15,599,000원
서울북부지방법원 2024타경111138. 도봉구 쌍문동 대성테크노빌 4층 402호, 전유면적 59.73㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김태현으로 2019.08.19 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.12.19 신용보증기금 가압류 163,995,000원이며, 그 뒤로 하나은행·삼성카드· 신용보증기금·경북신용보증재단·중소기업은행·토스뱅크·서울보증보험·소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 임차관계입니다. 김민주의 전입일은 2021.02.18로 말소기준보다 2년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있다고 명시되어 있고 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 비고까지 있습니다. 따라서 현재 최저가 15,599,000원만으로는 매수인의 총 부담을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경111138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 노해로 201-9, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유면적 59.73㎡ · 방3·거실1·주방 및 식당1·욕실겸화장실2·발코니2 |
| 소유자 | 김태현 (2019.08.19 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 15,599,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 50,209,057원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건축 / 단지 | 2001.12.26 준공 · 대성테크노빌 · 9세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계가 핵심
등기상 과거 신한은행·국민은행·논골신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.12.19 신용보증기금 가압류이고, 그 이후 등기된 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부만 보면 인수할 담보권이나 압류는 없습니다. 그러나 임차인 전입이 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건을 완전히 다르게 만듭니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 402호 | 2021.02.18 | 2024.07.17 | 가능·명세서상 있음 | 미상 | 미배당 잔액 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민주는 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권의 범위와 실제 배당액, 매수인에게 남을 잔액을 계산할 수 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 상태를 해소한 수치가 아닙니다. 매각물건명세서의 승계 문구를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 12회 유찰을 ‘싸다’로 해석하면 안 된다
감정가는 227,000,000원이고 현재 최저가는 15,599,000원으로 감정가의 6.87% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제공되지 않았고, 더 중요한 것은 임차보증금 승계 가능성이 열려 있다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다.
오히려 경매 이력 자체는 강한 경고 신호입니다. 현재 물건은 12회 유찰됐고, 대성테크노빌의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 12.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있습니다. 총 9세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 단순한 최저가보다 권리 불확실성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 680,782원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 163,995,000원 | 14,918,218원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 208,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,240,434원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,675,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 68,160,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 202,649,992원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 102,867,951원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 17,769,972원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 115,065,786원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 152,217,264원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 50,209,057원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,158,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권액 1,116,808,807원 중 14,918,218원만 채권자 배당으로 잡히며, 미배당액은 1,101,890,589원입니다. 신청채권자 제이비우리캐피탈 주식회사의 청구액 50,209,057원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 특히 김민주의 보증금이 미상이라 실제 매수인 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실1, 주방 및 식당1, 욕실겸화장실2, 발코니2 구조입니다.
- 입지. 정의여자고등학교 남측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 관공서·공공시설, 아파트 및 기존주택이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 쌍문역(4호선)이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비와 옥외 및 지하 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로 장방형 토지이며 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,158,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대성테크노빌은 9세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 12.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있습니다. 가격 외에 재매각 가능성까지 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김민주의 보증금 액수와 계약관계가 확인되지 않으면 매수인이 승계할 최대 부담도 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2024.07.17이나 확정일자가 미상입니다. 실제 우선변제권과 배당 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 최저가 15,599,000원만 자금계획에 넣지 말고 미배당 임차보증금 가능액을 별도 반영해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 단지 경매 통계도 평균 유찰 12.0회로 나타납니다. 권리 문제 외에 물건 상태·점유·수요·환금성까지 현장 확인이 필요합니다.
- 차기 회차 착시 경계. 13회 유찰 시 12,479,200원, 14회 유찰 시 9,983,360원이지만 낙찰가 하락만으로 임차인 승계위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “15,599,000원”보다 중요한 미확인 숫자
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 227,000,000원이 12회 유찰 끝에 15,599,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매 권리분석에서 중요한 것은 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.
말소기준 이후의 가압류와 압류는 소멸하지만, 김민주는 2021.02.18 전입해 말소기준 2023.12.19보다 앞섭니다. 보증금·확정일자는 미상이고, 매각물건명세서는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 사건입니다. 보증금이 확인돼야 실질취득가가 비로소 계산됩니다.
