서울북부지방법원 2024타경116782. 동대문구 이문동 이문스카이뷰 11층 1104호, 전용 25.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 347,000,000원이지만 12회 유찰을 거치면서 최저매각가는 23,846,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 약 7%라는 극단적인 가격처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 그 이유가 드러납니다. 낙찰자가 기존 임차인의 미회수 보증금을 떠안는 구조이기 때문입니다.
이 사건의 말소기준은 2021년 8월 19일 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 문민주의 전입신고일은 2021년 5월 3일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자는 2021년 4월 19일입니다. 임차권등기도 설정돼 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
게다가 현황조사와 매각물건명세서에는 김연주라는 별도 임차인도 확인됩니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 400,000원이지만 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 문민주의 보증금만 계산한 금액을 최종 취득비용으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경116782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문로 127, 11층 1104호 (이문동, 이문스카이뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 25.99㎡ · 지상 17층 중 11층 |
| 소유자 | 채경애 (2021.05.04. 소유권이전 · 거래가액 356,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 23,846,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.08.19. 국민건강보험공단 압류 (갑구 3번) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 승강기·난방·급배수·위생·소화설비 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차권이 핵심
2020년 설정됐던 남서울농업협동조합·중앙농업협동조합·관악농업협동조합의 공동담보 근저당권은 2020년 8월 14일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 그 근저당권이 아니라 국민건강보험공단 압류입니다. 동대문구 압류와 이번 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 조사
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문민주 1104호 전부 · 주택임차권등기 |
310,000,000원 | 전입 2021.05.03. 확정 2021.04.19. |
대항력 있음 | 우선변제 가능 미배당액 매수인 인수 |
| 김연주 1104호 |
30,000,000원 월차임 400,000원 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 인수 가능성 확인 필요 |
이번 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 310,000,000원입니다. 문민주의 임차보증금과 금액이 같지만, 이를 독립된 임차인 보증금처럼 다시 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 채권 취득 및 대위관계는 별도로 확인해야 하며, 현재 조사된 임차인은 문민주와 김연주입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
이문스카이뷰는 2020년 준공된 36세대 건물입니다. 비교 대상은 해당 호수와 동일한 전용 25.99㎡ 거래입니다. 전체 12건의 평균 거래금액은 321,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래까지 혼합한 전체 평균보다 최근 12개월 거래 4건의 평균 325,750,000원과 최신 거래인 2026년 8월 330,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.99㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 25.99㎡ | 11 | 327,000,000원 |
| 2026.02 | 25.99㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 25.99㎡ | 16 | 296,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.99㎡ | 4건 | 325,750,000원 |
| 전체 평균 | 25.99㎡ | 12건 | 321,750,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 1.9% 상승했습니다. 최신 거래 역시 330,000,000원으로 확인됩니다. 최근 거래 기준으로는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
그러나 이번 경매의 표면적 최저가인 23,846,000원을 그대로 시세와 비교하면 판단이 크게 왜곡됩니다. 문민주의 미배당 보증금을 포함하면 실질취득은 약 310,000,000원 수준입니다. 예상 집행비용으로 인한 배당 차이까지 반영하면 실질 부담은 보증금보다 소폭 높아집니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 12회이며, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 이는 해당 통계 범위의 관측 결과이지 향후 낙찰 여부를 확정하는 수치는 아닙니다. 다만 반복된 유찰은 이 물건의 인수 부담을 가격과 함께 검토해야 한다는 점을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 829,228원 |
| 1. 임차인 문민주 보증금 (우선변제) | 310,000,000원 | 23,016,772원 |
| 2. 주택도시보증공사 (경매 신청채권자) | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 문민주에게 우선배당 후 남는 금액이 없어 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 문민주의 미배당 보증금은 286,983,228원으로 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 김연주의 권리관계와 별도 인수 가능성, 당해세·최우선변제 등은 최종 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가만 내려간다
대항력 있는 문민주의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 즉, 매수인이 부담하는 총액은 보증금 약 3.1억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 문민주 인수 추정 | 가격 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 23,846,000원 | 286,983,228원 | 실질취득 약 3.1억원 |
| 13회 유찰 시 | 19,076,800원 | 291,666,582원 | 낙찰가 감소분만큼 인수액 증가 |
| 14회 유찰 시 | 15,261,440원 | 295,413,266원 | 보증금 수준의 실질 부담 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국외국어대학교 서울캠퍼스 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장과 지하철역과의 거리 등을 고려한 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.03.03. 준공된 36세대 이문스카이뷰의 17층 건물 중 11층 1104호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로에 접하며, 건물 부지는 완경사 토지로 조사됐습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역이 저촉되며, 이문·휘경 재정비촉진지구와 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 요건도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적의 실거래는 확인되지만 36세대 규모로, 대규모 단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 매각가격뿐 아니라 권리관계와 실질 취득원가를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문민주의 대항력 및 인수액. 매각물건명세서에 명시된 미배당 보증금 인수 조건을 재확인하고, 입찰 직전 배당관계 변동 여부를 검토해야 합니다.
- 김연주의 임대차관계. 보증금 30,000,000원·월차임 400,000원의 별도 임차인입니다. 전입신고일·확정일자·실제 점유·임대차계약 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자의 청구액은 310,000,000원입니다. 문민주 임차보증금과의 대위·승계관계를 원본 자료로 확인하고 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저매각가 23,846,000원만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다. 문민주 인수 추정액 286,983,228원과 김연주의 별도 위험, 세금·명도·관리비 등을 고려해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 증가합니다. 표면적 할인율보다 실제 총부담액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도. 문민주 임차권과 김연주의 점유관계를 구분하고, 낙찰 후 인도 및 보증금 반환 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “2,384만원짜리 아파트가 아니라, 3.1억원의 인수형 경매”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 약 7%까지 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 문민주의 미배당 보증금을 매수인이 떠안기 때문에, 최저가가 떨어져도 실질취득비용은 보증금 약 3.1억원 수준에서 유지됩니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 325,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 고려하면 문민주의 보증금 기준 총부담은 시세보다 소폭 낮습니다. 그러나 12회 유찰에도 불구하고 실질 가격의 할인 폭은 제한적이며, 김연주의 보증금 30,000,000원에 관한 대항력·추가 인수 위험도 해소되지 않았습니다.
가격이 낮아 보이는 이유는 권리 부담이 사라져서가 아니라, 그 부담이 낙찰자에게 이전되기 때문입니다. 따라서 문민주의 인수액과 김연주의 권리관계를 확정하기 전에는 최저가만을 근거로 응찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 기준은 표면적인 할인율이 아니라 미배당 보증금과 별도 임차인 위험까지 반영한 최종 실질취득비용입니다.
