서울북부지방법원 2024타경114151. 서울 중랑구 중화동의 5층 501호 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.04.09이고, 제공된 동일 건물 비교 면적은 31.4㎡입니다. 현재 소유자는 박숙영이며, 감정가 272,108,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 111,455,000원까지 내려왔습니다.
이 사건은 일반적인 “근저당 이후 임차인은 소멸” 구조가 아닙니다. 과거 상봉신용협동조합 근저당과 삼양신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.08.07. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 전입한 범명윤과 심연희 모두 대항력 이슈가 발생합니다. 여기서 범명윤 쪽은 확약으로 주된 인수위험이 해소됐지만, 심연희의 보증금 20,000,000원은 확약 밖에 남아 있다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경114151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47(중화동), 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 중 제5층 제501호 |
| 비교 면적 / 사용승인 | 31.4㎡ · 2021.04.09 |
| 소유자 | 박숙영 |
| 감정가 / 최저가 | 272,108,000원 / 111,455,000원 (8회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 임차인이 핵심
과거 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 범명윤은 2021.07.30. 전입·점유, 2021.06.03. 확정일자를 갖추고 2023.08.02. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 심연희도 2024.04.02. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 범명윤 제5층 제501호 전부 | 2021.07.30 2021.06.03 | 265,000,000원 | 해당 없음 | 2023.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 규칙상 미배당 155,905,370원 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 심연희 전부 | 2024.04.02 확정일자 없음 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2024.09.20 | 대항력 有 인수 위험 우선변제권 없음 20,000,000원 전액 인수 |
③ 실질취득액 — 최저가 111,455,000원만 보면 안 된다
배당모형상 매수인 인수액은 총 175,905,370원입니다. 구성은 범명윤 미배당 155,905,370원과 심연희 20,000,000원입니다. 그러나 범명윤 부분은 확약으로 실질 0원이 되므로, 현재 회차에서 실제로 가격 판단에 반영할 인수위험은 20,000,000원입니다.
따라서 이 물건을 “1억1천만원대 다세대”로 보는 것은 잘못이고, 권리분석상 가격 비교의 기준은 131,455,000원입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본의 시점이 약하다
제공된 동일 건물 실거래 표본은 1건입니다. 2022.06. 전용 31.75㎡, 2층 거래가 280,000,000원이며, 제공된 실거래 평균·최신 거래·최저·최고도 모두 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 31.75㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 표본 | 31.4㎡ 비교 | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 111,455,000원은 데이터상 실거래 280,000,000원의 39.8%이고, 확약 반영 실질취득 131,455,000원 역시 그 거래가보다 낮습니다. 다만 가격 가점을 크게 주기에는 문제가 있습니다. 비교 가능한 거래가 2022.06. 한 건뿐이어서 현재 시점의 시세를 충분히 설명한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “실거래보다 싸다”는 숫자 자체는 맞더라도, 현재 시세 대비 확실한 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 111,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,360,370원 |
| 1. 임차인 범명윤 보증금 | 265,000,000원 | 109,094,630원 |
| 인수 · 임차인 심연희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 매수인 인수액은 175,905,370원입니다. 다만 범명윤 관련 155,905,370원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 0원으로 처리하고, 확약 밖 심연희 20,000,000원만 실질 인수위험으로 남겨야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 위반건축물과 내부 미확인
- 위반건축물. 집합건축물대장에 주택관리과-16229(2022.06.14.)호에 따른 위반건축물 표기가 있으며, 패널조 501호 주거 0.3㎡입니다.
- 제시외 건물. 무단증축 부분은 보일러실로 추정되는 판넬조 판넬지붕 약 0.3㎡로 평가됐고 일괄매각에 포함됩니다.
- 행정 리스크. 이행강제금·원상회복의무 등 관련 사항은 관할 구청 재확인이 필요하다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 현황도면·외부관찰·주변 탐문으로 작성됐으며 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선·경춘선 중랑역 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·공원이 혼재한 주택지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 중랑역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인 2021.04.09. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태의 대지이며 토지면적은 207.3㎡, 공시지가는 3,365,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 건물은 12세대이고 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.4회입니다. 현재 사건도 8회 유찰돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 111,455,000원이 아니라 확약 밖 인수 20,000,000원을 더한 131,455,000원을 가격 판단의 출발점으로 잡으세요.
- 확약 원본 확인. 2025.08.20. 접수된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 심연희 보증금. 확약 밖 대항력 임차인 심연희의 20,000,000원은 별도 인수위험으로 남습니다. 명도·보증금 정산을 함께 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.10. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 말소·승계 여부를 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물. 0.3㎡ 무단증축 부분에 대한 이행강제금·원상회복 여부를 중랑구 관련 부서에 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공된 실거래는 2022.06. 1건뿐입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하지 말고 현재 인근 다세대 매매가를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 사라졌지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 포인트는 감정가 272,108,000원에서 111,455,000원까지 내려온 할인율이 아닙니다. 범명윤 보증금 부족분 155,905,370원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 0원이지만, 별도 대항력 임차인 심연희의 20,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 131,455,000원으로 봐야 합니다.
그 가격은 제공된 2022.06. 실거래 280,000,000원보다 낮지만, 비교거래가 단 한 건이고 시점도 오래돼 현재 시세의 강한 근거로 삼기 어렵습니다. 여기에 8회 유찰과 위반건축물, 내부 미확인까지 겹칩니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만 확약 밖 임차인과 물건 자체 리스크가 남는 구조이므로, 결론은 가격만 보고 들어가는 물건이 아니라 확약 원본과 심연희 보증금, 위반건축물 상태를 모두 확인한 뒤 판단해야 하는 C등급형입니다.
