현준) · 보증금 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
말소기준은 2024.06.04 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인은 2019.12.16 점유, 2019.12.20 주민등록을 마쳤고 2024.02.26 임차권등기까지 완료했습니다. 등기부의 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있어, 보증금 미변제분을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 최하준 임차권등기: 최하준(변경전 최현준) | 301호 · 전입 2019.12.20 점유개시 2019.12.16 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 매수인 인수 위험 |
현황조사와 등기부 임차권등기에는 같은 최하준이 각각 표시되고, 임차권등기에는 변경 전 이름이 최현준으로 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 예상배당에서는 임차인의 우선변제권을 반영하지 않고 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수 구조로 산정돼 있으므로, 입찰 전 해당 배당관계의 원본 대조가 중요합니다.
② 시세 비교 — 1,546만원이 아니라 1억8천만원을 비교한다
시세 연계명은 스타캐슬, 총 7세대, 사용승인일은 2017.12.04입니다. 연결된 실거래는 2건이며 모두 2021년 7월, 전용 35.09㎡ 5층이 270,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 35.09㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 35.09㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
최저가 15,462,000원은 시세 지표의 5.7%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실질취득을 약 180,000,000원으로 놓으면 제시된 실거래 평균 270,000,000원의 약 66.7% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 표시된 거래월도 모두 2021.07이므로, 현재 환금가격을 그대로 확정하는 근거로 보기에는 표본이 제한적입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권자 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 15,462,000원 | 165,216,316원 | ≈180,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 12,369,600원 | 168,253,053원 | ≈180,000,000원 |
| 14회 유찰 시 | 9,895,680원 | 170,682,442원 | ≈180,000,000원 |
대항력 인수형에서는 최저가가 더 내려간다는 사실 자체가 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 경제적 취득원가는 보증금 수준을 중심으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 678,316원 |
| 인수 · 임차인 최하준(변경전 최현준) | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 최하준 | 180,000,000원 | 14,783,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 신청채권자 미배당액은 165,216,316원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차권은 배당 0원·매수인 인수로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층입니다.
- 입지. 백운중학교 북동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 원거리에 창동역 1·4호선 환승역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 포장도로에 접하고 지형은 평지·정방형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 연계 단지는 7세대이고 확인되는 실거래는 2건, 경매 평균 유찰횟수는 12.0회·매각률은 0.0%라 보수적으로 접근할 지표가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,462,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 임차보증금 180,000,000원을 중심으로 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권이 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 만큼, 보증금 잔액과 배당관계를 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최하준과 강제경매 신청채권자 최하준이 동일 이름으로 표시되고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있어 실체관계 확인이 핵심입니다.
- 우선변제 관계 확인. 임차권등기에는 확정일자 내역이 기재돼 있으나 예상배당은 임차인 배당 0원·인수로 계산돼 있어 실제 배당순위를 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 제시 실거래는 2021.07의 2건으로 모두 270,000,000원입니다. 이 숫자만으로 현재 환금가를 확정하지 말아야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 12회 유찰, 연계 경매 통계 평균도 12.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 권리·점유·환금성 원인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,546만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 225,000,000원이 12회 유찰돼 최저가 15,462,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율이 핵심이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 180,000,000원이고, 주택임차권등기도 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 15,462,000원이 아니라 실질취득 약 180,000,000원입니다. 제시된 실거래 평균 270,000,000원보다 낮다는 점은 가격상 여지가 있지만, 실거래가 2건뿐이고 거래월이 2021.07에 머물러 있으며 7세대 규모·12회 유찰·매각률 0.0%라는 환금성 신호도 강합니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인까지 남아 있습니다. 가격은 할인돼 보이지만 권리와 환금성이 그 할인을 상당 부분 설명하는 고난도 인수형 물건으로 보는 편이 안전합니다.
