서울북부지방법원 2024타경110425. 우이동 그랑캐슬 2층 204호, 전용 29.97㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 12,315,000원이 아니라 임차보증금 235,000,000원입니다. 김민식은 2021.02.09. 주민등록과 점유를 갖췄고, 2021.01.13. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.06.10. 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 621,670원을 먼저 빼면 김민식에게 배당되는 금액은 11,693,330원뿐입니다. 보증금에서 이를 뺀 223,306,670원이 남고, 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 따라서 낙찰가 12,315,000원에 받아도 실질적인 취득부담은 235,621,670원입니다. 한 번 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 계속 약 2.35억원에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경110425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로155길 3, 2층204호 (우이동,그랑캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.97㎡ · 방2·W/C1·주방/식당·거실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2020.07.08. 사용승인 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 12,315,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기부상 2020.07.10. 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권은 2021.02.09. 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2022.06.10. 중랑세무서장의 압류입니다. 이후 의정부시 압류, 경매개시결정, 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김민식의 주민등록·점유는 2021.02.09.로 말소기준보다 빠르기 때문에, 등기상 후일인 2023.02.20.에 임차권등기가 됐더라도 대항력의 기초가 되는 점유·전입은 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 표시는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민식 제2층 제204호 전부 | 2021.02.09 | 2021.01.13 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표시 | 김민식 보증금 승계 | 김민식 보증금 승계 | 별도 합산 없음 | 중복신고 | 별도 산정 없음 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 김민식 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 김민식의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 권리분석상 보증금 기준액은 235,000,000원 한 번만 반영해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 사건에는 비교 가능한 동일 면적 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 가격 판단을 전체 평균이나 추정 시세로 끌어올리지 않고, 감정가와 실질취득 부담을 직접 비교하는 것이 안전합니다. 현재 회차 실질취득액은 235,621,670원으로 감정가 224,000,000원보다 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 12,315,000원 | 223,306,670원 | 235,621,670원 |
| 14회 유찰 시 | 9,852,000원 | 225,725,336원 | 235,577,336원 |
| 15회 유찰 시 | 7,881,600원 | 227,660,269원 | 235,541,869원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 621,670원 |
| 1. 임차인 김민식 보증금 | 235,000,000원 | 11,693,330원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김민식 보증금 중 11,693,330원만 배당되고 223,306,670원이 남아 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 방2, W/C1, 주방/식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 솔밭공원역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.07.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호이며 승강기·화재탐지·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 조망가로특화경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 그랑캐슬은 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 13.0회, 매각률은 7.14%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 12,315,000원에 인수 223,306,670원을 더한 235,621,670원이 실제 부담입니다.
- 임차인 인수 재확인. 김민식은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’ 표시는 김민식 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명이며 235,000,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 13회 유찰을 할인으로 해석하지 말 것. 추가 유찰 시 낙찰가는 떨어져도 임차인 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2.35억원에 계속 머뭅니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 우선순위와 배당 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,231만원짜리 집”이 아니라 “약 2.35억원짜리 인수형”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 224,000,000원이 13회 유찰돼 최저가 12,315,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 결론은 반대입니다. 실제 임차인 김민식은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고, 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 낙찰가에서 배당받지 못하는 223,306,670원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 235,621,670원입니다.
14회, 15회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 235,577,336원, 235,541,869원으로 거의 줄지 않습니다. 여기에 당해세 변수가 존재하고, 16세대 다세대주택의 경매 통계도 평균 13.0회 유찰·매각률 7.14%입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 경제적 부담은 낮지 않은 대항력 인수형 사건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 미배당 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.
