79,360,000원
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서울북부지방법원 2024타경112100. 도봉구 쌍문동 엘지라인하우스 디동 4층 402호, 전용 53.64㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이강철은 2021.05.11. 매매를 원인으로 거래가 180,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 180,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 대항력 임차인과 확약서의 결합입니다. 임차인 한정우의 주민등록·점유개시일은 2021.04.23.로 말소기준인 2022.03.11. 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 해당 임차인의 실질 인수액이 0원으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경112100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 삼양로162가길 42-33, 디동 4층 402호 (쌍문동, 엘지라인하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.64㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 집합건축물대장 현황도상 원룸이나 실제 이용상황은 다를 수 있음 |
| 증축 | 2015.01.15. 17.16㎡ 증축 사용승인 · 경량철골조 패널지붕 |
| 소유자 | 이강철 (2021.05.11. 거래가 180,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 79,360,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.03.11. 설정된 주식회사 채권추심전문엘씨대부의 가압류 8,696,655원입니다. 이후 한빛자산관리대부 가압류, 도봉구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 엠메이드대부 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권도 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 잔존 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 제4층 제402호 전부 주거·임차권등기 | 2021.04.23 | 2021.03.29 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 확약 적용 승계 아님 |
한정우는 2021.03.29. 확정일자를 받고 2021.04.23. 주민등록과 점유를 시작했으며, 2023.05.15. 임차권등기를 마치고 배당을 요구했습니다. 말소기준일보다 전입·점유가 빠르므로 대항력이 있고, 현재 최저가 배당에서는 보증금 중 77,531,520원만 배당돼 102,468,480원이 남습니다.
② 가격 비교 — 확약 유효 시 실질취득은 최근 거래의 40.9%
엘지라인하우스 디동은 총 7세대이며 2002.11.19. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 53.64㎡이고, 확인되는 최근 거래는 2025.05. 전용 54.24㎡ 2층 194,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 194,000,000원인 이유도 표본이 1건이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 54.24㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 194,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득 79,360,000원은 최근 거래 194,000,000원의 40.9%입니다. 가격 격차 자체는 매우 크지만, 이를 곧바로 일반적인 시세차익으로 단정해서는 안 됩니다. 실거래 표본이 1건에 불과하고, 7세대 소규모 다세대이며, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다.
회차별 인수 구조 — 확약 유무에 따라 결론이 완전히 달라진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 79,360,000원 | 102,468,480원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 63,488,000원 | 118,054,784원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 50,790,400원 | 130,523,827원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 배당받지 못한 보증금이 증가해 전체 부담은 보증금 180,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약의 청구 포기 효력이 그대로 인정되면 각 회차의 실질취득은 해당 최저가가 되고, 유찰에 따라 실질 부담도 함께 낮아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,480원 |
| 1. 임차인 한정우 보증금 | 180,000,000원 | 77,531,520원 |
| 2. 채권추심전문엘씨대부 가압류 | 8,696,655원 | 0원 |
| 3. 한빛자산관리대부 가압류 | 10,040,314원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 가압류 | 4,226,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외한 전액이 임차인 보증금 배당에 사용되고, 임차인 미배당액은 102,468,480원입니다. 이는 원칙상 매수인 인수 가능액이나 2026.02.25. 확약서 적용 시 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 북한산우이역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 소규모 아파트, 근린생활시설과 공원으로 형성된 국립공원 인근 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 북한산우이역은 북서측 직선거리 약 390m, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접하고, 북측으로는 막다른 세로와 접합니다.
- 건물. 2002.11.19. 사용승인된 5층 건물로 도시가스 개별난방, 상하수도, 위생시설과 옥외주차시설이 설치돼 있습니다.
- 증축·현황. 2015.01.15. 17.16㎡ 증축 사용승인을 받았고 증축 부분은 경량철골조 패널지붕입니다. 현황도상 원룸이나 실제 이용상황은 다를 수 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕, 집합건축물대장에는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조·조립식 패널조 지붕으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대로 최근 거래가 1건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.25. 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의의 문구·제출 주체·적용 대상을 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인하세요.
- 대항력 구조. 확약이 없으면 현재 회차 인수 가능액은 102,468,480원입니다. 확약 확인 전에는 최저가 79,360,000원만을 취득원가로 계산하면 안 됩니다.
- 실거래 표본. 최근 거래는 2025.05. 194,000,000원 1건뿐입니다. 층·내부 상태·증축 면적 차이를 반영해 별도의 현장 시세를 확인하세요.
- 증축과 구조. 17.16㎡ 증축 부분의 실제 상태, 집합건축물대장 현황도와 현재 구조, 등기부와 건축물대장의 구조 차이를 대조하세요.
- 9회 유찰 원인. 권리 문제 외에도 접근성, 주차, 내부 상태, 매수 수요와 환금성에 영향을 주는 현장 요인이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전과 후가 다른 물건”
이 사건은 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 확약이 없다면 최저가가 내려가도 잔존 보증금 인수가 늘어나는 인수형 물건입니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 79,360,000원 외에 102,468,480원의 인수 가능액이 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사의 2026.02.25. 확약에 따라 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의한다면, 실질취득은 79,360,000원으로 낮아집니다. 이는 최근 거래 194,000,000원의 40.9%입니다. 권리 위험이 해소된 뒤의 가격 격차는 크지만, 9회 유찰·7세대·실거래 1건·증축 및 구조 차이라는 환금성 요인은 여전히 남습니다. 확약은 확인, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로. 이 세 가지를 함께 봐야 하는 사건입니다.
