서울북부지방법원 2024타경115802. 상봉동원데자뷰2차 4층 401호, 전용 22.96㎡ 도시형생활주택입니다. 이 사건의 승부처는 11회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 김요셉은 2021.12.17. 점유를 시작하고 2021.12.20. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.12.03.입니다. 말소기준이 되는 2022.12.14. 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 자료에도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
현재 최저가 24,825,000원에서 집행비용 846,850원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 23,978,150원입니다. 보증금 287,000,000원 중 263,021,850원이 남고, 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 주택임대차등기가 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득 총액은 약 287,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 봉우재로37가길 11, 4층401호 (상봉동,상봉동원데자뷰2차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.96㎡ · 방1·거실·주방·욕실·확장형발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 · 도시형생활주택·업무시설·근린생활시설 |
| 소유자 | 강효순 (2022.06.15. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 24,825,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김요셉 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘임차보증금 인수’
2020.10.22. 설정된 수협은행 근저당권은 2021.03.09. 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.14. 포천세무서장 압류입니다. 이후 2024.09.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김요셉의 대항력은 2021.12.20. 주민등록과 2021.12.17. 점유를 통해 말소기준보다 앞서 형성되어 있어, 후순위 등기가 말소된다는 사실과 별개로 미배당 임차보증금 인수 문제는 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김요셉 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 287,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.12.03 | 2024.09.30 · 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
김요셉은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임대차계약일은 2021.11.08., 점유개시는 2021.12.17., 주민등록은 2021.12.20.이며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 동시에 같은 김요셉이 이 강제경매의 신청채권자로 나타납니다. 자료에는 동일인이 등기부상 임차권자와 경매채권자로 겹치는 점을 두고 가장임차인 또는 관계인 가능성을 점검할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 그 관계는 원본 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 8.8%가 아니라 실질취득 102.1%를 봐야 한다
상봉동원데자뷰2차는 20세대, 2020.10.15. 준공으로 확인되며 대상 면적은 전용 22.96㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 5건이고, 최근 12개월 거래는 2026.02.의 282,000,000원 1건입니다. 전체 실거래 평균은 282,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.96㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2022.12 | 22.96㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2022.05 | 22.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 22.96㎡ | 1건 | 282,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 8.8%에 불과합니다. 하지만 이는 가격 메리트가 아닙니다. 예상 인수액 263,021,850원을 더한 실질취득은 287,846,850원으로, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 282,000,000원보다 5,846,850원 높고 약 102.1%입니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 -0.3%로 소폭 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 846,850원 |
| 1. 임차인 김요셉 보증금 | 287,000,000원 | 23,978,150원 |
| 2. 경매개시결정 · 김요셉 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 예상 미배당액은 263,021,850원입니다. 경매신청채권 표시는 임차권자 김요셉과 동일인·동일 청구금액으로 나타나며, 본 실질취득 계산은 배당표에 명시된 매수인 인수액 263,021,850원을 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 24,825,000원 | 263,021,850원 | 287,846,850원 |
| 12회 유찰 시 | 19,860,000원 | 267,897,480원 | 287,757,480원 |
| 13회 유찰 시 | 15,888,000원 | 271,797,984원 | 287,685,984원 |
낙찰가가 24,825,000원에서 19,860,000원, 15,888,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 287,846,850원, 287,757,480원, 287,685,984원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역 동남측 인근, 봉우재로 북측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대·연립·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있고 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 봉우재로가 남측 인근에 있고 상봉역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통과 자동차 진출입은 보통인 편입니다.
- 용도. 도시형생활주택 4층 401호로 방1·거실·주방·욕실·확장형발코니·현관으로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관찰 등을 참고해 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,828,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 20세대이고 확인된 동일면적 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0.0%이며 대상 물건도 11회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 24,825,000원은 최근 시세의 8.8%지만 실제 취득원가는 아닙니다. 현재 예상 실질취득 287,846,850원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임대차등기는 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김요셉이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 자료의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 등기부·임대차계약·배당요구 및 경매기록 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 추가 진행의 효과 점검. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 287,757,480원·287,685,984원 수준으로 유지됩니다. 추가 유찰만으로 큰 가격 할인 효과가 생기지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 282,000,000원이며 최근 추세는 -0.3%입니다. 전체 평균 282,600,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 현황 재확인. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했고 임대관계도 감정평가 단계에서는 미상으로 기재됐습니다. 인테리어·점유상태·관리비 등 현장사항을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,482만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 파격적으로 저렴해 보입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 연결하면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 김요셉의 보증금 287,000,000원 중 현재 예상 배당은 23,978,150원에 그치고, 263,021,850원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 현 회차의 실질취득은 287,846,850원으로 계산되며, 최신 거래·최근 12개월 평균 282,000,000원보다 오히려 높습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가해 총 부담은 약 287,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 11회 유찰, 단지 경매 평균 9.2회 유찰, 최근 12개월 실거래 1건, 가격 추세 -0.3%라는 지표도 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “대항력 보증금까지 포함한 실질취득이 현재 시세보다 어떤가”입니다.
