서울북부지방법원 2024타경116782. 이문스카이뷰 11층 1104호 아파트입니다. 감정가는 347,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,807,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가가 곧 취득원가인 경매가 아닙니다. 임차인 문민주는 2021.05.03 전입·점유했고 확정일자는 2021.04.19로, 말소기준인 2021.08.19 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 29,807,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 936,526원을 제외한 28,870,474원이 문민주에게 배당되고, 나머지 281,129,526원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 낮아지면 그만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 29,807,000원짜리 아파트가 아니라 실질적으로 약 310,000,000원 규모의 취득으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문로 127, 11층1104호 (이문동, 이문스카이뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 25.99㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 채경애 (2021.05.04. 거래가액 356,000,000원으로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 29,807,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2021.08.19. 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 2020.03.19 설정됐던 남서울농업협동조합·중앙농업협동조합·관악농업협동조합 근저당은 2020.08.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.19 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 문민주의 전입·점유가 2021.05.03으로 이보다 빠르다는 점입니다. 이후 2023.06.01 주택임차권등기가 설정됐고, 보증금은 310,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문민주 | 제11층 제1104호 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | - | 대항력 有 전입 2021.05.03 | 우선변제 有 확정 2021.04.19 · 배당요구 2023.06.01 | 미배당 잔액 인수 |
| 김연주 | 1104호 | 30,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
문민주는 날짜가 명확해 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 반면 김연주는 보증금 30,000,000원과 월세 400,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김연주를 단순히 후순위 또는 인수 없음으로 처리하면 안 되며, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다. 문민주 인수액 외에 김연주 관련 인수 위험이 있는지는 입찰 전 반드시 전입세대·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 11회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 시나리오 | 매각가 | 문민주 인수액 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 29,807,000원 | 281,129,526원 | 낙찰가 + 인수 ≈ 보증금 310,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 23,845,600원 | 286,983,621원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 13회 유찰 시 | 19,076,480원 | 291,666,897원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
이문스카이뷰 전용 25.99㎡의 가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 325,750,000원, 최신 거래는 2026.08 330,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 1.9% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.99㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 25.99㎡ | 11 | 327,000,000원 |
| 2026.02 | 25.99㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 25.99㎡ | 16 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.99㎡ | 4건 | 325,750,000원 |
문민주 보증금 규모인 310,000,000원을 실질취득의 중심값으로 보면 최근 12개월 평균 325,750,000원과 최신 거래 330,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 그 차이는 최저가 29,807,000원을 시세와 직접 비교했을 때처럼 압도적이지 않습니다. 특히 김연주 보증금 30,000,000원의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 최근 시세의 9.2%라는 수치만으로 ‘초저가’라고 판단하면 안 됩니다.
전체 12건 평균은 321,750,000원이고 거래 범위는 260,000,000원부터 380,000,000원까지입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 325,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 936,526원 |
| 1. 임차인 문민주 보증금 | 310,000,000원 | 28,870,474원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문민주에게 배당된 뒤 남는 보증금 281,129,526원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김연주의 대항력 여부에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국외국어대학교 서울캠퍼스 북동측 인근으로, 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 11층이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구(이문·휘경), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단지로 집합건축물 부지로 이용 중이며 남동측으로 중로와 접합니다. 공시지가는 10,720,000원/㎡입니다.
- 규모. 이문스카이뷰는 36세대, 사용승인일은 2020.03.03이며 비교 실거래 면적은 전용 25.99㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 취득원가를 분리. 29,807,000원만 납부하고 끝나는 구조가 아닙니다. 문민주 미배당 보증금 281,129,526원이 매수인 인수로 남습니다.
- 김연주 전입 확인. 보증금 30,000,000원·월세 400,000원이 확인됐지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 문민주 권리 원본 대조. 임대차계약일 2021.04.17, 확정일자 2021.04.19, 전입·점유 2021.05.03, 임차권등기 2023.06.01을 명세서·등기부와 다시 대조해야 합니다.
- 배당보다 인수액을 먼저 계산. 추가 유찰 시 매각가는 23,845,600원·19,076,480원으로 내려가지만 인수액은 286,983,621원·291,666,897원으로 증가합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 325,750,000원과 최신 330,000,000원을 기준으로 보고, 전체 평균 321,750,000원만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 전입·점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,980만원 낙찰”이 아니라 “3.10억 부근 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 29,807,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 문민주의 보증금 310,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌고, 배당되지 않은 281,129,526원을 매수인이 인수하기 때문에 낙찰가가 추가로 떨어져도 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
최근 12개월 평균 325,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 기준으로 보면 문민주 보증금 규모의 실질취득은 시세보다 낮은 구간이지만, 가격 차이가 권리 위험을 압도할 만큼 크다고 보기는 어렵습니다. 특히 김연주의 전입일이 미상이라 별도 인수 가능성이 남아 있습니다. 11회 유찰은 기회라기보다 ‘낙찰가와 실제 부담이 전혀 다른 물건’이라는 점을 먼저 확인해야 하는 신호에 가깝습니다. 결론은 최저가 착시 금지, 문민주 인수 확정 반영, 김연주 대항력 확인 후 판단입니다.
