12,370,000원
서울북부지방법원 2024타경109685. 서울 도봉구 쌍문동의 공동주택(다세대주택) 3층 301호입니다. 이 사건에서 숫자만 보면 감정가 225,000,000원짜리 물건의 최저가가 12,370,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 핵심은 2019년부터 점유·전입한 최하준의 180,000,000원 주택임차보증금입니다. 임차권등기는 2024.02.26. 마쳐졌고, 말소기준으로 제시된 2024.06.04. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 12,370,000원을 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수 부담이 커져 매수인의 실질취득액은 약 180,000,000원 수준으로 고정됩니다. 14회·15회 유찰로 최저가가 더 내려가는 경우에도 이 핵심 구조는 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경109685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도당로2길 51, 3층301호 (쌍문동,쌍문동주택) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이영훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 12,370,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최하준 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.04. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 최하준은 2019.12.16. 점유를 시작하고 2019.12.20. 주민등록을 마쳤으며, 등기부에는 2024.02.26. 보증금 180,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 자료상 대항력은 有로 판단돼 있으며, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하준 등기부: 최하준(변경전최현준) | 제3층 제301호 전부 | 2019.12.20 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
현황조사·매각물건명세서의 ‘최하준’과 등기부 임차권자 ‘최하준(변경전최현준)’은 동일 전입일과 동일 호수를 가리키므로 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 달라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 12,370,000원 | 11,747,340원 | 168,252,660원 | ≈ 180,000,000원 |
| 14회 유찰 시 | 9,896,000원 | 9,317,872원 | 170,682,128원 | ≈ 180,000,000원 |
| 15회 유찰 시 | 7,916,800원 | 7,374,298원 | 172,625,702원 | ≈ 180,000,000원 |
회차가 진행될수록 표면적인 최저가는 낮아지지만 미배당액은 오히려 커집니다. 이 때문에 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 보증금 180,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 1,237만원이 아니라 약 1.8억
확인된 실거래는 전용 35.09㎡, 5층의 2021.07 거래 2건으로 각각 270,000,000원입니다. 평균·최저·최고가가 모두 270,000,000원이고, 최신 거래 역시 2021.07의 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 35.09㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 35.09㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
실질취득 약 180,000,000원은 이 실거래 평균 270,000,000원의 66.7% 수준입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건뿐이고 모두 2021.07 거래이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 13회 유찰과 매각률 0.0이라는 단지 경매 통계는 현재 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,660원 |
| 인수 · 최하준(변경전최현준) 임차보증금 | 180,000,000원 | 0원 매수인 인수 180,000,000원 |
| 갑구 5번 강제경매개시결정 · 최하준 | 180,000,000원 | 11,747,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 미배당액은 168,252,660원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용·배당액은 제시된 시뮬레이션 기준이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운중학교 북동측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 창동역(1·4호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남측 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당하며 공시지가는 3,067,000원/㎡입니다.
- 법정지상권. 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
- 환금성. 스타캐슬 7세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13.0회, 매각률은 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 12,370,000원만 보고 자금계획을 세우지 말고 대항력 임차보증금 180,000,000원을 기준으로 실질취득 구조를 검토해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2019.12.16. 점유개시, 2019.12.20. 주민등록, 임대차계약일자와 확정일자, 2024.02.26. 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자 최하준과 강제경매 채권자 최하준이 동일하게 표시돼 있으므로 청구채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 권리 인수 부담과 환금성 문제가 함께 반영된 것인지 현장·서류를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021.07 2건뿐이므로 현재 매매·전세 호가와 최근 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “1,237만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 12,370,000원이지만 권리분석의 중심 숫자는 그 금액이 아닙니다. 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 180,000,000원이고, 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 현재 회차는 물론 추가 유찰이 이어져도 실질취득은 약 180,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
실질취득액 자체는 확인된 실거래 평균 270,000,000원보다 낮지만, 그 거래는 모두 2021.07에 집중돼 있고 표본도 2건뿐입니다. 여기에 13회 유찰이라는 이력이 겹칩니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 선순위 임차보증금 인수와 현재 시세 검증이 우선인 사건입니다.
