서울북부지방법원 2024타경111138. 서울 도봉구 쌍문동 대성테크노빌 4층 402호, 전유면적 59.73㎡의 다세대주택입니다. 방3·거실1·주방 및 식당1·욕실겸화장실2·발코니2 구조이고, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 현재 소유자는 김태현이며 2019.08.16 매매, 거래가액 190,000,000원으로 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가입니다. 227,000,000원에서 11회 유찰돼 19,499,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 낙찰대금에 더해 실제로 인수할 임차보증금이 있는지입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경111138 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 노해로 201-9, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전유면적 59.73㎡ · 방3·거실1·주방 및 식당1·욕실겸화장실2·발코니2 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 4층 402호 |
| 소유자 | 김태현 · 2019.08.16 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 19,499,000원 |
| 유찰 횟수 | 11회 |
| 신청채권자 청구액 | 50,209,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 판단은 별개
현재 말소기준권리는 2023.12.19 접수된 신용보증기금 가압류 163,995,000원입니다. 그 이후 하나은행·삼성카드·신용보증기금· 경북 신용보증재단·중소기업은행·토스뱅크·서울보증보험·소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 402호 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
김민주는 2024.07.17 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고, 보증금 자체가 확인되지 않아 남을 금액도 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 관련하여 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재돼 있습니다.
③ 유찰과 가격 — 11회 유찰은 ‘할인’보다 먼저 원인을 봐야 한다
현재 최저매각가는 19,499,000원으로 감정가 227,000,000원의 8.59%입니다. 다음 시나리오는 12회 유찰 시 15,599,200원, 13회 유찰 시 12,479,360원입니다. 대성테크노빌의 경매물건 평균 유찰 횟수도 11.0회로 나타나며, 낙찰률과 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,982원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 163,995,000원 | 18,748,018원 |
| 갑구 11번 가압류 · 하나은행 | 208,800,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 | 16,240,434원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 15,675,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 68,160,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 202,649,992원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 토스뱅크 | 102,867,951원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 17,769,972원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험 | 115,065,786원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 152,217,264원 | 0원 |
| 갑구 21번 강제경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 | 50,209,057원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 신한카드 | 3,158,351원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,116,808,807원, 채권자 예상배당은 18,748,018원, 미배당은 1,098,060,789원입니다. 다만 이 표는 임차인의 보증금과 최우선변제, 당해세 등을 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정의여자고등학교 남측 인근에 위치하며 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서, 아파트 및 기존주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 쌍문역(4호선)이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 외벽 드라이비트마감, 내벽 벽지도배 및 주방 일부 타일마감, 바닥 비닐시트마감, 하이샷시 이중창호이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비와 옥외·지하 주차장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 218.2㎡, 평지의 세로장방형이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,158,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 주의. 대성테크노빌은 총 9세대이고 2001.12.26 사용승인된 다세대주택입니다. 경매 평균 유찰 횟수가 11.0회이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김민주의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인하지 않고는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 배당요구와 인수는 별개. 2024.07.17 배당요구가 확인돼도 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 미배당 잔액이 있으면 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 현재 19,499,000원은 감정가의 8.59%지만, 시세와 실질인수액이 확인되지 않아 싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
- 11회 유찰의 이유 확인. 해당 건과 단지 경매 평균 유찰이 모두 11회 수준이므로 단순 할인보다 임차·환금성·물건상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료와 배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,949만원 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
등기만 보면 말소기준권리 뒤의 다수 가압류와 압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건은 권리관계의 핵심이 등기부가 아니라 2021.02.18 전입한 김민주의 임차보증금에 있습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 변제되는지 확인되지 않으면 매수인이 실제 부담할 잔액도 알 수 없습니다. 따라서 감정가 227,000,000원에서 최저가 19,499,000원까지 내려온 11회 유찰 자체를 투자매력으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 가격이 낮아 보이지만 실질취득가가 미확정인 고위험 확인형입니다. 보증금과 배당 가능액이 확인되기 전까지는 입찰가를 논할 단계가 아닙니다.
