서울북부지방법원 2024타경115802. 상봉동원데자뷰2차 4층 401호, 전용 22.96㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 최저매각가 31,031,000원만 보면 완전히 잘못된 결론에 도달합니다. 임차인 김요셉은 2021.12.20 전입, 2021.12.17 점유개시, 2021.12.03 확정일자를 갖고 있고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 반면 말소기준권리는 2022.12.14 국의 압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서 있기 때문에, 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 회차 가정에서는 집행비용 958,558원을 먼저 제외하고 임차보증금에 30,072,442원이 배당됩니다. 보증금 287,000,000원에서 남는 256,927,558원이 매수인 인수액입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총 실질취득비용은 보증금 약 287,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 봉우재로37가길 11, 4층401호 (상봉동,상봉동원데자뷰2차) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.96㎡ · 방1·거실·주방·욕실·확장형발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 · 상봉동원데자뷰2차 · 총 20세대 · 2020.10.15 준공 |
| 소유자 | 강효순 · 2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 31,031,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 잡힌 임차인의 대항력
말소기준은 2022.12.14 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.10.22 수협은행 근저당은 2021.03.09 일부포기로 이미 말소되었습니다. 반면 임차인 김요셉은 2021.12.17 점유를 시작하고 2021.12.20 전입했으며, 확정일자는 2021.12.03입니다. 이후 2024.01.10 주택임차권등기를 마쳤고 2024.09.30 배당요구를 했습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김요셉 | 제4층 제401호 전부 | 287,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.12.03 | 2024.09.30 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 유찰이 계속돼도 ‘실질가격’은 잘 안 내려간다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 핵심 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 31,031,000원 | 256,927,558원 | 실질취득은 보증금 약 287,000,000원 수준 |
| 11회 유찰 시 | 24,824,800원 | 263,022,046원 | 낙찰가 감소분만큼 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 19,859,840원 | 267,897,637원 | 총액은 다시 보증금 수준에 수렴 |
이 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반 경매 공식이 통하지 않습니다. 31,031,000원이 24,824,800원, 다시 19,859,840원으로 내려가도 매수인 인수액은 256,927,558원 → 263,022,046원 → 267,897,637원으로 늘어납니다. 낙찰가와 인수액이 서로 반대로 움직여 실질취득비용을 약 287,000,000원 수준에 묶어두는 구조입니다.
③ 실거래 비교 — 최저가 11.0%가 아니라 실질취득 약 2.87억으로 본다
상봉동원데자뷰2차 전용 22.96㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 282,600,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최신 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 282,000,000원, 최신 거래 역시 2026.02 282,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.96㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2022.12 | 22.96㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2022.05 | 22.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.96㎡ | 1건 | 282,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 시세의 11.0%에 불과하지만 이 수치는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 매수인이 떠안을 보증금까지 반영한 실질취득은 약 287,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 282,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세도 -0.3%이므로, 현재 구조를 두고 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 958,558원 |
| 1. 임차인 김요셉 보증금 | 287,000,000원 | 30,072,442원 |
| 2. 경매개시결정 · 김요셉 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
같은 김요셉이 임차인과 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 배당표에서는 임차보증금 우선변제 항목에 30,072,442원이 배당되고 별도 경매개시결정 항목은 0원입니다. 보증금 미배당 256,927,558원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 3.1% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 상봉동원데자뷰2차 4층 401호 도시형생활주택으로 방1·거실·주방·욕실·확장형발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역 동남측 인근, 봉우재로 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대·연립·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 봉우재로가 남측 인근에 있고 상봉역과 버스정류장이 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통인 편입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,828,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 건물 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물현황도와 외부관찰을 참조해 평가됐고, 실제 인테리어 마감은 평가 내용과 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.3회, 매각률 0.0%로 표시되고 본건도 10회 유찰 상태여서 반복 유찰 자체를 가격 메리트가 아닌 유동성 경고로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 31,031,000원에 낙찰받더라도 인수 예상액이 256,927,558원입니다. 판단 기준은 실질취득 약 287,000,000원입니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시되고 관계인 가능성·가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차계약서와 보증금 지급증빙을 원본 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 958,558원, 임차보증금 30,072,442원이며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 282,600,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 282,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 하며, 최근 추세는 -0.3%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부상태와 수리비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,031,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 10회 유찰도, 감정가 대비 11.0%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 보증금 287,000,000원의 미배당 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 현재 가정에서 매수인이 인수하는 금액은 256,927,558원이고, 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 커져 실질취득비용은 결국 보증금 약 287,000,000원 수준에 머뭅니다.
그런데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 282,000,000원이고 가격 추세도 -0.3%입니다. 즉 이 물건은 유찰이 많이 됐기 때문에 싼 물건이 아니라, 유찰이 많이 됐어도 실질취득가는 최근 시세보다 높은 물건입니다. 여기에 본건 10회 유찰, 단지 평균 유찰 8.3회, 매각률 0.0%, 임차인과 신청채권자의 동일인 표시까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 실질가격과 환금성까지 보면 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형 사건입니다.
