서울북부지방법원 2024타경117679. 도봉구 방학동 우성힐스빌 4층 401호, 전용 29.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김용환으로 2021년 1월 147,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류보다 조영근의 주택임차권입니다. 임차인은 2020.12.22 전입·점유했고 확정일자는 2020.10.28, 보증금은 147,000,000원입니다.
말소기준은 2021.06.02 주식회사 채권추심전문엘씨대부의 가압류입니다. 조영근의 전입일은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어나 매수인이 그 차액을 인수합니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 최저가 89,600,000원 중 집행비용 2,012,800원을 제외한 87,587,200원이 임차인에게 배당되고, 미배당액은 59,412,800원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.02.25 제출한 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원*으로 봅니다. 확약 밖의 별도 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 조영근 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117679 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 시루봉로17길 41, 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.99㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 김용환 (2021.01.07 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 89,600,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 조건 | 특별매각조건 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
2013년과 2015년에 설정된 우리은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 2021.06.02 가압류가 현재 권리분석상 말소기준이고, 이후 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조영근의 주택임차권등기는 2023.01.30에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2020.12.22로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영근 | 제4층 제401호 전부 | 147,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.12.22 | 우선변제 가능 확정 2020.10.28 · 배당요구 | 실질 인수 0원* 2026.02.25 확약서 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 62.7%
우성힐스빌은 16세대, 2013.06.26 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 29.99㎡이며, 면적이 매칭된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 143,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 145,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 대비 2.4% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.99㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 29.77㎡ | 3 | 141,000,000원 |
| 2022.04 | 29.99㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 29.77㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 29.77㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 143,000,000원 |
현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 143,000,000원의 62.7%입니다. 확약이 유효하게 적용돼 임차인 인수가 실질 0원이라면 실질취득 역시 89,600,000원으로 동일하므로 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 가격 숫자만 놓고 보면 감정가 140,000,000원보다 최근 시세가 높고, 현재 최저가는 크게 할인된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 조영근 보증금 | 147,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 채권추심전문엘씨대부 가압류 | 9,460,828원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리공사 가압류 | 68,463,123원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 59,412,800원입니다. 다만 2026.02.25 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 59,412,800원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 51% | 71,680,000원 | 77,010,240원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 41% | 57,344,000원 | 91,088,192원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 바로 그 유형이지만, 2026.02.25 확약이 해당 임차인의 잔존 보증금 청구를 끊어 주는 예외입니다. 따라서 가격 비교는 현재 확약을 반영한 실질취득 89,600,000원을 기준으로 했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 29.99㎡입니다.
- 주위환경. 방학중학교 북동측 인근이며 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 외벽은 석재타일·벽돌쌓기 등이며 P.V.C샷시 창호입니다. 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 주거용 부지로 이용 중인 평지이며 북측 도로에 접합니다. 토지면적은 285.2㎡, 공시지가는 2,478,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 우성힐스빌은 16세대입니다. 실거래는 확인되지만 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 매각률 11.11%로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 제출된 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 유효성을 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 낮은 가격만 보지 말고 반복 유찰과 같은 건물 매각률 11.11%의 원인을 현장·수요·매도 환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가서상 내부구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 등에 의했고 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 먼저 볼 것은 ‘확약의 효력’
겉으로만 보면 최저가 89,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 143,000,000원의 62.7%라 상당히 낮습니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 147,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차 기준 59,412,800원의 미배당 인수가 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 위험을 없애는 핵심이 바로 2026.02.25 주택도시보증공사 확약서입니다.
확약이 예정대로 적용되면 조영근 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 89,600,000원이 됩니다. 반면 8회 유찰·재매각·매각률 11.11%라는 숫자는 이 물건의 환금성과 시장성을 낙관하기 어렵게 만듭니다. 결론은 “확약 확인 시 가격은 유리하지만, 반복 유찰과 재매각 조건은 무겁다”입니다.
* 확약 미적용 원칙 계산상 현재 회차 임차인 미배당액은 59,412,800원이나, 2026.02.25 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
